Кирилл Витков

Многие покупатели искренне уверены: я проверил документы, сделка зарегистрирована, деньги заплачены — значит, я защищён. Но в судах регулярно происходит другое. Люди теряют квартиры, имея регистрацию права и статус добросовестного приобретателя — формально. Причина почти всегда одна и та же: суд оценивает не документы, а поведение покупателя. Ниже — 5 типичных ошибок, из-за которых суды отказывают в защите даже тем, кто считал себя «в безопасности». Самая распространённая ситуация. Покупатель говорит в суде: — выписка ЕГРН была чистая, — право зарегистрировано, — запретов не было...

Фраза «я добросовестный приобретатель» звучит для покупателя как броня. Логика простая и, на первый взгляд, справедливая: я купил квартиру, проверил документы, заплатил деньги, зарегистрировал право — значит, меня должны защитить. Но судебная практика показывает неприятную реальность: добросовестность — не гарантия сохранения имущества. Разберёмся, почему. В теории всё выглядит красиво. Добросовестный приобретатель — это лицо, которое: Ключевые слова здесь — «не знал и не должен был знать». И именно вокруг них ломается большинство споров...

Один из самых распространённых и самых дорогих мифов в бизнесе звучит так: «Это наш человек. Мы ему доверяем. Он директор, он разберётся». На практике именно доверие к директору чаще всего становится точкой, с которой бизнес начинает терять деньги, активы и управляемость. Причём не сразу — а тихо, юридически аккуратно и почти незаметно. Всё выглядит абсолютно нормально: А потом выясняется, что: И каждый отдельный шаг формально законен. Собственники уверены: «Если что — разберёмся через суд. Это же злоупотребление полномочиями»...

Почти каждый, кто проходил через суд, сталкивался с этим ощущением: суд всё понимает, видит проблему, но всё равно отказывает. Формально — закон соблюдён. По существу — вопрос так и остаётся без ответа. Почему так происходит и почему для суда отказ часто оказывается самым безопасным решением — разберу ниже. В теории суд должен установить истину и защитить нарушенное право. В реальности у суда есть и другие, не прописанные в кодексах задачи: И вот здесь начинается расхождение между тем, как «должно быть» и как «безопаснее для суда»...

После статьи о деле Долиной в комментариях возник спор, который оказался важнее самого решения Верховного суда. Спор простой по формулировке, но крайне сложный по последствиям: если суд видит сомнения в свободе воли стороны — обязан ли он сам назначить экспертизу? Или действует жёсткое правило: не заявил — значит, сам виноват? На бумаге ответ очевиден. В реальной практике — всё гораздо сложнее. Процессуальная логика выглядит стройно. Именно эту модель воспроизвёл Верховный суд: нет экспертизы — нет доказательств — нет оснований вмешиваться в сделку...