Налоги и недвижимость с Инной Фирсовой

Дополнительные налоговые риски и приятные бонусы для тех, кто продал недвижимость в конце прошлого года. Когда сделки проходят в последних числах декабря, нередко возникают ситуации, которые могут значительно изменить налоговые последствия для продавцов как в плюс, так и в минус: ✅️ Договор купли-продажи подписан в 2025 году, а право собственности на имя покупателя перешло в 2026 году. Возникает риск возникновения/увеличения налога, так как может измениться - кадастровая стоимость; - коэффициент, применяемый к кадастровой стоимости; - регион регистрации продавца на момент перехода права; - статус налогового резидентства продавца. То есть может увеличится размер дохода или ставка налога, и соответственно изменится сумма налога. ✅️ Договор купли-продажи подписан в 2025 году, деньги получены также в 2025 году, а регистрация права на имя покупателя прошла в 2026 году. Многие в такой ситуации задают вопрос: за какой год подавать декларацию и платить налог? В этой ситуации, если не подать декларацию за 2025г, то кроме налога продавцу придется заплатить еще штраф и пени. ✅️ Договор купли-продажи подписан в 2025 году, и регистрация прошла в 2025 году, а деньги получены в 2026 году. В этом случае у продавца возникает бонус в виде отсрочки в уплате налога: подать декларацию он должен будет до 30 апреля 2027г, и заплатить налог- до 15 июля 2027г. А значит целый год деньги, оставленные на уплату налога в 2026 году, могут быть потрачены на что-то актуальное и важное, или их можно разместить на вклад и получить проценты. Но важно не забыть поставить в известность налоговую инспекцию о том, что декларация будет подана не за 2025, а за 2026 год, и обосновать свою позицию. ✅️ Договор купли-продажи подписан в 2025 году, регистрация прошла в 2026 году. Деньги получены в 2025 и 2026 годах. В такой ситуации декларацию нужно подать и за 2025, и за 2026 годы. Планируйте свой бюджет и налоги с учетом изменения законодательства.

Что скрывает ваш ИНН ИНН (Идентификационный Номер Налогоплательщика) — это уникальный код, который присваивается физическим и юридическим лицам налоговыми органами для учета и контроля налоговых обязательств. Присваивают ИНН только один раз и не меняют ни при каких обстоятельствах (смена имени, фамилии, места жительства или паспортных данных). Если человек меняет фамилию или другие личные данные, ему необходимо обновить свой ИНН, но номер останется прежним. ИНН в России присваивается автоматически с рождения. Органы ЗАГС передают информацию о выданных свидетельства о рождении в налоговую инспекцию, которая ставит нового гражданина на налоговый учет. С 1 января 2026 года вступил в силу приказ ФНС от 26.06.2025 № ЕД-7-14/559@ о новом порядке и условиях присвоения, применения, а также изменения ИНН. Что скрывают цифры ИНН в 2026г: - ИНН для физического лица - это двенадцатизначный цифровой код (для организации - десятизначный цифровой код); - первые два знака ИНН для российских организаций и физических лиц - это код УФНС по субъекту РФ, на территории которого ИНН; - вторые два знака — индекс, который определяют налоговые органы; - следующие 6 знаков для физлица (и 5 знаков для организации) - порядковый номер записи в о лице в Реестре налогоплательщиков; - последние две цифры для физлиц (одна цифра для организации) - контрольное число, рассчитанное по алгоритму ФНС. В целом, зная ИНН, можно получить доступ к определенной информации, которая может быть важна при проверке юридической чистоты сделки и продавца недвижимости, например: * если вы покупаете недвижимость и видите, что ИНН продавца присвоен например в Бурятии, а в паспорте место рождения - Томск, то это повод внимательно изучить паспорт на предмет подделки и задать продавцу дополнительные вопросы; * ИНН можно узнать о наличии у физлица статуса индивидуального предпринимателя или самозанятого, а также является ли он директором или учредителем юрлица; * узнать задолженность по налогам; * получить информацию о судебных разбирательствах, в которых участвует продавец и т.д. К середине 2027г все банковские счета граждан — как новые, так и уже существующие, планируют привязать к ИНН их владельцев. Я думаю, многие и сейчас видят свои счета в личном кабинете налогоплательщика. И налоговая тоже их видит. Причиной инициативы ЦБ стал запуск платформы «Антидроп», намеченный на 2027г. В последнее время заметно усилилось взаимодействие ЦБ, ФНС, Росфинмониторинга и МВД в сфере финансового контроля. И привязка счетов граждан к ИНН должна помочь не только в борьбе с мошенниками и дропперами, но со схемами ухода от налогов. После вступления в силу новых правил внесудебного взыскания задолженностей с 1 ноября 2025 года ФНС получила возможность списывать неоспариваемые долги налогоплательщиков-физлиц напрямую с их счетов. ИНН, привязанный к каждому счету, позволит налоговым органам быстрее находить счета граждан-должников. И быстрее пополнять казну налогами. Для самозанятых и граждан с неофициальными доходами новая система создаст дополнительные ограничения - скрывать реальные доходы станет еще сложнее. Это также коснется переводов денег на карту за аренду, услуги, продажу товаров и т д. ИНН - это инструмент для получения информации и для налоговой, и граждан, кто знает как эту информацию читать и получать . А кто информирован - тот вооружен. Будьте во всеоружии #недвижимость #налоги #НДФЛ #наследство #экспертпоналогам #налоговыйконсультант #сделкиснедвижимостью #новоевзаконодательстве 

Что нужно успеть сделать до конца 2025г, чтобы не потерять деньги. 1. Заявить имущественные и социальные вычеты за 2022г. Если в 2022г у вас был официальный доход, облагаемый налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%, то до 31 декабря подайте декларацию 3-НДФЛ для получения налоговых вычетов, связанных с покупкой недвижимости или уплатой процентов по ипотеке, а также для получения социальных вычетов (например, на лечение, обучение, фитнес). 2. Подать уточненную декларацию 3-НДФЛ за 2022г. Обнаружили, что налог по декларации за 2022г можно было рассчитать более выгодным способом? Даже если налог за 2022г давно уплачен, то еще есть время подать декларацию с перерасчетом (включить в декларацию расходы, распределенные по соглашению сторон, добавить в расходы проценты по ипотеке, вместо имущественного вычета учесть расходы дарителя или наследодателя и т д). Или вы узнали, что ваша продажа попала под условия по полному освобождению от налогов для семей с детьми, или неверно определен срок владения и вам вообще не нужно было подавать декларацию - срочно подавайте уточненку и возвращайте ваши деньги! 3. Заявить имущественный вычет с расходов на покупку жилья и процентов по ипотеке за 2021г - для пенсионеров. Для пенсионеров действует льгота по получению имущественных вычетов, про которые многие забывают. Или не знают. И теряют деньги. Пример: пенсионер в 2025 г. купил квартиру. Раньше он работал на предприятии, но в середине 2022г он вышел на пенсию, и с этого времени доходов, кроме пенсии, не получает. В этой ситуации пенсионер может получить имущественный налоговый вычет на 2022 г., а остаток вычета перенести на 2021, когда у него был налогооблагаемый доход. 4. Зарегистрировать переход права собственности в 2025г. Успевайте подать документы на ускоренную регистрацию перехода права (с уплатой двойной пошлины в МФЦ), чтобы регистрация прошла в 2025г. Это важно для регионов, для которых с 2026г увеличивается коэффициент у кадастровой стоимости: ️Воронежская область ️Курганская область ️Курская область ️Новгородская область ️Новосибирская область ️Тюменская область Или если в договоре купли-продажи цена недвижимости приближена к 0,7 от кадастровой стоимости и есть риск, что с 2026г будет действовать новая кадастровая стоимость, то это тоже повод поторопиться с регистрацией. 5. Учесть статус налогового резидентства продавца в 2025 и на 2026г. Срок владения продаваемой недвижимостью не прошел, а продавец планирует на 2026г переезд в другую страну, или провести от полугода за границей? В такой ситуации он рискует в год регистрации права стать налоговым нерезидентом и попасть на 30% налога со всего дохода (без вычетов и расходов). Если такие риски есть - смотри предыдущий пункт. 6. Предупредить продавца о высоких налогах при наличии статуса иноагента. С 2026г продавец, имеющий хотя бы 1 день статус иностранного агента, заплатит налоги по ставке 30% со всей суммы дохода, даже если весь год прожил в РФ и никуда из страны не выезжал. Помните слова Станислава Ежи Леца: «Незнание закона не освобождает от ответственности. А вот знание нередко освобождает»? Вторая часть этой фразы точно работает, проверено на практике. С Наступающим! Пусть 2026 год принесет вам финансовое изобилие

Вступать в наследство или нет — кажется, что тут думать? Но иногда за квартирой, машиной или счетом в банке скрываются огромные долги! 24 ноября 2025 г вступил в силу закон, которым на нотариусов, ведущих наследственные дела, возложена обязанность информировать наследников о кредитной задолженности наследодателя и ее размере (Федеральный закон от 23.11.2024г № 407-ФЗ). Теперь не позднее 3 рабочих дней после открытия наследственного дела нотариус обязан направить запрос и получить информацию из бюро кредитных историй (либо об отсутствии кредитной истории наследодателя). После получения данных нотариус должен известить о полученных результатах наследников, подавших ему заявления о принятии наследства: письменно по адресу регистрации, через электронную почту или лично. Информация о долгах и их размерах даст возможность наследникам принять взвешенное решение: вступать в наследство или отказаться от него. Какие долги могут перейти к наследникам: 1. Ипотека и кредиты (в том числе в микрофинансовых организациях, по кредитным картам), если не было страховки или смерть наследодателя не является страховым случаем. 2. Долги по коммунальным платежам. 3. Долги по налогам, начисленным до смерти наследодателя: транспортный, земельный, налог на имущество. 4. Задолженности по исполнительным производствам. 5. Долги по распискам и договорам займа у физических лиц. 6. Долги по договорам аренды (просрочки по оплате). 7. Долги по субсидиарной ответственности — если на момент смерти собственника или руководителя компании уже было вынесено решение суда о взыскании долга за счет его личных средств. 8. Не выплаченные наследодателем при его жизни алименты. Так что нотариус проинформирует наследников далеко не о всех долгах наследодателя. Но об очень важной их части. Увы, самостоятельно получить доступ к кредитной истории другого лица невозможно из-за закона о защите персональных данных (№152-ФЗ). Поэтому возможность получить данные из бюро кредитных историй наследодателя - это огромный плюс! Что касается других долгов - здесь как в известной поговорке: спасение утопающих - дело рук самих утопающих. Наследникам стоит самим озаботиться поиском данных о долгах наследника в общедоступных источниках. В такой ситуации опыт риэлтора, который регулярно делает проверки объектов недвижимости и продавцов, может ооочень пригодиться. Долги наследодателя погашается наследниками только в пределах стоимости наследственного имущества. Если наследник обнаружил, что долгов у наследодателя больше того, что получит, он может отказаться от наследства. Для этого нужно обратиться к нотариусу по месту открытия наследства и подать письменное заявление об отказе. Главное — не вступать в наследство фактически: не пользоваться наследственным имуществом, не оплачивать коммуналку, не делать в квартире ремонт и т д. Любые действия расценят как согласие на принятие наследства, а значит и долгов наследодателя. ️А как риэлтор добавлю - если вы планируете купить, например, квартиру, которая недавно была получена в наследство и продается с большим дисконтом по цене - в том числе проверяйте наличие долгов не только у продавца-наследника, но у наследодателя, чтобы избежать неприятных и дорогих последствий!

Два полезных вывода для продавцов недвижимости по итогам Петербургского Налогового форума, который прошёл 6 ноября. 1. Регулярная кадастровая оценка недвижимости может увеличить налог с ее продажи. В настоящее время в нашей стране каждые 4 года проводится государственная кадастровая оценка недвижимости. А в городах федерального значения: Москве и Санкт-Петербурге – раз в 2 года. В СПб в 2025 году проводится кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест. А в 2026 году - оценка земельных участков. И далее каждый год этот процесс будет чередоваться. Почему этот момент важно учитывать продавцам недвижимости? При продаже квартиры или земельного участка с домом в конце года есть риск, что договор вы подпишете в 2025 году, а регистрация перехода права в силу разных причин может пройти уже в 2026 году. Соответственно, при определении суммы дохода от продажи придется сравнивать сумму в договоре и кадастровую стоимость, применяемую на 2026 год. Например, вы продаете земельный участок с жилым домом в северной столице, которым владели 2 года. По доходу от продажи участка у вас сюрпризов не будет. А что касается дохода от продажи дома - будьте внимательны! Если стоимость дома в договоре примерно соответствует его кадастровой стоимости на 2025 год, то вас ждёт более высокая сумма налога, чем вы планировали (а я надеюсь, вы планируете налоги до сделки). Дело в том, что вы будете сравнивать сумму в договоре и уже новую кадастровую стоимость, которую утвердили в 2025 году. Если вы сейчас принимаете аванс за свою квартиру или дом (или делаете это с вашими клиентами), а на сделку планируете выйти через 1,5-2 месяца - эта информация для вас. Предположить размер роста кадастровой стоимости сложно. На Налоговом форуме Полежаев В.А. (руководитель городского управления кадастровой оценки Санкт-Петербурга) говорил, что методология ее расчета меняется. Например кадастровая стоимость такого вида загородной недвижимости как таунхаусы, стала включать накопленные данные по ценам продажи таких объектов с учетом категорий коттеджных посёлков: класса комфорт, бизнес и премиум. На резком росте налога на имущество граждан регулярный пересмотр кадастровой стоимости не отразится: действует ограничение роста имущественного налога не более чем на 10% в год 2. Перенос на 2027 год института бездекларационного порядка исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). А вы знали, что ФНС планировала её внедрить к концу этого года? Потом перенесли на 2026 год. Но, как пояснил на форуме Сергеев М.В. (начальник управления налогообложения физлиц), Минцифры пока не до конца проработала весь порядок коммуникаций портала ФНС с порталом Госуслуг. Планируется, что налоговая будет сама делать расчет налога с доходов от продажи недвижимости, получения её по договорам дарения, от переуступок по ДДУ и продажи авто. С одной стороны в бездекларационном порядке исчисления НДФЛ есть плюсы: продали квартиру, забыли подать декларацию (или не знали, что нужно задекларировать доход до 30 апреля), налоговая вовремя за вас рассчитает налог. И штрафа за несвоевременную подачу декларации вам уже не грозит. Для расчета налога ФНС возьмет данные о расходах на покупку из договора приобретения, которые предоставит Росреестр. А с другой стороны в таком порядке расчета НДФЛ есть минусы, например: - налоговая не учтет в расходах проценты по ипотеке; - не будет подбирать, что выгоднее применить налогоплательщику: расходы на покупку или имущественный вычет; - рассчитает налог, даже если продано единственное жилье, и 3 года владения прошли; - выставит налог к уплате, если с даты оплаты ДДУ/ЖСК минимальные сроки прошли и т.д. Так что на мой взгляд, на штрафах налоговая потеряет суммы сборов, а вот на на начисленном НДФЛ точно выиграет. Поэтому прежде чем платить налоги, рекомендую проверять: а не переплачиваете ли вы?