Вячеслав Малафеев

Почему в 2026 году главный дефицит — не квадратные метры, а доверие

Кажется, что недвижимость — это просто. Но на каждом этапе развития рынка ключевую роль играет психология, а точнее — доверие. Доверие к застройщикам, к росту цен, к агенту или юристу, к продавцу, который может продать «кота в мешке». Ситуации на Ближнем Востоке наглядно показали, как быстро меняется поведение людей при форс-мажорах. Это чистая психология: инвесторы ставят сделки на паузу, продавцы теряются — продавать с дисконтом или ждать. Даже такие рынки, как ОАЭ, которые воспринимались как «тихая гавань», проходят проверку на прочность...

1 день назад

Ставку снизили. Квартиры доступнее не стали

Ставку снизили. Квартиры доступнее не стали 24 апреля состоится заседание совета директоров Банка России по ключевой ставке. Большинство аналитиков ожидают очередное снижение — примерно на 0,5%. Если это произойдёт, это будет уже восьмой шаг подряд. Логика понятна: снижение ставки ведёт к удешевлению кредитов, снижению доходности вкладов и, как следствие, должно «разогреть» спрос. Многие рассчитывают, что деньги начнут выходить из депозитов и перетекать в недвижимость. На практике всё сложнее. Даже при дальнейшем снижении ставки рынок вряд ли резко оживится. Я не ожидаю существенных изменений, даже если к концу года ставка приблизится к 12%, как прогнозируют некоторые эксперты...

5 дней назад

Почему многие активы сегодня не слабые — а просто не вовремя выставленные

Всему своё время — это правило работает и в недвижимости. Как и в любом бизнесе, здесь есть сезонность. Вопрос в другом: как выбрать правильный момент и какие сроки реализации объектов сегодня реально закладывать. Начнём с загородной недвижимости. Весна, солнце — появляется желание выезжать за город. И у собственников, и у потенциальных покупателей. Люди задумываются об аренде на лето или переезде — эмоциональный спрос просыпается именно весной и держится до сентября. Но на практике сами сделки часто закрываются ближе к зиме...

1 неделю назад

Можно ли купить квартиру, если продавец проходит процедуру банкротства

Можно, но такая сделка имеет свою специфику. 1. Какие риски несёт покупатель и как узнать о банкротстве продавца Начну со второго вопроса. При приобретении квартиры, как и любого имущества, необходимо проверять как юридических, так и физических лиц на наличие процедур банкротства и их признаков. Информация о банкротстве публикуется в газете «Коммерсантъ» и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Эти источники позволяют установить, признано ли лицо банкротом. При этом важно учитывать: человек может ещё не быть официально признан банкротом, но уже соответствовать признакам...

1 неделю назад

Почему в 2026 году у людей есть недвижимость, но нет денег

В последние годы мы наблюдали бум на рынке недвижимости: цены росли как на дрожжах, многие получили х2–х3. Покупки не прекращались — льготная ипотека, семейная ипотека, рост бизнеса. Люди зарабатывали и вкладывали в недвижимость. Всё легко покупалось и продавалось. Сейчас цены у застройщиков и в элитном сегменте находятся на пиковых значениях. Кажется, что расти уже некуда — и рынок действительно начал замедляться. У людей на руках много имущества: квартиры, дома, земля. Но свободных денег на рынке стало заметно меньше...

4240 читали · 2 недели назад

Кадастровую стоимость хотят подтянуть к рыночной. А значит — налоги могут вырасти

Похоже, государство всерьёз взялось за кадастровую стоимость недвижимости. И если всё примут в том виде, в котором это сейчас обсуждается, пересматривать её будут заметно чаще — не раз в 4 года, как сейчас, а уже раз в 2 года. Что это значит на практике? Очень просто: кадастровая стоимость начнёт быстрее догонять рыночную. А вместе с этим у многих собственников может вырасти и налоговая нагрузка. Параллельно хотят убрать ещё один важный инструмент — индексы рынка недвижимости, которые раньше могли использоваться при пересчёте кадастровой оценки...

119 читали · 2 недели назад

Верховный суд обязал ФНС учитывать расходы на покупку квартиры при расчете НДФЛ

Административная коллегия Верховного суда РФ вынесла важное решение по вопросу расчета НДФЛ при продаже недвижимости. Суд указал, что налоговые органы обязаны учитывать документально подтвержденные расходы на покупку квартиры даже в том случае, если налогоплательщик не подал отдельное заявление об уменьшении налоговой базы. Суть спора заключалась в том, что после продажи квартиры гражданин подал декларацию, указав налог к уплате с учетом имущественного механизма уменьшения дохода, однако не оформил это в виде отдельного заявления...

155 читали · 3 недели назад

Россияне все чаще предпочитают лично участвовать в сделках с недвижимостью вместо передачи прав по доверенности, показывают данные Федеральной нотариальной палаты (ФНП). Нотариусы фиксируют устойчивую тенденцию к снижению числа доверенностей на распоряжение недвижимым имуществом и регистрацию прав на него. В 2025 году было удостоверено на 8% меньше таких документов — 1,5 миллиона доверенностей по сравнению с предыдущим годом, а за пять лет показатель снизился на 11%. ФНП отмечает, что основным риском при отчуждении недвижимости по доверенности является возможность обмана доверителя. Даже если доверенность выдана близкому родственнику, отношения могут испортиться, и доверенный может воспользоваться ситуацией. В таких случаях страдают не только владельцы недвижимости, но и добросовестные покупатели, которые рискуют быть вовлечены в длительные судебные разбирательства, потерять объект и деньги. Простая рекомендация: участвовать в сделках лично, особенно при крупных объектах, чтобы минимизировать риски 💪🏽

3 недели назад

Частные займы под залог жилья хотят взять под контроль

Все ипотечные сделки между физическими лицами могут сделать обязательными для нотариального удостоверения. Правительственная комиссия по законопроектной деятельности одобрила поправки, согласно которым договоры ипотеки между гражданами должны будут в обязательном порядке удостоверяться у нотариуса...

4 недели назад

Крах рынка недвижимости? Возможно ли такое в России?

Основными факторами снижения цен обычно становятся сочетание завышенной стоимости объектов, высокой инфляции, отмены льготных программ кредитования, высокой ключевой ставки, снижения платежеспособности населения, дорогих кредитов, экономического спада, затоваривания рынка, геополитической нестабильности, банкротств застройщиков и проблем в банковском секторе, включая отзыв лицензий у банков, обслуживающих строительные компании. Создается ощущение, что если не одномоментно, то с большинством этих факторов мы уже столкнулись...

639 читали · 4 недели назад

В России предложили повысить налог для владельцев трех и более квартир

Союз финансистов России, в который входят представители региональных министерств финансов, выступил с инициативой увеличить налоговую нагрузку для собственников, владеющих тремя и более жилыми объектами. О предложении рассказала глава комитета финансов Санкт-Петербурга. По ее словам, наличие нескольких квартир чаще всего связано с получением дохода от аренды, при этом такие доходы не всегда полностью отражаются и облагаются налогом. Суть инициативы — введение повышающего коэффициента к налогу на имущество при превышении определенного уровня совокупной кадастровой стоимости...

121 читали · 1 месяц назад

Почему элитная недвижимость может оказаться плохой инвестицией

Не всё, что дорого, растет в цене, и не всё золото, что блестит. Элитный рынок — это обособленный сегмент недвижимости со своими нюансами: от оценки до ликвидности. Что же такое элитная недвижимость и как не ошибиться в выборе? На первый взгляд всё кажется очевидным: вид на воду, центр города, большая площадь. Но тогда возникает вопрос — почему некоторые объекты не продаются годами, даже несмотря на снижение цены. Классические критерии элитности известны, но рынок не стоит на месте, несмотря на свою «неподвижность»...

1 месяц назад