Копеечка к копеечке. Инвестиции. Недвижимость

Часть 1.3 — Доходность жилой аренды: иллюзии и реальность "Каждый месяц мне на карту падает денежка от арендатора. Мне удобно - это пассивный доход!" Примерно так звучит мотивация людей, которые покупают квартиры, чтобы сдавать их в аренду. В теории всё выглядит привлекательно: стабильно получаешь деньги и наслаждаешься жизнью. Но давайте разберёмся, что на самом деле происходит с доходностью аренды. Будем рассматривать конкретный кейс однокомнатной квартиры/студии, которая может быть куплена в Москве за 11,5-12,5 млн рублей на вторичке. Арендная ставка таких квартир около 55-65 тысяч рублей. 1. Мнимая доходность недвижимости Чтобы понять реальную доходность, нужно учитывать, что деньги из вашего кармана уходят гораздо быстрее, чем вы думаете. Пример: Вы купили квартиру за 11,5 миллионов рублей и сдаёте её за 55 тысяч рублей в месяц. Кажется, что это 660 тысяч рублей в год, или около 6% годовых от вложений. Но реальная картина совсем другая. 2. Налоги: минус 4–6% дохода Если вы сдаёте квартиру официально (а так лучше и безопаснее), то придётся платить налоги: Будем считать по минималке ИП на УСН: Обычно это около 4% от дохода, что составит 26 400 рублей в год. Если сдаёте в серую — рискуете получить штрафы, причём достаточно внушительные. А многие не заморачиваются с этим, хотя налоговая, как и Большой брат следит за тобой! 3. Простои В реальности найти арендаторов сразу, как только съехали предыдущие, — редкость. В среднем квартира пустует 1–2 месяца в год, особенно если жильё эконом- или среднего класса. Простой обойдётся вам в 55 000–110 000 рублей в год, которые не вернутся. 4. Ремонт и амортизация: стабильный "геморрой", о котором говорили в предыдущей части. Даже самые аккуратные арендаторы рано или поздно ломают технику, мебель или портят стены. Ремонт или обновление интерьера раз в 2–3 года может съесть от 50 000 до 200 000 рублей. На крупных ремонтах (например, замена сантехники или электрики) можете влететь ещё в 100 000–200 000 рублей. 5. Коммуналка и обслуживание: регулярные траты Даже если арендаторы платят за коммуналку, часть расходов остаётся за вами: обслуживание дома, капремонт и т.д. Это дополнительные 10 000–20 000 рублей в год, которые достаете из своего кошелька. 6. Итоговые цифры. А теперь давайте пересчитаем доход: Годовой доход: 660 000 рублей. Минус налоги: 26 400 рублей. Минус простои: 55 000–110 000 рублей. (берем среднюю 70 000 руб) Минус ремонт и амортизация: 50 000–70 000 рублей. (Берем минималку 50 000 руб) Минус коммуналка: 10 000–20 000 рублей. (Берем среднюю 15 000 руб) ___________________________________________________ Чистая прибыль: 498 600 рублей в год, или около 4% годовых. Много это или мало - мы поймем только после сравнения с другими инструментами. Об этом мы будем говорить в следующих частях. А пока для затравки вы мне скажите - "Недвижка всегда растет". Что ж, об этом также поговорим поподробнее дальше) P.S.Также вы можете подумать о том, что ремонты можно и не делать после каждого жильца или каждый год. Да, ок. Тогда вы сделаете их потом, но это будет стоить совсем других денег. #Недвижимость #Доходность