У меня есть одна очень близкая подруга, которая умеет достаточно хорошо считать деньги. Подруга занимается инвестициями и уже много лет сдает бабушкину квартиру. И все у нее было хорошо до определенного момента. Именно об этом самом моменте и потерях, которые понесла моя подруга, сегодняшняя статья. Для данной статьи подруга поделилась своими фотками. Спасибо ей за это большое. Возможно, ее красочная история заставит кого-то задуматься о том насколько на самом деле интересно инвестировать в квадратные метры.
Квартира или акции
Для подруги никогда не стоял вопрос, что делать с квартирой. Она могла продать ее и инвестировать полученные деньги в ценные бумаги, но не хотела. С одной стороны на это были не материальные причины, а с другой стороны ее устраивал постоянный поток рентных денег. Да, были способы выжать из своего капитала больше, но сдача квартиры в аренду казалась прекрасной консервативной инвестицией. Я употребляю слово "инвестиция" поскольку подруга сделала в квартире ремонт, хотя могла продать ее и получить наличные денежные средства. Но повторюсь, у нее были не материальные причины, которые останавливали ее.
Подруга платит налоги как самозанятая. В 2020 году доходность от квартиры была значительно выше депозитной ставки. Сейчас цены на недвижимость значительно выросли и ситуация кардинально изменила. Если смотреть последний календарный год, со своей квартиры она получила 460800 рублей. Похожие квартиры в том же районе продают сейчас за 12 700 000 рублей. То есть за год она получает порядка 3,6%, что меньше депозитной ставки. У подруги в скором времени закончится действующий договор аренды и она планирует значительно поднять ставку, тогда ее рентный доход составит 4,3%. Но это пока мечты.
Депозитные ставки сейчас тоже выросли и получается, что квартира приносит ей почти в 2 раза меньше, чем сверх консервативный вклад в банке. Но что такое 2 раза? Посмотрите на индекс ММВБ за последний год. Не смотря на его падение в последнее время, за год он вырос на +14%. То есть если бы подруга купила бы фонд на индекс, ее доходность была бы в 3 раза выше чем сейчас. Но и это еще не все.
Веселая история с заливом
В декабре 2021 года, тогда, когда у всех и так переполох, подруге позвонили с незнакомого номера. Ей сказали, что она заливает арендаторов в подвальном помещении. Девушка сказала, что в квартиру приходили, но арендаторы не пустили слесаря. Подруга перекрестилась, что ее квартира находится на первом этаже и начала звонить арендаторам. Когда прошло примерно пол часа и подруга поняла, что не может до них дозвониться, у нее перед глазами уже вырисовывалась картинка с мебелью, плавающей по всей квартире. Подруга начинает судорожно пить валерьянку, в сердце покалывает, но не понятно что она может сделать сейчас. Сорваться с работы и ехать домой за ключами? Ехать сразу на квартиру? Слава богу через пол часа арендаторы нашлись и сообщили, что у них все сухо. Арендаторы согласились пустить слесаря. Через некоторое время пришел слесарь и арендаторы радостно отчитались о том, что слесарь у них ничего не нашел. Казалось бы можно выдохнуть....
На следующей день девушке снова звонят из РЭУ, выясняется, что слесарь в акте осмотра написал, что в помещении ограничен доступ к трубам, не исключено, что протечка в квартире. Выясняется, что много лет, когда мама подруги делала ремонт, она замуровала трубы за пластиковые панели. Что бы предоставить доступ к трубам надо сломать пластиковые панели.
Далее идет длинная история переговоров: РЭУ, квартиранты, РЭУ. Длительность переговоров превышает 2 часа. Стоимость переговоров выше 500 рублей. Подруга разрешает сломать панели слесарям и вроде те довольные уходят. Но ближе к ночи, квартирантам приносят уведомление из РЭУ с просьбой предоставить доступ к трубам до 9 утра следующего дня. Подруга с мужем едут на ночь глядя на квартиру и собственноручно ломают панели.
На следующий день выясняется, что арендатор снизу не предоставил слесарям доступ к трубам. Вся эта горячка была лишней. Затем становится ясно, что течет труба в перекрытии. Дом старый, трубы прохудились. Протечка - это не вина подруги, но ей ломают пол, разносят стену. Пол обещают восстановить, но эти новости порождают новые переговоры с недовольными квартирантами.
Чего стоила эта история
Расходы на эту историю можно поделить на моральные и материальные. Не понятно каких из них было больше. Это тот самый случай, когда моральные потери велики. В день поездки подруга вечером просто падала от усталости. Всего у нее было 4 веселых денька. А ведь она работает, у нее большая семья. Вести подобные переговоры не всегда удобно. Материальные затраты:
- Телефонные переговоры, такси в 2 конца - 3000 рублей;
- Восстановление стены, сломанной собственноручно - 15000 рублей;
- Подарки для сглаживания ситуации - 5000 рублей;
- Итого: 23 000 рублей или 5% от годового дохода.
Резюме
Сдача квартиры в аренду - это всегда риск столкнуться с какими-то проблемами. Кто-то жалуется на то, что ему арендаторы разгромили половину квартиры, кто-то сталкивается с постоянным хамством, кто-то с тем, что ему перестают платить квартплату. Постоянный рентный доход - это прекрасно, но я считаю, что говорить об этом способе инвестирования как о пассивном консервативном источнике дохода не стоит. Даже хорошие квартиранты могут потрепать нервы, а что уж говорить про форс-мажор.