И что не так с "невозможностью больших скидок на квартиры".
Застройщики постоянно рассказывают всем свои "страшные истории", как у них выросла себестоимость. Говорят, например, что очень сильно на это влияют цены на стройматериалы, в частности. И прочие прямые расходы.
И в том числе этим как раз оправдывают высокие цены на квартиры. И невозможность никаких существенных скидок на них. И уж тем более, боже упаси, всеобщего падения стоимости бетонометров в новостройках.
А ещё они любят к месту и не к месту "приплетать" инфляцию.
Хочу сегодня на совершенно "детском" примере с не менее "детскими" простыми арифметическими расчётами наглядно показать кое-что.
Что с этими ценами у нас сегодня не так.
❌Что не так сегодня у нас с ценами на девелоперские творения.
❌Что не так с якобы невозможностью скидок на квартиры сейчас.
❌Почему лично я, в частности, считаю сегодняшние цены совершенно неадекватными реальному текущему положению дел в стране.
Кстати, об инфляции отдельно хочется сказать ещё раз и ещё. Ах, у нас же инфляция, как вы не понимаете! Поэтому цены не могут не расти! "Инфляция" стала некая "палочка-выручалочка" для всех любителей задирать для немамонтов© свои ценники.
Но проблема с ценами далеко не только из-за инфляции. И не в себестоимости строительства.
Цены на квартиры у нас сегодня просто имеют в себе огромные хотелки зрястройщиков©. И именно это их в большей мере делает такими супер дорогими, как сегодня.
Вот в чём проблема.
Давайте посчитаем. И посмотрим на ситуацию трезво. Без врак и россказней про несущественное и понапридуманное.
А потом вы сами скажете, где там себестоимость возведения жилья. И где там в цене бетонометров инфляция.
И как можно назвать все эти уже набившие оскомину "плачи" девелоперов о том, как им плохо живётся. И что цены у них "правильные" и не опускаемые ни на рубль от слова совсем.
Почти все у нас сегодня свято верят в то, что инфляция “разгоняет” цены. Ну и ещё рост себестоимости стройки эти цены продажи тоже ой как увеличивает, что просто ужас-ужас!
Ну, пусть вот будет даже и так. Будем из этого и исходить изначально.
Расчётные ожидания
Представим для простоты расчётов, что какая-то квартира у застройщика стоит 100 рублей. В ней себестоимость материалов и земли пусть даже занимает все 30 %, то есть 30 рублей.
Наша "сферическая в вакууме" квартира стоила 100 рублей на старте 2022 года.
Что с тех пор было с инфляцией? Она составила порядка 20 %. Всё остальное у нас особо не изменилось? Не изменилось. Но мы её даже возьмём как бы "реальную", и примем в 35 % за три года. Итого, 135 рублей цена к концу 2022 года за квартиру. Она же не стала как-то и чем-то лучше за 3 года? Нет. Что-то к ней не добавилось же? Например, площади? Нет.
Так что адекватная собственно самой квартире новая цена "с учётом инфляции" - ну, пусть 135 рублей.
Запомним эту цену.
И пусть (снова теоретически) случился у нас реальный рост стройматериалов и прочих расходов. Ну, скажем, в среднем по всей больнице в 2 раза. Стало 60 рублей вместо 30. Добавилось 30 рублей. И мы тупо давайте приплюсуем и это к цене. Хотя в жизни всё не совсем так, сложнее, и вообще не так вот в лоб напрямую может быть просто "приплюсовано". Но не важно.
Итого посчитаем так: 135 + 30 = 165 рублей. А что же треска прибыль застройщиков?
Как докладывают сами застройщики - ну нет у них мега-прибылей! Всего-то мы в среднем получаем 35 % максимум от цены квартирок наших прекрасных, говорят они хором. Поверим на слово (хотя ой и зря, ну да ладно). И что мы тогда получаем?
В 100 рублях до начала 2020 года "сидели" упрощённо 35 рублей чего-то там "наваристого". Утрированно назовём это "прибылью" застройщиков.
Но ведь и с большей цены хотят поболее зарабатывать застройщики. Ладно, и это накинем. Всё выросло у них в "хотелках" в 1,5 раза, например, будем считать. Прибыль увеличим также. Итого 35 х 1,5 = 52 рубля. Ну пусть будет у нас она вообще всё опережающая. Примем за 55 рублей. Разница в 20 рублей со "старой".
Итого наш расчёт показывает: 165 + 20 = 185 рублей. Ничего себе цена-то выросла. На 85 % от изначальной. Это плюс 50 рублей к той, что "с учётом инфляции в 35 % - 135 рублей. Ну, хотелки - они дело такое. Ценник явно не убавляют.
Ну а что вы хотите? Инфляция аж 35 %. Рост цен на всё поди вон какой - в два раза. Так что всё обоснованно. Ну и мы что, серо-буро-малиновые или голубые-розовые какие? Нет, мы тоже хотим при росте цен побольше зарабатывать, да ещё и опережающими темпами.
Но пусть будет эта цена в 185 рублей, опять же очень на тоненького, "висеть" на рынке с гордым именем "справедливая цена". Плюс-минус чему-то там рыночному соответствующая. Изменениям на рынке и в стране. И плюс изменениям "хотелок" и расходов всяческих.
Запомним и эту цену.
То есть у нас более-менее адекватные цены должны находиться по расчётам в коридоре 135-185 рублей к концу 2022 года.
Случившаяся реальность
Но что было у нас в реальности? Посмотрим на уже случившееся в жизни.
Весной 2020 года была запущена льготная ипотека. Все ее виды и вариации в конечном итоге привели к тому, что застройщики почувствовали повышенный спрос на свой продукт. И сделали что? Верно, подъём цен.
Квартирка (тогда ещё с учетом инфляции стоившая скажем, по факту, исходя из принятой нами за базу основы расчётов, всего-то какие-то там 103 рубля в самом начале 2020 года, например) “взяла планку” в 110-115. Потом в 130. Потом в 150. А потом и в 170 к концу 2021 года. Ну так, ориентировочно.
Почему поднимались цены? Объективная реальность? Рост цен на стройматериалы? Инфляция? Нет. Стройматериалы уже “подтянулись” только вслед за ростом стоимости квартир.
Не их рост был причиной роста бетонометров у застройщиков. Их рост произошёл как вследствие роста цен на квартиры.
И инфляция за 2020-2021 годы не была так высока. Даже “реальная”, а не официальная. Её же ещё просто "не случилось" в той самой середине 2020 года, например, когда уже цены активно поползли вверх. Как и позже до самой весны 2022 года её особой и не было.
Итак, в цене квартиры стало “сидеть” уже не 30 рублей цен стройматериалов и прочего. А все 60. Пусть так. Но цена продажи при этом в конце 2021 года ещё подскочила. Резко. Ранее упрощённая разница “себестоимость - продажная цена” была 70 рублей (100 продажа - 30 себестоимость), а стала 170 - 60 = 110 рублей. Откуда “наросла” вот эта “дельта” в 110 - 70 = 40 рублей?
Да из ниоткуда. Из ничего. “Конъюнктура рынка” изменилась. Такое бывает, согласен. Застройщики под активацию спроса и всеобщую ажиотацию поднимали ценники, постоянно "прощупывая" рынок - а за столько возьмут? А за столько - да? Это и есть неадекватный пузырь роста.
И ведь брали. Немамонты© бродили стадами. Да чуть ли не бегали по рынку. Все хотели скупить всё подряд. В том числе в надежде перепродать и "заработать". Наивные...
И никто как бы и не осудит за рост цен застройщиков - рыночек же. Он такой. Вот взял, и так "порешал" в сторону увеличения. Находится столь любимая экономистами всякими точка "стыковки" цен спроса и предложения? Ну и вот. Да и ладно бы.
Но все забывают другое. При падении спроса и других неблагоприятных обстоятельствах должно быть и адекватное падение цены. И раньше они случались, кто бы вам не врал при этом, что "цены никогда не снижались".
Есть вот эта проблема, и вправду, в России-матушке.
Цена у нас, как мы знаем, обычно очень хорошо и быстро меняется только в сторону увеличения цен. В том числе и на рынке новостроек в последнее время. И очень тяжело и мало - в обратную сторону.
Пойдём дальше по пути роста цены за период 2020-2022 годы.
Случилась ещё и весна 2022 года. Ценник у квартирки нашей снова на “ровном месте” ещё “подскочил” на 20 %. 170 + 20 % = 204 рубля, ну пусть будет 205. На основании чего такой рост? Вот было очень страшно, и больно, и непонятно какое-то время. Недельки две-три. Потом всё не просто вернулось назад, на старые позиции. В части рубля даже укрепилось, например. Но цена с 205 рублей упала? Нет! А зачем?
Если находятся те, кто берёт и при таком ценнике.
Давайте-ка мы будем, посчитали застройщики с банкирами, только очень резко и резво стараться накачивать рынок ипотекой, потому что уже и инвесторы с деньгами, и конечные покупатели с деньгами, и альтернативщики с деньгами за “бабушкино наследство”, и все другие с деньгами - все они уже потихонечку за 2,5 года-то в середине 2022 года взяли, да и почти закончились. Не дело это. Надо ещё покупателей.
Ценник на квартиру как вырос, так и не упал. Стал такой, что уже не особо и за деньги укупишь. Что же теперь делать? Спрос снова падает! В начале лета 2022 года продажи рухнули. Во многом - из-за высоких % на ипотеку. Но и из-за высоких цен на сами квартиры в том числе.
Казалось бы - надо снижать и % ипотеки, и цены! Раз и то, и то - "высокие"! Но нет, % можно и снизить. Но цены - ни за что! Вот вам “идея” - а давайте ровно наоборот - ещё "накинем" плюс 20-25-30 % к цене, только что поднятой в начале 2022 года! При снижении % по ипотеке.
Мы ж все риски себе заложили в выросшую ранее цену и сейчас? Заложили. Теперь надо как-то решить с ипотекой. На кого все риски и расходы возросшие перекинуть? Не за наш же счёт это делать! Это как-то не комильфо. Не солидно. О, да вот тут же есть у нас "желающие".
За счёт самих ипотечников и надо всё сделать.
Чтобы им пилюля кредита “послаще” показалась. Ну ОК. Сказано - сделано! 205 + по среднему 25 %, даже не по 30 % = 256 рублей. Ну пусть будет “всего-то” 255 к концу 2022 года в таких околонулевых по % ипотеки вариантах. И дело пошло! И сейчас ипотека во всех продажах уверенно занимает все 70-80-90 % в зависимости от региона.
За ту самую нашу ничем не примечательную теоретическую квартирку, что относительно недавно стоила всего-то 100 рубликов теперь просят 255. Или минимум 205. В 2-2,5 раза дороже. При официальной инфляции меньше 30 %... Если уж на неё опираться. Вот так вот предлагают.
А что - отличное предложение! В очень выгодную ипотеку. С "маленьким" ежемесячным взносом.
А что у нас там тем временем со стройматериалами случилось? Ой, а они упали. А что с инфляцией? Ой, а она за 3 года всё-таки не на 35 % выросла.
Ну, да ничего. Это же прекрасно! Для нас. Зачем цены опускать? всё равно - Нельзя!
Стройматериалы (и прочие расходы, будем короткого это всё одним словом называть) были 30. Стали 60. Но потом упали в цене. Конечно, не к старым ценам. Но по факту стали, например, 45 рублей. Инфляция выросла, но не так уж чтобы. В реальности она меньше 35 % за три года.
Но что не сделаешь для себя любимых.
А раз цены ещё выросли, снова надо и свою "прибыль" поднимать. Ну, как бы "законную". Что была сначала 35 рублей (35 % от первичной цены в 100), потом 55 рублей. Ну, сколько надо бы ещё зарабатывать? Ну, давайте сделаем хотя бы те же 35 % уже от 255 рублей. Это будет под 90 рублей - почти в 2,5 раза больше, чем ранее, тех 35 рублей из начала 2020 года. Ну а что? Можем себе позволить. Вот мы и зарабатываем теперь на ровном месте без усилий за то же самое почти в три раза больше.
Правда, Силуанов как-то говорил, что прибыль застройщиков и в 6 раз выросла по данным налоговых органов за два года 2020-2021. Ну, у нас расчёт такой.. Очень приблизительный. Но и его хватит. Вот вы видите. Достаточно информации для понимания реального положения дел с "бедными" застройщиками.
Вроде как если считать только по росту инфляции, в прибыли должно было бы быть те старые стартовые 35 рублей при цене квартиры в 100 рублей, и к ним прибавить 35 % самой инфляции. Итого - всего-то 47,25 рублей! Ну, округлим - 50 рублей. Но не 90! Так что опережающий рост прибыли случился, да, у застройщиков. Почти в два раза.
Расчётная “продажная цена” за квартиру сегодня - 255 рублей, если брать её в "очень выгодную" особую нулевую льготную ипотеку. А то и без неё. Цены, вы же помните, у нас не снижаются. И скидки - не даются.
Подсчитаем сегодняшнюю "раскладку" внутри подобной цены. 60 рублей - расходы. Ладно. Существенно выросшая расчётная прибыль - теперь 90 рублей. Ладно. Вместе 150 рублей. И 35 рублей остаётся по-прежнему на прочие расходы до 185 рублей.
До цены в 185 рублей, высчитанной ранее уже с учетом большой, не реальной, инфляции и большого, не реального, роста себестоимости.
Ну, налогов больше станет. С бОльшей цены. Но это ещё сколько прибыли реально показать, есть там свои хитрости и тонкости. Отдельный разговор. Но всё же пусть даже вырастут налоги и прочие расходы до 45 рублей. Итого всё в "сборе" - 45 + 90 + 60 = 195 рублей. И это с учётом всего, что всё мы туда "перезаложили" с огромным запасом.
Цена же у нас - 255 рублей. 255 - 195 = 60 рублей. Чистого "прибытка" из ниоткуда. Вдогонку и в довесок к неадекватной реалиям "прибавке" прибыли порядка 40 рублей (разница между разными "вариантами" в 50 и 90 рублей).
Напомним себе, что эти 60 (или все 100 = 60 + 40) рублей "дополнительной разницы в цене" (60 % или даже все 100 % цены квартиры ранее, всего-то три года назад, на минуточку) - это же разница уже при увеличенной в более чем 2,5 раза прибыли застройщика (было 35, стало 90 рублей). И с учётом нереального роста цен на расходы аж в ДВА РАЗА - на 100 % (30 - и 60). Чего у нас сегодня и в помине нет.
То есть как минимум эти 60-100 рублей можно смело убирать из цены, и основная масса застройщиков может особо и "не поморщиться" при этом. А это как раз порядка минимум 23,5 % от высокой базы, почти четверть! А то и все реальные 30-35 % по максимуму.
А если ещё поприжаться в себестоимости (а это явно не делается сегодня застройщиками)? Учесть уже случившееся падение цен на часть стройматериалов? Как-то хотя бы немного свою жабу успокоить и жадность хоть на чуть поубавить? Снизить прибыль, протранслировав часть скидки частично именно из этого снижения?
Вот и искомые 30-35 % реальной скидки от цены.
Минимум. От реальной, а не от снова предварительно надутой ещё раз перед самим предоставлением скидки цены. 30-35 % - это уровень скидки, практически безболезненной для большинства застройщиков сегодня. Потому что с такими ценами, как у них сейчас, у них вообще ещё пока не будет серьёзных проблем при этом.
Реальные проблемы могут начаться только от уровня 40 % и более.
Так что знайте: какие бы "песни" сегодня наши дорогие во всех смыслах и любезные вашим сердцам и разумам застройщики - жирнострои© не "пели" про невозможность скидок, и их болезненность для них, и недопустимость, и куда вообще сбрасывать-то - ведь некуда же! - и прочая, и прочая - теперь вы знаете, как надо к этому относится. Это вот что:
Крокодиловы слёзы на ровном месте.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Уважаемые читатели канала! Помогите взять очередную "вершину" - 5000 подписчиков! Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Свежие публикации ежедневно! Заходите почаще на чашечку кофе ☕).
Другие популярные статьи на канале:
Новая публикация на канале "ЖИЗНЬ НА ЯТЬ":