Андрей Коняхин

В чем логика действий ЦБ? – мои рассуждения на эту тему. 🔹ЦБ повышает ставку, чтобы затормозить инфляцию, но это не работает, потому что активно работает станок. Первый удар. 🔹Печатный станок производит деньги, которые ничем не обеспечены, ведь деньги нужны для покрытия расходов армии. 🔹Военная промышленность получив кучу денег платит большие з/п специалистам на предприятиях, влезает рукой на рынок труда и ломает его, чтобы забить 3 смены на заводах, специалисты получают военные деньги и тратят в магазинах. Другие компании повышают зарплаты, чтобы конкурировать. Товаров больше не становится, но становится больше денег в обороте. Второй удар. 🔹ВПК подтягивает за собой все смежные отрасли, у которых ввиду увеличившегося спроса, не хватает кадров – вновь рост з/п. 🔹Товары и услуги дорожают сразу следом и мы уходим на новый цикл увеличения цен. Риторический вопрос: смысл развивать производство, вкладывать в основной капитал, когда деньги на депозите приносят столько же, если не больше и сразу? – Это большая проблема, люди не двигают экономику, не развивают ее, они просто умножают капитал на счетах. ❗️Представьте, 60 триллионов лежат на вкладах физиков (это все деньги заработанные РФ за 2 года), а сколько еще у юрлиц и на фондовом рынке в консервативных инструментах с сопоставимой доходностью? Куда эти деньги пойдут, когда ставку начнут снижать? – В недвижимость. И вот тогда пружина разожмется по-настоящему. Я думаю, что цены могут вырасти в 2 раза легко. Есть отложенный спрос. Далее, в Москве раньше выдавали в первый год службы по контракту меньше, чем сейчас в 2 раза. Сейчас выдают в первый год службы 5 млн. рублей. Много? Если речь о твоей жизни, то нет, но это третий удар по инфляции. Также начали выдавать ипотеки под 2% участникам СВО. Это поддержит застройщиков какое-то время, но не долго и опять же – это государственные напечатанные деньги, так что косвенно, но вновь увеличивает инфляцию. Четвертый удар. Плюс не забываем все наши другие льготные ипотеки. ❗️Главный вопрос: в чем состоит логика действий ЦБ? – Я думаю, ЦБ делает максимум для того, чтобы замедлить инфляцию в моменте и поддержать население, ведь «дорогая ипотека лучше, чем дорогие продукты в магазинах». Но план проще, все действия, как мне видится, нацелены на то, чтобы дождаться «паузы»: либо окончания войны, либо заморозки, либо перемирия, когда деньги будут печаться меньшими темпами и у автомобиля «Россия» включится ABS, а ситуацией можно будет управлять, потому что сейчас мы с выключенными системами безопасности пытаемся жить, забывая о том, что страна в состоянии войны. То есть, проблему не решают, потому что если ее решать как положено, то больно будет всем, например деньги не раздавать за службу, а объявить мобилизацию. Начнется еще более дикая нехватка кадров, целые отрасли будут рушится, так что сейчас ЦБ и правительство выбирают из двух зол меньшее и методы их гуманны. Инфляция не остановится, пока идет война. Чудес не бывает. Деньги на войну не зарабатывают, а печатают. Ставка ЦБ и рост цен – это меньшее из того, как мы можем прочувствовать, что за окном война. ❕Подписывайся @konyakhinz

Сейчас исследуем историю одного участка, и вот что интересно.. В 2011 году стоимость в ДКП ≈ 900к, а сейчас хотят ≈ 20 млн., то есть за 13 лет цена выросла в 22 раза, если в ДКП все было честно. Земля – классное вложение, но перебила ли бы эта инвестиция, если бы те же деньги в долларах на 2011 год вложить в индекс S&P500 на тот же срок? 🤔 Расчеты в комментариях

Нам отказывают в уточнение границ участка, ссылаясь на неточность границ соседа. Мы не должны уточнять границы смежных участков внесенные в ЕГРН, согласовывать эти границы и проводить геодезию – это с одной стороны. С другой стороны мы уже получили 2 отказа и отписки. 🤔 Что посоветуете?

✅ +2,3 сотки к участку Одобрили прирезку в Москве Приятно. С одной стороны мелочь, а с другой это минимум +2 млн. к марже, а вот как использовать это преимущество вопрос. Или заложить в прибыль и ждать продажу или заложить в условную скидку и выйти по стандартной марже. Рынок такой, что я не уверен, если заложу в скидку, что уйдет быстрее, потому что все-равно 17 млн. за землю – это много, но и не делится нормально, вот такая ситуация.. ☺️ А еще скоро откроют метро в локации. Это еще рост цены. «Скоро» конечно понятия растяжимое, тем не менее. 👌 Подписывайтесь

📑 Подали СРЗУ на прирезку территории к своему участку ⬆️ Прикрепил скрин, как оно выглядит, только без кадастров «Перераспределение» по-сути один из триггеров, как на ровном месте заработать дополнительно несколько миллионов прибыли. 🔗 Рассказываю об этом подробнее во 2-м видео тут Как с этим работать? 1. В случае отказа, его можно обжаловать или подать в прокуратуру, если есть основания; 2. В случае положительного решения, прирезку можно выкупить за % от кадастровой стоимости. В Москве – 100%, в МО 50%, другие регионы хз; 3. Но хак в том, что выкупать не обязательно. Нарисуйте СРЗУ – подайте заявление (-800₽), далее получите положительное решение и продайте «виртуальные» сотки за 30% от рыночной цены, показав это решение (выдается на 2 года). Рассчитайте цену продажи «новых соток» так, чтобы их цена + цена выкупа = все-равно выгоднее рынка на 20-30% (за суету скидка); 4. В МО не смотря на то, что прирезку одобрили на одного собственника, администрации позволяют выкупать прирезку новому собственнику после продажи участка; 5. За Москву по существу п.4 ничего сказать не могу, т.к. все населенные пункты «номиналы» в принятии решений, все решает централизованная структура; 6. Если «застолбить» за собой прирезку, то ее никто и не сможет уже выкупить в эти 2 года, кроме собственника участка; 7. Куда отправлять в Москве? – сюда: https://www.mos.ru/pgu2/landing/target/7700000010000293672 Подписывайся, тут полезно 😉 и пишите в комментариях, у кого положительный опыт прирезки ⤵️

🏡 Для тех, кто не подписан на уютный чатик, рассказываю.. наш прораб Кирилл подробно описал пирог и последовательность действий по организации канавы на участке в комментариях. ➡️ https://t.me/investschi/404?comment=8727 – вот тут. Не всегда канаву нужно прятать в трубу, например, когда она идет вдоль и сторона НЕвъездная – мы ничего не делаем, но можно придать уклон, задать форму, вывести ее за границы участка. Но когда канава идет поперек, придется решать. Один из бюджетных и практичных способов – бетонные трубы. Для нас это первый опыт подобных работ. Ничего сложного нет, главное выстроить маршрут и действовать, чуть-по-чуть 🤏 Подписывайся 😉 и расскажи в комментариях о своем опыте решения вопроса отвода воды ⤵️

❌ Москва работает быстро. Уже пришел отказ. Это хорошо, потому что он мог бы прийти не через 2 дня, а через 30 – стакан всегда на половину полон 😅 Если коротко – схема пересекает частично улично-дорожную сеть. Ищем координаты улицы и подаемся ещё раз. Ещё бы найти их.. координаты 🤯 Подпишись, тут польза 😉 и пиши в комментариях, что тебе самое забавное писали в отказе ⤵️

📆 Инвест-новости с полей - покупаем 2 участка с рынка за собственные, но в одном не отбиты границы и нет КУ; - другой только что поставлен на учет, но какая-то дорога на нашем участке, разбираемся; - пробуем Юго-Восток со сделкой на инвестора, большой участок в Московской области; - интересная схема проведения сделки с 2 аккредитивами – призвана помочь, когда у собственника долги, продать хочет и готов гасить с твоих денег; - отсыпаем подушку в канаве на участке в Новой Москве; - отказ в «прирезке», залезли на улицу схемой, будем исправлять Подпишись, ну 😊

🫰 Проектные расходы, доходы, отчеты, категории и учет Писал тут, но будет не лишним ещё раз напомнить тем, у кого пока хаос в расходах и доходах. Главное преимущество, когда работаешь не один, то команда также может вносить расход / доход от продажи не только участков, но и «приданного». Баланс всегда под рукой. Понимаешь сколько и куда потратил благодаря категориям и отчетам. Может быть Google Sheets функциональнее, но удобнее для себя ничего не нашел, в целом, у команды жалоб тоже нет. А кастомизированную сквозную аналитику делать не доросли. Используйте 🔥 P.s. один кошелек = один проект, подойдет как флипперам, так и земельщикам, кому угодно в целом. На картинке наш текущий результат по одному из участков. Приложение Moneon Подписывайтесь на канал 👌

🤔 Простой капитала – нужен совет Нередко так случается, что высвобождается часть средств, но прямо сейчас на покупку ничего нет. Будет, но условно через 2 недели. Учитывая стоимость недвижимости в Москве, суммы в простое иногда значительные и хотелось бы, чтобы эти деньги работали, пусть в менее доходных инструментах, но работали. 🔹 Из того, что изучил я, поделюсь двумя инструментами: 1. Фонд на бирже «ВИМ-Ликвидность» с тикером $LQDT – он вкладывает в краткосрочные РЕПО. Низкий уровень риска за счет использования ОФЗ, благодаря чему доходность, близкая к ключевой ставке ЦБ; 2. Обыкновенные депозиты ИП на короткий срок с доходностью от 10% до 12% годовых. 🔹 Возможно есть и другие инструменты, но вот, что важно: - быстро достать капитал в любой день; - это должно быть достаточно надежно; - без просадок (как в акциях). В целом, с каждых 10 млн. – это примерно 25.000₽/неделя, если $LQDT с учетом комиссий, налогов и тд. и около 20.000₽, если это депозит, соответственно ≈ 80-100к/мес. ◾️ Что мне не нравится? Как правило, после сделки деньги приходят от Домклика на Сбер, тем не менее, можно раскрыться на ФЛ и в Тинькофф, там купить $LQDT, но потом вновь сделка и нужно деньги выводить вновь на Сбербанк.. 🤯 Далее, не смотря на то, что есть ИП, мы по прежнему используем счет ФЛ для принятия задатков и основных сделок – это не является никаким нарушением, просто так удобнее с точки зрения лимитов. И вот представим, что я перешел 100% на счет ИП – вывести много денег на ФЛ и закинуть в СберИнвестиции – потом забрать назад и закинуть на ИП, не странно ли для банка? Да и даст ли он столько вывести? (о пополнении брокерского счета ФЛ с ИП я не изучал) Наверное, если ИП, то выбор тут только депозит, если ФЛ, то можно и на брокерском счете держать в надежных инструментах. ❓Вопросы: 1. Как решаете проблему простоя ? 2. Как вам варианты? (плюсы / минусы) 3. Как решить неудобства в конце поста? Подписывайтесь на канал 🫡

👨‍💻 Кто не смотрит видео – ниже текстовое описание сути - завершили очередной проект, остались только продажи, как нибудь выложу до / после; - прирезку отправили в мосархитектуру, кстати, подскажите, выезжает ли администрация на участок после того, как вроде можно одобрить по первичным вводным? - также купили еще один участок на 50% дешевле рыночной цены, но без присвоенных границ; - пробуем Г-образный раздел узкого участка и водопровод соседей под нашим участком; - общий расход проекта и нас кинули с одним участком на покупку уже дважды. Подписка на канал 🤝

Считаю, что нужно на законодательном уровне обязать риелторов брать комиссию с того, в чьих интересах он действует, по-другому тренд не переломить и ведь это очистит рынок. Только же в России агент зарабатывает с того, кто недвижимость снимает? 🫰😂