Копеечка к копеечке. Инвестиции. Недвижимость

Часть 1.3 — Доходность жилой аренды: иллюзии и реальность "Каждый месяц мне на карту падает денежка от арендатора. Мне удобно - это пассивный доход!" Примерно так звучит мотивация людей, которые покупают квартиры, чтобы сдавать их в аренду. В теории всё выглядит привлекательно: стабильно получаешь деньги и наслаждаешься жизнью. Но давайте разберёмся, что на самом деле происходит с доходностью аренды. Будем рассматривать конкретный кейс однокомнатной квартиры/студии, которая может быть куплена в Москве за 11,5-12,5 млн рублей на вторичке. Арендная ставка таких квартир около 55-65 тысяч рублей. 1. Мнимая доходность недвижимости Чтобы понять реальную доходность, нужно учитывать, что деньги из вашего кармана уходят гораздо быстрее, чем вы думаете. Пример: Вы купили квартиру за 11,5 миллионов рублей и сдаёте её за 55 тысяч рублей в месяц. Кажется, что это 660 тысяч рублей в год, или около 6% годовых от вложений. Но реальная картина совсем другая. 2. Налоги: минус 4–6% дохода Если вы сдаёте квартиру официально (а так лучше и безопаснее), то придётся платить налоги: Будем считать по минималке ИП на УСН: Обычно это около 4% от дохода, что составит 26 400 рублей в год. Если сдаёте в серую — рискуете получить штрафы, причём достаточно внушительные. А многие не заморачиваются с этим, хотя налоговая, как и Большой брат следит за тобой! 3. Простои В реальности найти арендаторов сразу, как только съехали предыдущие, — редкость. В среднем квартира пустует 1–2 месяца в год, особенно если жильё эконом- или среднего класса. Простой обойдётся вам в 55 000–110 000 рублей в год, которые не вернутся. 4. Ремонт и амортизация: стабильный "геморрой", о котором говорили в предыдущей части. Даже самые аккуратные арендаторы рано или поздно ломают технику, мебель или портят стены. Ремонт или обновление интерьера раз в 2–3 года может съесть от 50 000 до 200 000 рублей. На крупных ремонтах (например, замена сантехники или электрики) можете влететь ещё в 100 000–200 000 рублей. 5. Коммуналка и обслуживание: регулярные траты Даже если арендаторы платят за коммуналку, часть расходов остаётся за вами: обслуживание дома, капремонт и т.д. Это дополнительные 10 000–20 000 рублей в год, которые достаете из своего кошелька. 6. Итоговые цифры. А теперь давайте пересчитаем доход: Годовой доход: 660 000 рублей. Минус налоги: 26 400 рублей. Минус простои: 55 000–110 000 рублей. (берем среднюю 70 000 руб) Минус ремонт и амортизация: 50 000–70 000 рублей. (Берем минималку 50 000 руб) Минус коммуналка: 10 000–20 000 рублей. (Берем среднюю 15 000 руб) ___________________________________________________ Чистая прибыль: 498 600 рублей в год, или около 4% годовых. Много это или мало - мы поймем только после сравнения с другими инструментами. Об этом мы будем говорить в следующих частях. А пока для затравки вы мне скажите - "Недвижка всегда растет". Что ж, об этом также поговорим поподробнее дальше) P.S.Также вы можете подумать о том, что ремонты можно и не делать после каждого жильца или каждый год. Да, ок. Тогда вы сделаете их потом, но это будет стоить совсем других денег. #Недвижимость #Доходность

Часть 1.2 — Квартиры как инвестиция: выгода или головная боль? Поговорим о тех, кто видит в недвижимости способ пассивного заработка. Ведь некоторые начитавшись Роберта Киосаки покупают дома/квартиры, чтобы сдавать их в аренду. В теории всё кажется простым: купил студию у метро, сдаёшь её тысяч за 50 в месяц и считаешь свои денежки, которые исправно капают на твой счет. «Так-то оно так, ежели конечно, а случись чего — вот тебе и пожалуйста». С чем вы можете столкнуться и скорее всего столкнетесь: Амортизация и ремонт: Жильцы редко заботятся о квартире, как о своей. Если повезёт, "сезонные" арендаторы оставят только сломанный замок на двери. А если нет — придётся менять полы, мебель, технику. Это все реалии жизни. У меня на практике множество таких историй. Заселяются добропорядочные молодые ребята, а выселяются они и еще пара шебутных собак, которые разодрали диван, порвали обои и зассали паркет. И да, скажете вы, у меня же есть залог, который я с них удержу. Но к сожалению его хватит только на ремонт мебели, а на все остальное иди потом вытряхивай с этих нерадивых ребят, из которых осталась только девочка, так как мальчик ее бросил и она теперь поедет к своим родителям в область. Единичный случай? Вообще нет. Сколько не было жильцов - столько можно писать наблюдений за жизнью. Мы порой даже не знаем, кто живет у вас на лестничной клетке и какие ужасы там могут твориться. Неужели вы думаете, что с вашей квартирой не может произойти подобное? Потом поедете еще давать показания о том, кому вы сдали свою квартиру и кем этот человек вам приходится. Постоянно что-то ломается, жильцы звонят с регулярной периодичностью. Все проблемы решаешь на ходу. И даже если судьба даст вам хороших квартирантов, то радоваться вам может быть не долго, так как нормальные люди рано или поздно от вас съедут и будете развлекаться по новой. Телефоны ремонтников будут у вас на первых строчках телефонной книги, так как подновлять и ремонтировать нужно будет что-то постоянно. Электрики, сантехники - ваши лучшие друзья) Короче говоря - это гемор. Ремонт - это затея недешевая и она легко может съесть ваш денежный поток за последние 2-3 месяца от последних жильцов. Простои: Найти адекватных арендаторов не всегда просто, особенно в кризисные времена. Бывает, квартира стоит пустой 1–3 месяца. Эти простои съедают доход и вы будете готовы сдать эту квартиру тем, кто сделает с вашей квартирой то, о чем я написал в пункте выше. Потеря драгоценного времени и нервов: Представьте. Вы заварили себе ролтон чай, включили себе сериал вечерком в субботу и тут звонит ваш арендатор и говорит, что у него сломалась стиральная машина и вода уже течет по всей квартире, заливая соседей. Приятное времяпрепровождение неприятно испорчено и теперь вы будете обзванивать всевозможные инстанции, которые знаете, чтобы аварию устранили, а потом будете объяснять соседям, как можно обои быстренько переклеить у них на кухне. Потом будут отдельные разборки с жильцами, как они это допустили, но это уже отдельная история с Каневским. Вам нужен бизнес или пассивный доход? Согласитесь, я нарисовал вам не очень радужную картину. И это правда так, я сгустил краски, чтобы показать, что происходит в сдаче квартир эконом и среднего сегмента. В такие моменты нужно поймать себя на мысли. Что ты хочешь? Заниматься своей работой, хобби и отдыхать, когда хочется или заниматься арендным бизнесом? Ведь будем честны, все, что я описал выше - это чисто гостиница, а вы в ней администратор, который решает всевозможные проблемы. Думаю, что бизнесом можно заниматься и в других, более интересных сферах. Пассивный доход можно получить и в других инструментах (это будем обязательно рассматривать в будущем). И это мы еще не поговорили про доходность! Доходность аренды — это совсем отдельный разговор. В следующем посте разберём, почему "50 тысяч в месяц" звучит лучше, чем оказывается на деле. P.S. Если что я к Р. Киосаки нормально отношусь, но его вещи порой спорны и не совсем соотносятся с реалиями жизни в России. #Недвижимость