Риски, связанные с квартирой
Нарушение закона в предыдущих сделках
Текущее право у настоящего продавца может иметь все атрибуты законного. Но история квартиры может таить факты, ожидающие появления заинтересованных лиц.
Подлог документов об основаниях прав
Чаще всего такое происходит с ведомственным жилым фондом или при получении квартир по государственным программам улучшения жилищных условий.
- Ветхая конура становится “резиновой” квартирой
- Срываются сведения о наличии другой недвижимости
- Делаются документы об особой инвалидности
- Занижаются сведения о доходах
и т.д.
Облагодетельствованные государством люди пускают квартиры в гражданский оборот за такие деньги, которые побуждают последующих владельцев перепродавать их. Всё выглядит вполне законно. Но если заинтересованный чиновник проверяющего органа власти сделает себе труд разобраться, то все последующие сделки добросовестных приобретателей могут быть оспорены.
Незаконная приватизация
Самое распространённое нарушение - выписка детей или ограниченно дееспособных лиц незадолго до приватизации. В этом случае право пользования и право на участие в приватизации может стать предметом судебного разбирательства.
Бывает приватизация без участия временно выбывших лиц, которые тем не менее имели право в ней участвовать. Места лишения свободы, учреждения социальной защиты или ухода за престарелыми; длительная служба или командировка. Могут возникнуть требования о признании права собственности.
Отсутствие согласия супруга
Уже с 2019 года штамп о браке в паспорте не является обязательным, Правительство указало, что его проставляют теперь “по желанию”. То есть, если супруги что-то не поделили, то один из них может поменять паспорт, не захотеть поставить штамп и спокойно продать квартиру без получения согласия супруга.
Фиктивные расчёты
Такая схема применяется в сделках между связанными лицами, чтобы вывести имущество из под возможного взыскания. Грозит признанием сделки притворной или совершённой с намерением причинить вред кредиторам.
Занижение стоимости
Так делают люди, которые явно кому-то не хотят отдать то, что положено по закону. Налоги - государству, долги - кредиторам, долю - супругу. В суд требования об оспаривании сделок заявляются именно по закону. Личные мотивы, отношения, “понятия” тут уже не спасают.
Нарушение прав несовершеннолетних
Да, все сделки с имуществом несовершеннолетних происходят по формальному распоряжению органов опеки. Важно самостоятельно убедиться, что схема сделки не ущемляет детей. Малейшее нарушение может стать инструментом в семейных спорах, а пострадать может совершеннолетний покупатель, которому по определению надлежит проявить должную осмотрительность.
Претензии по правам пользования
Кроме собственника есть ещё члены его семьи, жильцы, пользователи. Закон охраняет их права также, если не больше, как права собственников. В определённых ситуациях третьи лица могут претендовать на сохранение прав пользования даже при смене собственника квартиры.
Отказники от приватизации
Такие люди бесспорно сохраняют право пожизненного пользования вне зависимости от смены владельцев жилья. На момент продажи “по техническим причинам” собственник может получить выписку из домовой книги, в которой нет лишних. Или такое могло произойти на одной из предыдущих сделок, о чём ваш наивный продавец мог и не знать.
Постоянное проживание дарителя
Если при дарении стороны прописали в договоре право проживания дарителя, то он сохраняет это право. То, что при этом само по себе это не совсем дарение, не добавляет шансов в судебном споре. Фактическое убытие такого дарителя по иному адресу может быть аргументом в пользу его добровольного одностороннего расторжения договора дарения в части пользования квартирой. Но это надо доказывать.
Действующая рента
Пожизненно право пользования сохраняется. Нужно либо оценивать перспективы, либо предварительно прекращать ренту по соглашению. В судебном порядке от рентополучателя не избавиться. И надо ли связываться?
Выбывшие в заключение или диспансер
Таких людей нет в актуальной выписке из домовой книги, но они имеют право вселиться в квартиру по возвращении. Если их добровольно не пустят, то суд встанет на защиту, а приставы приведут волю суда в исполнение. Вне зависимости от того, куплена квартира в ипотеку или за свои деньги.
Нарушение прав совладельцев
Про супруга совладельца всё понятно. Есть иные варианты. Квартира в долевой собственности. Все знают, что надо получать отказы от владельцев других долей. Важно, чтобы отказы были сделаны с соблюдением всех формальностей, способов фиксации результатов; чтобы сделка была именно по той цене,которая указана в уведомлениях.
Это ещё более важно в том случае, если сделка с долями была ранее в истории объекта. Споры между совладельцами случаются. Иногда такие споры “запрограммированы” с учётом того, что доли часто покупают не с целью проживать, а для некоей выгоды. Это нужно учитывать.
Это статья является частью общей инструкции