Вячеслав Малафеев

После дела Долиной многие решили, что рынок недвижимости наконец получит понятные правила игры и усиленную защиту добросовестного покупателя. Но практика 2026 года показывает: всё гораздо сложнее. Сейчас ключевая проблема сместилась в плоскость статьи 177 ГК РФ — когда продавец заявляет, что в момент сделки не понимал значения своих действий или не мог ими руководить. Именно здесь начинается самое интересное. Сам механизм оспаривания практически не изменился. Продавец обращается в суд, назначается психолого-психиатрическая экспертиза...

Мы живём в период нестабильности: экономическая турбулентность, геополитическая неопределённость. В этих условиях государство пытается удержать баланс — сдерживать инфляцию, поддерживать курс рубля, индексировать выплаты, стимулировать инвестиции и закрывать кадровый дефицит. Но ключевой вопрос — наполнение бюджета. И основной инструмент здесь очевиден — налоги. Налоговая реформа, которая идёт уже не первый год, постепенно усиливается. Вопрос в том, к каким результатам это приводит. По итогам первого квартала заметно выросло количество банкротств, ликвидаций и продаж бизнеса...

Ещё несколько лет назад покупка участка в коттеджном посёлке под Петербургом могла приносить кратный рост — 100–200%. Сегодня в массовом сегменте доходность опустилась до 5–12% годовых. Это уже ниже банковских депозитов, и частный инвестор это видит — поэтому чаще остаётся в стороне. На этом фоне активно действуют девелоперы. Спрос на подготовленные участки под малоэтажную застройку вырос более чем наполовину за год. Но здесь важно понимать: это не про спекуляцию, а про стратегию. Массовый сегмент загородной недвижимости сегодня слабо конкурирует с финансовыми инструментами...

Кажется, что недвижимость — это просто. Но на каждом этапе развития рынка ключевую роль играет психология, а точнее — доверие. Доверие к застройщикам, к росту цен, к агенту или юристу, к продавцу, который может продать «кота в мешке». Ситуации на Ближнем Востоке наглядно показали, как быстро меняется поведение людей при форс-мажорах. Это чистая психология: инвесторы ставят сделки на паузу, продавцы теряются — продавать с дисконтом или ждать. Даже такие рынки, как ОАЭ, которые воспринимались как «тихая гавань», проходят проверку на прочность...

Ставку снизили. Квартиры доступнее не стали 24 апреля состоится заседание совета директоров Банка России по ключевой ставке. Большинство аналитиков ожидают очередное снижение — примерно на 0,5%. Если это произойдёт, это будет уже восьмой шаг подряд. Логика понятна: снижение ставки ведёт к удешевлению кредитов, снижению доходности вкладов и, как следствие, должно «разогреть» спрос. Многие рассчитывают, что деньги начнут выходить из депозитов и перетекать в недвижимость. На практике всё сложнее. Даже при дальнейшем снижении ставки рынок вряд ли резко оживится. Я не ожидаю существенных изменений, даже если к концу года ставка приблизится к 12%, как прогнозируют некоторые эксперты...