Людмила Билан

Шаримся по интернету Меня всегда удивляло одно. Покупатели, которые приходят без своего риэлтора, почему-то ожидают, что я буду стараться для них бесплатно. И платно — тоже не буду. Потому что один и тот же риэлтор не может одновременно быть и на стороне покупателя, и на стороне продавца. На что рассчитывает покупатель без риэлтора — неясно, но это его личное решение и его зона ответственности. Объясняю просто. От покупателя мне нужны только деньги — и я подготовлю ровно тот пакет документов, который позволяет провести сделку и не застрять в Росреестре. Точка. Я ничего не обязана покупателю...

Только цифры и анализ Мне всегда интересно смотреть, как сегодня обучают риэлторов. С одной стороны — самой хочется передать опыт. С другой — за «обучающими» я слежу с профессиональным удовольствием. И вот что вижу. 🔹 Витрина Telegram-канал — несколько тысяч подписчиков. Постоянный контент про «успешный успех». Регулярные заявления о «закрытых сделках», в том числе в дни, когда Росреестр не работает. ❓ Что именно подразумевается под «закрытой сделкой» — неясно. Для меня закрытая сделка — это: ● документы сданы в Росреестр, ● деньги на аккредитиве, ● точка невозврата пройдена. Но мы это сделали в рабочие дни, сейчас просто ждём...

?» Второй день подряд звонит один и тот же номер. Вчера — не взяла. Сегодня — взяла. — А квартиру на продажу можно выставить? — Нет. — А если я вам в WhatsApp отправлю, у вас база есть, а потом обсудим? — Нет. Только по договору и с предоплатой. На этом разговор закончился. Вся коммуникация заняла 28 секунд...

Ниже — формат и условия моей работы с новостройками. Важно 💬 Моя экспертиза в новостройках не увеличивает цену квартиры для покупателя. Вы работаете с независимым экспертом, который не связан с застройщиками и не представляет их интересы. Я провожу вас по рынку новостроек: помогаю проанализировать и сравнить жилые комплексы, оценить их под ваши цели и инвестиционную задачу, учитываю репутацию застройщиков за годы работы и ликвидность конкретных проектов. Есть новостройки, которые я никогда не показываю и не предлагаю. Без эксперта вы туда легко попадёте через рекламу. А я думаю о другом:...

» Когда безопасность клиента важнее сделки. Покажу это на примере истории из 2012 года. Клиенты сами нашли квартиру у застройщика. Нужна была именно эта квартира. Дом был сдан, эскроу-счетов тогда ещё не существовало. В документах они не разобрались и обратились ко мне. Мы договорились о комиссии — за экспертизу всей цепочки и проведение сделки. Когда я посмотрела документы, стало ясно: вы можете остаться и без денег, и без квартиры. Квартира несколько раз прогонялась через аффилированных лиц, в том числе через офшор. Аффилированность была видна по учредительным документам юридических лиц...

Я не оставляю щели, куда можно просунуть свою ответственность. Ещё не кейс — и, возможно, им не станет Это типовая конструкция сделки, с которой приходят постоянно: — развод — квартира в ипотеке — один из супругов хочет «выкупить долю» — второй в разговоре не участвует — его позиция неизвестна — формально брак ещё не расторгнут И здесь важно сказать честно. Это не продажа квартиры в примитивном понимании рынка недвижимости. Подписание договора здесь — не старт, а следствие. Это решение жизненной ситуации, где нужно удержать всех участников, чтобы люди дошли до решения целыми и дальше могли...

Хорошая идея. Проверим? Пока вторичку продают отдельно, а новостройку подбирают отдельно — вы продолжаете жить и мечтать в старом жилье. Кейс из практики, 2024 год. Классика работы. 📌 Исходные данные клиента: — 3-ком квартира в хрущёвке — готов платить ипотеку - 30 тыс.руб — мужчина в разводе, есть ребёнок до 7 лет от первого брака → право на семейную ипотеку сохраняется Цель обмена: 3-ком квартира в новостройке на сдаче — есть где жить 2–3 месяца после продажи вторички 🧭 Диагностика Реализуемо? — Да. Это я быстро могу оценить 🧠 Что разобрали на стратегической консультации Сначала считаем...

Я задаю несколько вопросов и понимаю: с ценой не работали, стратегии нет - есть просто «продажа». И не беру в работу тех, кто хочет просто сменить риэлтора. Потому что дело не в риэлторе, а в готовности собственника менять подход и работать по стратегии. А цена корректируется быстро. Это отдельная небольшая...

Если человек не готов внести предоплату за продажу своего объекта, это означает одно - намерения продавать нет. Есть намерение попробовать цену, посмотреть рынок и остаться в позиции «хозяин-барин»: хочу - продаю, хочу - нет, с правом в любой момент сказать: У меня изменились обстоятельства. Я снимаю объект с продажи. Я откладываю продажу. И вот договор подписан. Риэлтор берёт на себя обязательства и расходы. Клиент наблюдает, контролирует и в любой момент готов заменить риэлтора, не неся никакой ответственности. Конструкция без предоплаты выглядит так: ● «Ты продай - я заплачу» ● продам или...

«Хорошая идея. Проверим? 30 тыс.руб платёж по ипотеке и семейная ипотека. Что рынок ответит на такой запрос ⚠️ Длинный пост. Но если вы думаете про ипотеку — он сэкономит вам время и развеет иллюзии. Запрос клиента: «Хочу купить новостройку по семейной ипотеке». Мой первый вопрос: Сколько готовы платить в месяц? Потому что я знаю: все разговоры про новостройки, акции, локации и «низкие ставки» в итоге всегда упираются в платёж. Ответ: - 30 тыс.руб. Ок. Считаем сразу, по платежу. 30 тыс.руб в месяц → это примерно 4,7 млн.руб кредита по ставке 6% на 25 лет. Растягиваем срок до максимума - 30 лет...

— и которые не приводят к решению 1️⃣ Кто застройщик? 2️⃣ Как называется жилой комплекс? Объясню. Застройщик может быть известным и звучным, но договор вы подписываете не с брендом из рекламы, а с юридическим лицом, указанным в ДДУ, а это почти всегда не совпадает И если что-то пойдёт не так, разбираться вы будете именно с ним, а не с красивым названием из рекламы. Название ЖК - это обёртка. Красивая, запоминающаяся. И поэтому, вопрос не в названии ЖК. Что действительно имеет значение? Это всего три пункта: 1️⃣ Какую задачу вы хотите решить? 2️⃣ Какие активы у вас есть? 3️⃣ Какие у вас жизненные...

Рынок недвижимости во многом живёт по тем же принципам, что и десятки лет назад. Эксклюзив любой ценой. Работа без стратегии. И ожидание: а вдруг получится. В 2025 году это выглядит так. Человек выходит на рынок без чёткого решения продавать и без готовности это прямо обозначить. Вместо слов «я хочу попробовать» появляются формулировки: ▪️ хочу ХХХ рублей ▪️ сосед продал за такую цену ▪️ давайте просто выставим в рекламу и посмотрим Важно: в этот момент человек приходит на рынок с ожиданием получить желаемую цену без учёта того, как рынок вообще устроен. Фактически это означает одно — экспертиза не запрошена...