Полина | Инвестиции в недвижимость

Разбираем правду о рынке, ключевых рисках и эффективных стратегиях вместе с экспертом с 10‑летним опытом. В 2023 году ко мне обратился Сергей, приятный мужчина, без стабильного заработка, но с накоплениями порядка 8 млн руб., как позже стало известно – пришедшим по наследству. Цель была амбициозной: «разогнать» до 40 млн за три года через покупки новостройки в рассрочку. Я предупреждала: эпоха лёгких денег на рынке недвижимости подходит к концу, а покупка в рассрочку – ставка с рисками потери основного капитала...

В декабре 2025 года я купила квартиру в Сколково за 16,5 млн рублей — с готовым ремонтом. Мои коллеги в то же время взяли похожие площади в Мичуринском, прямо у метро, за 18 млн: новостройки от ПИК, тоже с отделкой. А через полгода вышла забавная ситуация: я спокойно сдаю своё жильё за 90 000 рублей в месяц. А коллеги всё ещё мучаются — никак не могут выйти на приемлемую доходность. Одна фраза — и я сразу понимаю, в чём дело. Сейчас расскажу подробно, что к чему. В районе у станции «Раменки» сейчас просто море квартир под аренду...

Большинство инвесторов с десятком объектов начинали скромно — с хрущёвки в Подмосковье, комнаты, от которой отказывались другие, или даже с комнаты в коммуналке на окраине. История Андрея — яркий пример того, как первая покупка может запустить масштабный финансовый рост. В 2016 году 28‑летний Андрей снимал комнату втроём в коммуналке на Профсоюзной улице. Он платил 18 тыс. рублей в месяц и делил ванную с соседями, у которых был вечно нетрезвый сын. Устав от такой жизни, он решился на покупку собственного жилья...

Этот кейс — про мою студию: 30 метров. За МКАДом. Без метро. Аренда — 90 000 рублей в месяц. Когда рассказала это в одном закрытом сообществе инвесторов, меня обвинили во лжи 🙈 У меня агентство недвижимости. Я занимаюсь инвестициями в недвижимость — флиппинг, поиск недооценённых объектов. Насмотрелась на рынок достаточно, чтобы не следовать стандартным советам. Есть схема, которую знают все: берёшь студию от ПИКа с готовой отделкой, желательно рядом с метро — Мичуринский парк, Люблинский парк — и сдаёшь...

Когда инвестор называет цифру «20% годовых», я спрашиваю — валовая или чистая. Разница между ними — это разница между «красивой цифрой в презентации» и реальными деньгами на счёте. Валовая доходность — годовой поток без налогов, простоев, ремонта, мебели, банковских платежей и комиссии управляющей компании. Маркетинговская цифра для быстрой первичной фильтрации. Чистая доходность — годовой поток минус все расходы и налоги, делённый на полный объём вложенных средств. В полный бюджет включаю: Из валового...