Парадокс гостиничного рынка: построить отель дороже, чем купить готовый В Ярославле продают четырехзвездочный отель на 118 номеров площадью более 12 тыс. кв. м вместе с земельным участком, мебелью и оборудованием. Первоначальная цена была 723,9 млн рублей, но покупателей не нашлось. В новых торгах нижняя отсечка по цене 361,9 млн рублей. По моим расчетам, построить сегодня аналогичный отель будет стоить минимум 1,3 млрд рублей. Получается: строительство нового — около 11 млн рублей на номер; первая цена продажи — 6,1 млн; минимальная — всего 3,1 млн рублей на номер. То есть готовый отель с землей и оборудованием можно купить примерно за 28% стоимости строительства нового отеля. Одни только бетонные стены и перегородки этого отеля стоят дороже. В данном случае есть ещё один важный нюанс: гостиница до 2046 года сдана в аренду AZIMUT Hotels. Поэтому инвестор покупает актив с действующим долгосрочным договором. Чтобы понять, действительно ли 362 млн — низкая цена, нужно смотреть условия аренды, денежный поток собственника, будущий CAPEX и доходность вложенного капитала. Стоимость гостиницы определяется тем, сколько денег она способна приносить собственнику Но ситуация все равно показательная. Строить гостиницы сегодня очень дорого, покупать существующие иногда можно в разы дешевле. #гостиничныйбизнес #девелопмент #отельерам
Природа пространства
Когда чистая прибыль снижается, нужно «срочно что-то делать
» Но часто бизнес теряет время и деньги именно здесь — когда решение принимают до того, как нашли настоящую причину проблемы. Самая дорогая ошибка — это решать не ту проблему С 15 по 25 сентября пройдет выставка Hospitality Online Expo. Я выступаю на ней 17 сентября в 14:30. Тема: «Качество сервиса начинается с правильных управленческих решений»...
Стоит ли строить отель сейчас — или лучше подождать
? Деньги все еще дорогие, ключ — 14%. Инвестировать в недвижимость вроде не логично, в том числе и гостиничную. Но гостиничный рынок разноформатный. Давайте разберемся в инвестиционной логике популярных форматов. 1️⃣Небольшой городской отель или доходные апартаменты на 10-30 номеров. Доходность обычной квартиры от аренды сегодня — примерно 4-7% годовых. Поэтому интереснее может быть модель: купить помещение или здание → реконструировать → создать 15-20 юнитов → управлять как гостиницей. Доходность создается здесь за счет операционного бизнеса...
В апскейл-отеле самое важное находится не в номере
Чем выше сегмент гостиницы, тем интереснее меняется экономика квадратного метра. В апскейле помимо номера гостиница продает время гостя вне номера. Лобби здесь становится продуктом, причём пользоваться им могут уже и жители города. Общественная зона становится второй точкой выручки, если лобби апскейл-отеля большую часть суток пустует — возможно, оно плохо спроектировано. Номер в апскейле должен выглядеть просторным и дорогим, но проектируется очень рационально: правильная зональность, свет, хранение, ванная, рабочее и гостевое пространство...
