Налоги и недвижимость с Инной Фирсовой

Вступать в наследство или нет — кажется, что тут думать? Но иногда за квартирой, машиной или счетом в банке скрываются огромные долги! 24 ноября 2025 г вступил в силу закон, которым на нотариусов, ведущих наследственные дела, возложена обязанность информировать наследников о кредитной задолженности наследодателя и ее размере (Федеральный закон от 23.11.2024г № 407-ФЗ). Теперь не позднее 3 рабочих дней после открытия наследственного дела нотариус обязан направить запрос и получить информацию из бюро кредитных историй (либо об отсутствии кредитной истории наследодателя). После получения данных нотариус должен известить о полученных результатах наследников, подавших ему заявления о принятии наследства: письменно по адресу регистрации, через электронную почту или лично. Информация о долгах и их размерах даст возможность наследникам принять взвешенное решение: вступать в наследство или отказаться от него. Какие долги могут перейти к наследникам: 1. Ипотека и кредиты (в том числе в микрофинансовых организациях, по кредитным картам), если не было страховки или смерть наследодателя не является страховым случаем. 2. Долги по коммунальным платежам. 3. Долги по налогам, начисленным до смерти наследодателя: транспортный, земельный, налог на имущество. 4. Задолженности по исполнительным производствам. 5. Долги по распискам и договорам займа у физических лиц. 6. Долги по договорам аренды (просрочки по оплате). 7. Долги по субсидиарной ответственности — если на момент смерти собственника или руководителя компании уже было вынесено решение суда о взыскании долга за счет его личных средств. 8. Не выплаченные наследодателем при его жизни алименты. Так что нотариус проинформирует наследников далеко не о всех долгах наследодателя. Но об очень важной их части. Увы, самостоятельно получить доступ к кредитной истории другого лица невозможно из-за закона о защите персональных данных (№152-ФЗ). Поэтому возможность получить данные из бюро кредитных историй наследодателя - это огромный плюс! Что касается других долгов - здесь как в известной поговорке: спасение утопающих - дело рук самих утопающих. Наследникам стоит самим озаботиться поиском данных о долгах наследника в общедоступных источниках. В такой ситуации опыт риэлтора, который регулярно делает проверки объектов недвижимости и продавцов, может ооочень пригодиться. Долги наследодателя погашается наследниками только в пределах стоимости наследственного имущества. Если наследник обнаружил, что долгов у наследодателя больше того, что получит, он может отказаться от наследства. Для этого нужно обратиться к нотариусу по месту открытия наследства и подать письменное заявление об отказе. Главное — не вступать в наследство фактически: не пользоваться наследственным имуществом, не оплачивать коммуналку, не делать в квартире ремонт и т д. Любые действия расценят как согласие на принятие наследства, а значит и долгов наследодателя. ️А как риэлтор добавлю - если вы планируете купить, например, квартиру, которая недавно была получена в наследство и продается с большим дисконтом по цене - в том числе проверяйте наличие долгов не только у продавца-наследника, но у наследодателя, чтобы избежать неприятных и дорогих последствий!

Два полезных вывода для продавцов недвижимости по итогам Петербургского Налогового форума, который прошёл 6 ноября. 1. Регулярная кадастровая оценка недвижимости может увеличить налог с ее продажи. В настоящее время в нашей стране каждые 4 года проводится государственная кадастровая оценка недвижимости. А в городах федерального значения: Москве и Санкт-Петербурге – раз в 2 года. В СПб в 2025 году проводится кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест. А в 2026 году - оценка земельных участков. И далее каждый год этот процесс будет чередоваться. Почему этот момент важно учитывать продавцам недвижимости? При продаже квартиры или земельного участка с домом в конце года есть риск, что договор вы подпишете в 2025 году, а регистрация перехода права в силу разных причин может пройти уже в 2026 году. Соответственно, при определении суммы дохода от продажи придется сравнивать сумму в договоре и кадастровую стоимость, применяемую на 2026 год. Например, вы продаете земельный участок с жилым домом в северной столице, которым владели 2 года. По доходу от продажи участка у вас сюрпризов не будет. А что касается дохода от продажи дома - будьте внимательны! Если стоимость дома в договоре примерно соответствует его кадастровой стоимости на 2025 год, то вас ждёт более высокая сумма налога, чем вы планировали (а я надеюсь, вы планируете налоги до сделки). Дело в том, что вы будете сравнивать сумму в договоре и уже новую кадастровую стоимость, которую утвердили в 2025 году. Если вы сейчас принимаете аванс за свою квартиру или дом (или делаете это с вашими клиентами), а на сделку планируете выйти через 1,5-2 месяца - эта информация для вас. Предположить размер роста кадастровой стоимости сложно. На Налоговом форуме Полежаев В.А. (руководитель городского управления кадастровой оценки Санкт-Петербурга) говорил, что методология ее расчета меняется. Например кадастровая стоимость такого вида загородной недвижимости как таунхаусы, стала включать накопленные данные по ценам продажи таких объектов с учетом категорий коттеджных посёлков: класса комфорт, бизнес и премиум. На резком росте налога на имущество граждан регулярный пересмотр кадастровой стоимости не отразится: действует ограничение роста имущественного налога не более чем на 10% в год 2. Перенос на 2027 год института бездекларационного порядка исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). А вы знали, что ФНС планировала её внедрить к концу этого года? Потом перенесли на 2026 год. Но, как пояснил на форуме Сергеев М.В. (начальник управления налогообложения физлиц), Минцифры пока не до конца проработала весь порядок коммуникаций портала ФНС с порталом Госуслуг. Планируется, что налоговая будет сама делать расчет налога с доходов от продажи недвижимости, получения её по договорам дарения, от переуступок по ДДУ и продажи авто. С одной стороны в бездекларационном порядке исчисления НДФЛ есть плюсы: продали квартиру, забыли подать декларацию (или не знали, что нужно задекларировать доход до 30 апреля), налоговая вовремя за вас рассчитает налог. И штрафа за несвоевременную подачу декларации вам уже не грозит. Для расчета налога ФНС возьмет данные о расходах на покупку из договора приобретения, которые предоставит Росреестр. А с другой стороны в таком порядке расчета НДФЛ есть минусы, например: - налоговая не учтет в расходах проценты по ипотеке; - не будет подбирать, что выгоднее применить налогоплательщику: расходы на покупку или имущественный вычет; - рассчитает налог, даже если продано единственное жилье, и 3 года владения прошли; - выставит налог к уплате, если с даты оплаты ДДУ/ЖСК минимальные сроки прошли и т.д. Так что на мой взгляд, на штрафах налоговая потеряет суммы сборов, а вот на на начисленном НДФЛ точно выиграет. Поэтому прежде чем платить налоги, рекомендую проверять: а не переплачиваете ли вы?

Владельцев недвижимости снова ждут налоговые изменения. Разбираю законопроект №1026190-8, принятый Госдумой в первом чтении. ✍️ Поправки в Налоговый кодекс коснутся в первую очередь владельцев недвижимости со статусом иностранного агента. Если у собственника есть статус иноагента хотя бы один день в году, когда он получил доход, для него кардинально меняются налоговые последствия при продаже, наследовании и получении недвижимости в дар. Что именно планируется: 1. Налог при продаже недвижимости (кроме жилья) иноагенту придется платить вне зависимости от срока владения. Сейчас: При продаже недвижимости, которой владеешь более минимального срока, или любого иного имущества (например, машины) старше 3 лет, налога нет. Например, если имеешь статус иноагента, продал апартаменты, в которых сам проживал, налог будет со всей суммы дохода, даже они были в собственности 10 лет. Если статуса иноагента нет, налога тоже нет. 2. Налог на наследство и дарение от близкого родственника или члена семьи человек со статусом иноагента будет платить. Сейчас: Доходы при получении недвижимости в наследство от любого человека или по договору дарения от близких родственников не облагаются НДФЛ. 3. Отмена налоговых вычетов. Законопроект предполагает лишение иноагентов права на социальные (за лечение, обучение), инвестиционные вычеты и вычеты на долгосрочные сбережения. Это логично: стал для государства врагом официально - плати налоги по полной программе. ✍️ Уточнение для всех: «непрерывный» срок владения недвижимостью. Законодатели хотят закрыть спорную ситуацию с перерывом в праве собственности. Бывает, что недвижимость переходит внутри семьи (подарил сыну, потом он тебе обратно подарил). При последующей продаже новый собственник пытается сложить свои периоды владения и посчитать общий срок. Сейчас налоговая такие претензии не удовлетворяет, положительной судебной практики я не видела. В закон Налоговый кодекс планируют ввести слово «непрерывно». Это значит, что при перерыве в праве собственности (даже на один день) срок владения будет начинаться заново. ✍️ Расширение льгот для семей с детьми Хорошие новости! Условия для освобождения от налога при продаже квартиры в связи с покупкой улучшение жилищных условий для семей с детьми становятся мягче. Согласно законопроекту: 🔸️Учитываются дети-студенты-очники, признанные недееспособными, без ограничения по возрасту. 🔸️Учитываются дети, рожденные после регистрации права на новую недвижимость (до 30 апреля следующего года). 🔸️При проверке условия о наличии «иного жилья» будут учитывать не только его площадь, но и кадастровую стоимость. ‼️Это пока лишь законопроект. Его окончательная версия может измениться. Но готовиться к этим изменениям стоит уже сейчас, чтобы избежать неприятных сюрпризов для вас и ваших клиентов! #недвижимость #налоги #НДФЛ #законопроект #экспертпоналогам #налоговыйконсультант  #сделкиснедвижимостью

Налоговая ловушка для семей с детьми. ⠀ Думаю, многие знают, что если семья с несовершеннолетними детьми продает квартиру, комнату, дом и взамен покупает жилье большей площади, то такие собственники могут не платить налог с продажи, даже если продаваемая недвижимость была у них в собственности несколько месяцев. ⠀ Для безналоговой продажи есть ряд условий (п. 2.1 ст. 217.1 Налогового кодекса): 1. на дату продажи детям должно быть не более 18 лет или 24 года, если дети - студенты-очники; 2. в год продажи или до 30 апреля следующего года семья должна купить другое жилье и зарегистрировать на него право собственности или полностью оплатить договор долевого участия или ЖСК; 3. общая площадь нового жилья (или его кадастровая стоимость), должна быть больше, чем проданного (или его кадастра); 4. кадастровая стоимость проданного жилья (независимо от доли, принадлежащей семье) не должна превышать 50 млн руб; 5. у налогоплательщика, его супруга и детей до 18 лет на момент продажи не должно быть в собственности более 50% другого жилого помещения, по площади большего, чем приобретенное взамен жилье. ⠀ Важный момент: чтобы избежать налога с продажи для всех членов семьи, все 5 условий п. 2.1. ст. 217.1 должны выполняться одновременно. ⠀ Так в чем же спрятался камень за пазухой Налогового кодекса, который лишает некоторые семьи, переезжающие из коммунальных квартир в свое отдельное жилье, права на освобождение от налогов? ⠀ В некоторых регионах комната в коммунальной квартире имеет отдельный кадастровый номер. Но есть регионы, где комната - это доля в праве всю квартиру. ⠀ Например, в Петербурге комната - это доля (считается отношение площади занимаемой комнаты к общей жилой площади квартиры). ⠀ В больших коммунальных квартирах, где много комнат, кадастровая стоимость может превышать 50 млн рублей, даже если семья владеет только небольшой долей. ⠀ Например семья с двумя несовершеннолетними детьми приватизировала комнату 23 кв м в восьмикомнатной коммунальной квартире площадью 267 кв м. Кадастровая стоимость всей квартиры 52 306 153 руб. Комнату сразу продают, покупая взамен двухкомнатную квартиру площадью 46 кв м. Другой недвижимости у членов семьи нет. ⠀ А теперь (следим за руками) смотрим внимательно на четвертое условие пункта 2.1 ст. 217.1 НК: кадастровая стоимость проданного жилого помещения независимо от размера продаваемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности не превышает 50 миллионов рублей. ⠀ А в нашем примере кадастр всей квартиры 52 млн. ⠀ И фсё! Даже при наличии детей, отсутствии другого жилья в собственности и реального улучшения жилищных условий, льготой по освобождению от налогов они воспользоваться не смогут, так как кадастровая стоимость всей квартиры выше 50 млн руб. ⠀ Если у вас подобная ситуация, обращайтесь за консультацией к экспертам по налогам, чтобы узнать, как можно минимизировать налоговые последствия. ⠀ При обращении до сделки шансы найти варианты снижения налогов значительно выше! #экспертпоналогам #налоговыйконсультант #налоговыйконсультант #налналогиприпродаженедвижимости #освобождениеотналоговдлясемейсдетьми

Начало осени почти всегда сопровождается изменениями в законодательстве. Этот год не стал исключением. Основные изменения, касающиеся сферы недвижимости, которые вступили в действие с 1 сентября 2025г: 1. В ЕГРН будут данные не только о текущем собственнике, но о людях, которые не являются собственниками жилья, но обладают правом на бессрочное проживание в доме или квартире: - лицах, отказавшиеся от приватизации в пользу других членов семьи; - бывшем муже/жене, право пользования которого указано в брачном договоре, соглашении о разделе имущества или решении суда; - членах семьи бывшего собственника, чье право проживания подтверждено законом, договором или судебным решением (например, несовершеннолетние дети); - супругах пайщиков ЖСК, которые участвовали в выплате пая, а также несовершеннолетних детях, включенных в ордер на заселение на момент полной выплаты пая; - лицах, имеющих право пользования по договору или завещательному отказу. НО! Данная информация будет вноситься в ЕГРН по совместному заявлению текущего собственника и лица с правом проживания. Или на основании решения суда. Собственник не сможет в одностороннем порядке внести или удалить запись о чужом праве проживания в ЕГРН. Если при продаже такие жильцы не предоставили нотариально заверенного согласия, в ЕГРН появится отметка. 2. Заработали новые критерии неиспользования земельных участков. В основном это захламление или загрязнение отходами более половины площади, садовые и огородные земельные участки не должны быть заросшими сорными растениями, а земли, предназначенные для строительства, стоять без зданий и сооружений в течение 5 лет с момента оформления прав на них (7 лет для ИЖС). 3. С начала осени введен запрет на разделение домов и участков между разными собственниками и продажу или дарение строений отдельно от земли. Нововведение распространяется на участки, предназначенные для садоводства и огородничества. Также уточнен перечень хозяйственных построек. К ним отнесены сараи, бани,теплицы, навесы, погреба, летние кухни, колодцы. 4 С 1 сентября вступили в силу поправки о запрете ведения коммерческой деятельности на своих дачных участках. Теперь в СНТ запрещается открытие хостелов, магазинов, кафе. складов, автосервисов, мастерских, глэмпингов и тд. Разрешено выращивать урожай для собственных нужд и продавать излишки, если площадь участка не более 50 соток и не используется наемный труд. 5. В 17 регионах РФ начал действовать эксперимент по предоставлению услуг гостевых домов - они должны быть включены в единый реестр объектов классификации в сфере туристической индустрии. С 01.01.2026г информацию о гостевом доме можно разместить в интернете только с указанием присвоенного реестрового номера. И уже вступили в силу штрафы до 450 000 руб за размещение гостей в объектах, которые не прошли обязательную классификацию. 6. И еще одно нововведение, которое, на мой взгляд, имеет отношение к недвижимости: появился период охлаждения для потребительских кредитов. Оформить кредит и сразу получить более 50 000 руб теперь нельзя: потребкредит до 200 000 руб можно будет получить через 4 часа после подписания договора, а свыше – через 48 часов. А значит взять кредит на первоначальный взнос по ипотеке в день сделки: такой фокус теперь не прокатит .