Или это вовсе не так, как думается представителям банков и застройщиков?
Сегодня все игроки на рынке жилой недвижимости России активно пытаются найти "ушедший спрос" на новостройки.
Казалось бы, всё просто - существенно скинь ценник, и люди к тебе потянуться, вот тебе, матушка-бабушка, будет и юрьев день, а тебе, батюшка-дедушка, восстановление спроса.
Нелёгкие пути
Но нет, мы не ищем лёгких путей, как бы говорят сами себе и всем россиянам застройщики и банки.
Вот и на недавно закончившемся в начале июня форуме недвижимости "Движение" спрос на творения застройщиков в очередной раз "поискал" представитель ДОМ.РФ.
Вице-президент банка Игорь Кузовов в своём выступлении среди прочего попытался найти повышение спроса и в демографических особенностях нашей страны.
Исходил он из предпосылки: взрослые работающие любого возраста, молодые - 20-35 лет, среднего возраста - 35-50 лет и возраста подготовки к выбытию из активной трудоспособной части населения в пенсионеры - сегодня это у нас 50-65 лет - все эти возрастные группы малозначимы для рынка жилой недвижимости.
Ибо если что-то и приобретают они в плюс по метражу жилья, то в основном только очередную квартиру чуть большей площади - то есть порядка плюс 10-15 и чуть более или менее кв. метров.
Вместо студии - однокомнатную, вместо однушки - двушку, взамен двушки - трёшку, и так далее.
Это приносит на рынок покупку реально "новых" и дополнительных всего 2-3, ну, может быть, 3-5 кв. метров на человека, по мнению вице-президента одного из крупнейших ипотечных банков страны.
А вот "отселение" подросшей молодёжи в возрасте от 10 до 20 лет, которая за десятилетие перейдёт как раз в "младшую группу" реально активного трудоспособного населения возрастом от 20 до 30 лет, сможет принести гораздо больше количество дополнительных "новых" метров в покупках бетонометров у застройщиков.
Вне зависимости от того, какую там квартиру родители молодёжи купят. Ведь именно в первую очередь о покупке жилья родителями (ну или другими родственниками) в этом случае идёт разговор. А не о самостоятельных покупках.
Об этом говорит и статистика - заёмщиков ипотек в возрасте от 20 до 30 лет у нас в стране очень мало. Основной объём ипотечного кредитования начинается как раз после 30-летнего возраста, а точнее - с 34-35 лет и далее до 45-47 лет по разным данным.
Но вот именно молодёжи сегодня у нас на ближайшее десятилетие "назревает" аж на 1,3 млн. человек больше, чем было в прошлом десятилетии - см. файл из презентации спикера форума "Движение":
Имеется - 14,7 млн человек в возрасте от 20 до 29 лет (если строго следовать подходу в диаграмме), а подрастёт за десятилетие - 16 млн. Вот там и скрывается увеличение спроса, по мнению Игоря Кузовова.
Но логика хромает как и в самом посыле - что я не буду пока сейчас отдельно разбирать, только слегка пройдёмся. Так и в выводах об ожидаемом "приросте" спроса.
Хотелось бы, но - нет
Всего менее 1,5 млн человек даже по 30 кв. метров в среднем между площадями студий и однокомнатных - это всего-то не более 45 млн. кв. метров.
Растянутых и разложенных по годам на десятилетие.
Менее 5 млн. кв. метров в год. Это около 10 % возводимого за год жилья в МКД по уже ранее случившимся фактам объёмов в последние годы.
Но даже возводить нового ничего не понадобится.
Все эти миллионы уже есть в наличии прямо сегодня - в навесе нераспроданного уже построенного ранее жилья.
Который как минимум уже равен всему годовому производству МКД. А по сути - и превышает его.
О какой помощи строительной жилищной отрасли и каком стимулировании спроса в таком случае идёт разговор?
Вроде бы на скриншоте из презентации справа в зелёном овале мы и видим временный прирост рождаемости в стране на периоде где-то с самого начала 2000-х и до 2016 года.
Но потом - не просто падение, а обвал.
Ещё более быстрое и глубокое падение, чем рост до этого. Даже БЕЗ случившихся уже позже проблемных 2020 года и 2022 года.
Этот всплеск рождаемости в исторической перспективе настолько был временен и недолог, что не стоит его переоценивать.
Посмотрите на левую часть рассматриваемого слайда презентации: все серые столбики справа, в синем прямоугольнике, сведённые в отрезки по 10 лет, больше по количеству населения, чем все десятилетние отрезки слева, обведённые жёлтым прямоугольником.
То есть все последующие поколения россиян пока значительно меньше всех предыдущих на протяжении 40+ лет.
К тому же, последние годы активного стимулирвоания всех и каждого "купи-купи-купи бетонострой" смотри, какая выгодная ставка и ежемесячный платёж уже частично выбрало тот самый ожидаемый спрос на покупки жилых площадей на молодых. Уже многие россияне как раз и купили их именно для своих подрастающих детей. С известным "лагом ожидания" - надо брать заранее, тем болен - выгодно вроде, ну и пока достроят, пока заселимся, пока ремонт закончим - тут и пригодится.
Так что не будет никакого особого всплеска от молодёжи. Кто бы у нас не подрастал.
Ну и напоследок ещё один потенциальный миф рынка недвижимости.
Обращает на себя внимание последний серый столбец справа в левой части. В районе 15 млн. человек у нас в стране уже превысили порог возраста в 70 лет.
И это с учётом реальной продолжительности жизни в России говорит о том, что всё-таки скорее увеличится в ближайшее десятилетие поступление новых предложений также и на вторичном рынке. Но в любом случае часть освободившихся на вторичном рынке квартир "заберёт" часть спроса снова именно с первичного рынка жилья. Потому что именно если не выставят на продажу, то могут и сами въехать туда некоторые родственники пожилых. Вместо покупки бетонометров в новостройках.
А сдавать такое сегодня с учётом обязательного ремонта и существующих и прогнозируемых арендных ставок стало не выгодно. Как минимум - пока.
Но этот уже практически "мем" - "квартиры мертвецов", получивший хождение в интернете как некая идея о том, что "ой, бойтесь, "квартиры мертвецов" в массовых объёмах скоро выйдут в продажу и обрушат весь рынок жилья!" я планирую рассмотреть подробнее позже. Потому что это также очередной миф рынка жилой недвижимости наравне со многими другими более устоявшимися мифами.
Никакого обвала рынка только от выхода на него "квартир пожилых" не будет.
Если что-то и рухнет на рынке, то явно не от этого. Это в целом неверный миф о рынке жилья в стране.
Как миф о том, что придёт "молодёжь" и всё на нём "поправит".
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк👍, комментарий и репост 📣 поможет развитию канала! Публикации - ежедневно. Тут есть и ещё будет много интересного! Присоединяйтесь✨!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто на канале впервые: