Всё течёт, всё изменяется. И даже такой казалось бы незыблемый "бетонный" рынок жилой недвижимости страны претерпел за последние годы очень серьёзные изменения. Всё было в целом постепенно, но если все произошедшие изменения осмыслить в комплексе и разом увидеть их воедино - открывается правда, что рынок стал совсем другим. И изменился очень существенно.
То, что казалось ещё недавно невероятным - стало уже очевидным почти для всех. К примеру, стагнация рынка новостроек и отсутствие "вечного роста цен". То, что чуть ли не буквально вчера было возможным и низкорисковым, сегодня уже практически невозможно и уже в красной зоне по вероятным рискам. Как "котлованный арбитраж", например - покупка квартир подешевле на "стадии котлована" с последующей продажей подороже на стадии "ключей" или подобной более поздней.
Я постоянно отслеживаю эти изменения на канале.
Вот и в недавней статье про то, что вам врут о ценах новостроек и вторички, и о том, чего можно ожидать от цен на жильё в обозримом будущем, я рассматривал покупку бетонометров в наше время.
И пришёл к выводам, что она в настоящий момент по факту невыгодна.
Но не все с этим согласны. И в этом нет ничего страшного. Каждый имеет право на своё мнение. Вот, например, подписчик Дмитрий считает (и спасибо уму за его пост), что покупателю квартиры не важны сегодня ни инфляция, ни то, что его собственность подешевеет.
В случае, если человек просто будет пользоваться этой квартирой.
Конечно, в какой-то мере, кажется, что вроде бы и так. Если не продавать, а оставить "для себя" - то можно же?
Конечно можно.
Кто ж вам запретит. Но надо учитывать новую реальность. И ответить себе на вопрос: а готовы ли вы на те потери, которые могут быть после покупки? Сразу и в отложенной перспективе?
Ну вот имеете вы что-то, ну - пользуетесь этим. Автомобилем или квартирой. Ну и нет же никакой разницы, как быстро и насколько ваша собственность будет дешеветь?
Или всё-таки есть?
Можете и ваше мнение в комментариях написать, конкретно для вас имеет ли значение вот это:
Вы купили авто, выехали из салона, а ваше авто потеряно не как ранее 15-20 % своей цены, а сразу 30 или даже 35-40 %. То есть в 2 раза больше.
Вы поездили всего пару лет или три года на своём автомобиле (при условии сохранения его базового "идеального" состояния, как пишут в автообъявлениях), а его цена "ускоренно" снизилась не на 35 %, как было ранее, а потеряла уже даже не половину, а аж целых две трети своей цены.
Ну и тоже самое для квартиры.
Вот для меня имеют значение такие изменения на любом рынке.
Хотя я вроде бы просто езжу или живу, да и всё на этом. Не продаю же. Но не продаю я своё только пока. Когда-то ведь придётся это сделать. С тем же личным авто, например. Но пока я вроде бы ничего "не теряю". И без разницы, что и насколько подешевело? Больше или меньше, чем ранее.
Или нет?
Вот подобное непонимание сегодня у нас происходит и на рынке жилой недвижимости. В первую очередь - на рынке новостроек. И особенно - с квартирами, взятыми в кредит.
Поэтому считаю важным разъяснить тему "стоит ли сейчас покупать жилые метры" с точки зрения именно потенциальных потерь после покупки в дальнейшем. Именно в реалиях сегодняшнего дня и среднесрочного периода - на ближайшие годы.
И особенно рассмотреть вопрос - а стоит ли покупать сегодня жилые метры как "вложение" рублей для их "сохранения" и спасения от "сгорания", "отмены", защиты от инфляции и девальвации рубля.
Поправки к жизни
"Есть одна маленькая поправка. Желающий купить покупает не с поправкой на инфляцию, а номинальную цену. Для него нет никакого падения"
- есть и ещё "маленькие поправки").
Смотря как считать. Падение никуда не девается, даже если вы не будете его "материализовать" через продажу прямо здесь и сейчас.
Раньше как раз всех покупателей квартир и прочего и "грело" то, что не смотря на эксплуатацию и амортизацию квартир цены на них всё равно росли. Больше или меньше в какие-то периоды - не главное. Важно, что росли.
Теперь как только вы купили бетонометр, он стал вторичкой, вы стали владельцем вторички, и потеряли только на этом сегодня в среднем на уровне трети цены своего бетонного "актива-пассива" на рынке.
Такова сегодня реальная разница цен на первичку и вторичку.
Вот что писал РБК в мае 2023 года по итогам первого квартала 2023 года на основе данных Росстата, сведённых в ЦБ РФ:
А это информация по данным Домклик уже от середины 2023 года:
А вот информация в графическом виде за период с 2016 года, также по данным ЦБ РФ и Росстата:
Как видим, в 2016 году соотношение было отрицательным, -1 % в пользу вторичной недвижимости. В 2019 году разрыв был на уровне 9 %, а в 2023 году, как мы видели и выше, уже превысил 40 % в среднем по России.
То есть взяли квартиру за Х рублей, а сразу после покупки цена закупленного уже 0,7Х, а то и 0,6Х. А в случае ипотечного кредита отдавать надо будет 1,5-2Х, например. Это огромный разрыв. И он точно - проблема для всех сегодняшних заёмщиков ипотечных кредитов.
Нужно учитывать, что плюсом к этому будут текущие затраты, что необходимы на содержание и доведение "до ума" бетонометров.
И всё это в довесок ко всем остальным проблемам с различными отрицательными факторами, действующими на сегодняшнем рынке жилья и в экономике страны.
И это ни для кого не имеет значения?
Думается, всё-таки для многих ещё как имеет. Тем более для тех, у кого ипотечный договор.
Если квартира была взята в кредит, и если что-то пошло не так с выплатами, то, учитывая нынешние ценники, человек с любыми возникшими проблемами (а от этого никто из нас на 100 % не застрахован) фактически в 90 % случаев - банкрот. Потому что при передаче квартиры банку остаток долга теперь будет очень большой - в некоторых случаях это будет порою и половина от цены покупки. А это миллионы. И это уже само по себе - большая проблема.
"Ну подешевел и ладно,"
- поэтому, думаю, всё-таки очень многих такой подход не совсем устроит. И в реальности большинству это совсем "не ладно". И вовсе не надо.
"Я вот живу и не парюсь в своей квартире, что она в реальных ценах за 15 лет подешевела,"
- согласен, такой подход у многих. И был ранее, и сохраняется сейчас.
Но вообще-то теперь надо думать и об этом: а что будет с вашей собственностью дальше?
Да, для жизни можно и нужно вкладываться в дешевеющие в реальной стоимости активы, жить же где-то надо. Если действительно негде жить. Или есть какие-то серьёзные назревшие жилищные проблемы, когда или "семеро по лавкам" в однокомнатной, например. Или дом-развалюха с туалетом на улице, который кое-кто так и не хочет признавать не приспособленным для проживания и каким-нибудь аварийным, например.
Понятно, что у всех разные жизненные ситуации. Но сегодня покупать в любых других случаях жилую недвижимость явно видится далеко не лучшим вложением своих денежных средств.
Но у нас же теперь много покупают "на будущее", "для детей", "для сдачи в аренду", "про запас" и "пусть будет". И всё это именно как некий "финансовый инструмент" вложения только рублёвых средств. С идеей - "вложил - значит сохранил". Сохранил свои кровные местные ОЗ.
А это уже не работает так, как ранее. Вот это я и пытаюсь донести всем.
"Сохранения" не будет. Не только "прироста" уже не будет. Даже сохранения. В среднесрочном обозримом будущем.
Будет как минимум частичная потеря вложенных в бетонометры денег. Для подавляющего большинства обычных покупателей - и тех, что "для себя", и "не для себя" - гарантированная.
И это надо осознавать и не строить ложных иллюзий.
Если готовы на это - да покупайте.
Только не надо подавать всё так и себе, и остальным, что это сегодня по-прежнему "самый правильный путь", "единственный выход", "лучшее решение на сегодня", "а куда ещё, если не в бетон?".
Не надо вот этого всего, когда захотите сегодня прикупить новостройку.
Надо понимать, что это сегодня скорее "вынужденный шаг" для вас, как и для многих, а не "выгодное вложение" и "классное решение", плюс практически безрисковое, как это было ранее.
Вынужденный шаг, если вы вообще не знаете другого, или не умеете владеть другими инструментами "сохранения и приумножения".
А будет ли шампанское?
Кстати, о рисках. Они возросли. И возросли многократно. Например, шансы попасть в ряды будущих ОД.
Или риск получить совсем не то, что ожидалось и желалось. Не достойную квартиру, а головную боль с огромным количеством недостатков. И в целом совсем не того качества, которое было оплачено.
У нас ведь сегодня до 80 % продаж в различных регионах - это продажи не реально существующих квартир, а "бумаги".
Бумажки ДДУ и всех документов к нему. И бумажек "буклетиков", где расписаны достоинства дома, окружения и планировка покупки. Всё.
Дома нет. Даже порой не только фундамента, но даже и котлована - нет. Чистое поле. Ещё и зачастую где-то "на выселках". Без инфраструктуры и даже нормальных дорог. И вот это вот - продаётся сегодня у нас "задорого".
***Небольшое отступление-напоминание.
Уже писал об этом, но не лишним будет напомнить - не ввязывайтесь в "истории" с довольно большими скидками, но "с отложенным подписанием ДДУ". Которое вам прямо вот гарантируют подписать когда-то потом "попозже" Например, за неделю до получения ключей или сдачи дома. Это вообще чревато прямой потерей всех или большей части денег.
Полный учёт и контроль
Вот это вот всё надо учитывать сегодня, когда вы хотя бы планируете рассматривать покупку жилой недвижимости. Это больше касается первички, конечно.
Но теперь у нас создано дополнительное немалое количество проблем и при приобретении вторички. Всё усложнено в проверке и жилья, и собственника, и всех нюансов.
Часть мер к вам, как к покупателю, может быть принято и в течение трёх лет после покупки, а в некоторых случаях - и более. По заявлению сторонних лиц, даже в случае того, если вы по всем параметрам добросовестный покупатель.
Существует большой массив проблем, которые нужно рассмотреть теперь и при покупке вторички - начиная от материнского капитала и заканчивая всеми и всяческими проверками продавца, жилья и документов.
Вывод прост
При покупке жилья сегодня нужно учитывать огромное количество новых факторов, большинство из которых появились как раз буквально в последние три года.
И теперь нет никаких гарантий, что в конечном итоге эта покупка вам принесёт хоть какой-то итоговый доход. Или хотя бы сохранит ваши рублёвые вложения.
Теперь есть много новых проблем при покупке как первичного, так и вторичного жилья. Плюс к этому всегда было легче купить жильё, чем продать. Но раньше хотя бы можно было получить выгоду на этапе покупки. Но теперь она оттуда перешла в другие "карманы" - к банкирам и застройщикам. А на этапе продажи вы почти в любом случае сегодня потеряете.
То есть нужно быть готовым к тому, что вы при покупке жилья теперь не только не "выиграете", то есть "заработаете" в каком-то обозримом будущем. Но и даже не сможете хотя бы сохранить свои рублёвые вложения (не говоря о долларовых).
Скорее всего потеряете. Возможно, что даже потеряете довольно значительно. То есть не проценты какие-то, а уже десятки процентов. Существенную часть. Всё будет зависеть от того, что и как у вас сложится в жизни в дальнейшем. Как с финансами, так и с другими обстоятельствами в вашей жизни.
Подумайте об этом. И вспомните, когда вам будут что-то предлагать.
Что-то из "прекрасного" бетонометрового "далёка".
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Поддержите канал подпиской, лайком, репостом, комментариями! Идём на 10 тыс. подписчиков)! Вы в деле😉? Заходите и сюда - тут всё остальное!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил ранее или впервые оказался на канале: