Риэлтор номер 1 на Пхукете по версии лучших девелоперов!

Это сигнал тревоги. Каждый низкий сезон повторяется одна и та же картина. Кто-то из застройщиков объявляет «ограниченную акцию». Вчера мне написали сразу несколько человек — мол, смотри, девелопер даёт скидки. Я посчитал. Скидка составила более 28%. Немного о цифрах. Средняя маржа застройщика на Пхукете — 15–20%. Это не фантазия, это реальность рынка: земля, строительство, маркетинг, проценты по бридж-финансированию съедают всё остальное. Скидка в 28% на этом фоне — это не просто «чуть меньше заработаем». Конечно, может быть мы чего-то не то не знаем про их модель -может быть они купили землю много лет назад или их сотрудники работают «за еду», что вряд ли...

После очередного заявления МИД России мне за два дня написали несколько человек с одним и тем же вопросом: «Олег, а правда ли, что в Таиланде теперь могут задержать любого россиянина по запросу США?» Короткий ответ — нет. Любого не задержат. За десять лет жизни на Пхукете я видел огромное количество туристов, предпринимателей, инвесторов, владельцев недвижимости, IT-специалистов и просто людей, которые живут здесь годами. Подавляющее большинство из них никогда не столкнётся ни с какими американскими спецслужбами. Если же человек находится в международном розыске, фигурирует в расследованиях...

В продолжение вчерашнего поста о качестве жизни на Пхукет, публикую отрывок из моей книги. «Цена жизни на острове” Есть один аспект экспатской жизни на Пхукете, о котором нужно говорить честно, без прикрас, — это стоимость жизни. Каждый наш день, даже если мы не тратим ни бата на развлечения, обходится здесь сильно НЕ бесплатно. На Пхукете ты платишь за вещи, которые в своей стране получаешь по умолчанию. Питьевую воду из-под крана пить невозможно — покупаешь бутилированную. Электричество стоит дороже, чем в России, потому что кондиционер работает круглосуточно — без него в тропическом климате жить почти нельзя...

». Разговаривал на этой неделе с клиентом. Рассматривали пример. Квартира, которая интересна нам, стоит больше 700 тысяч долларов, аренда даст 6–7% годовых (даю реалистичный прогноз) — это что-то около $3500 в месяц в абсолютных цифрах. Клиент поморщился: мало. На депозите, говорит, сегодня можно больше. Я слышу это возражение регулярно. И он в узком смысле прав — если смотреть только на колонку «доходность», депозит может выиграть. А что если перестать думать только о деньгах? Многие мои клиенты признаются в одном и том же — купив здесь квартиру, они стали чаще приезжать в Таиланд. Появились новые знакомства, новые увлечения...

👈. И его реально видно с балкона квартиры. А самое главное, что море -совсем рядом-в 2 х минутах ходьбы

Самая доступная квартира на Бангтао сейчас. 50 метров до моря на Бангтао. Сейчас на срочной продаже находится студия площадью 29 м² в комплексе Sunshine Beach. Квартира расположена на первом этаже и находится буквально в 50 метрах от пляжа Бангтао. Это не «в пешей доступности», а действительно в пятидесяти метрах от воды. Из квартиры даже видно море, хотя она находится на первом этаже. Объект полностью готов к проживанию: установлена мебель, техника и всё необходимое для жизни или сдачи в аренду...

Многие покупатели недвижимости считают это формальностью и искренне думают, что у всех иностранных специалистов по недвижимости на Пхукете он есть по умолчанию. На практике всё гораздо сложнее. Большинству иностранцев разрешение на работу выдают на 1–2 года. Раньше и у меня тоже были 2х летние разрешения . Для меня было важно получить его сразу на пять лет. Почему? Потому что я связываю своё будущее с Пхукетом и этим рынком. Я не рассматриваю недвижимость как временный способ заработка. Я планирую жить и работать здесь ещё много лет. Именно поэтому, когда речь идёт о покупке недвижимости, я всегда советую смотреть не только на объект...

Это стало настолько привычным явлением, что порой уже не успеваешь следить за всеми новостями рынка. Как я неоднократно писал ранее, из сотен проектов, которые сегодня предлагаются покупателям на острове, я сотрудничаю лишь с несколькими застройщиками. Эти компании покрывают 90% потребности рынка+покупка от них -это весьма безопасная история. И один из них — компания Rhom Bho Property (The Title), о которой я уже не раз рассказывал в этом канале. За последние три года застройщик вывел на рынок около 18 проектов...

Каждый застройщик предлагает рассрочку. В каждом офисе продаж Вы услышите: «Всю сумму сразу платить не нужно, платите по этапам» — звучит удобно. Но именно здесь скрыта главная ловушка оф-плана. Правило первое: не платите больше 30-35% до появления каркаса. Если Вы «заходите» в проект на раннем этапе — до начала стройки или когда она только началась — и отдаёте застройщику более 30% в первые полтора года, Вы, фактически, принимаете на себя его риски. Застройщик попросту перекладывает их на вас. Плохие продажи, кассовый разрыв, недофинансирование по любой причине -всё это случается именно на раннем этапе...

? Большинство покупателей думают, что агент работает на них. Услуга как будто бесплатная — покупатель не платит ничего, комиссию получает от застройщика. Но эта комиссия уже зашита в цену объекта. Вы её платите — просто не видите этой строки. Комиссия у разных застройщиков разная. У надёжного, с историей и репутацией — одна цифра. У тех, кому нужно срочно продать на котловане, — другая, выше. Иногда значительно выше. И вот агент стоит перед выбором: показать вам проект, в котором уверен, или тот, где он заработает больше. Никто не скажет об этом вслух. Но этот выбор агенты делают каждый день...

? Каждый шаг — и из-под копыта сыплются золотые монеты. Султан, который её заполучил, поймал эйфорию и. почувствовал себя богом. Красивая сказка. Некоторые покупатели недвижимости на Пхукете ищут чего то похожего, покупая недвижимость. Сегодня скажу то, что агенты обычно не говорят — нам ведь выгодно, чтобы вы покупали больше и желательно прямо чаще. Но я за другой подход. Никакая недвижимость не является золотой антилопой. Это миф. За десять лет практики на Пхукете я могу вспомнить буквально пару десятков случаев, когда недвижимость давала владельцам что-то похожее на сверхдоход. И почти всегда за этим стояло специфическое событие — не магия рынка, а удача с таймингом...