Кирилл Романенко #пронедвижимость

Объект: жилой дом (коробка без отделки) - 120 м², газобетон, участок 15 соток Состояние: без внутренней отделки, без газа, воды, канализации 💰 Рыночная стоимость: 7 540 000 ₽ Почему так? Ключевая ставка 14,5%, ипотека >20% → спрос сильно ограничен Объект - недострой (нет инженерных систем и отделки) → корректировка −20% относительно готовых домов-аналогов Медианная цена готового дома такой площади...

Я ответил: давайте просто сделаем 1 апреля. Заволжский район. Квартира – обычная, состояние среднее, жилое. Но я знал, что с ней можно сделать. Перед стартом я закрылся на два часа, открыл 30 аналогов и посчитал каждую. Средняя цена у конкурентов - 86 тысяч за квадрат. Дорогая ипотека, народ торгуется - значит, надо выстрелить не ценой ниже рынка, а точным попаданием. Поставил 84 тыс./кв.м. Рискнул выставить 3 790 000 ₽, хотя мой же внутренний прогноз «реально продадим» был 3 600 000 – 3 675 000 ₽...

Что это значит для нас Главный банк страны решил: ставку снижаем, но по чуть-чуть. Вместо 15% теперь 14,5%. Почему не оставили как было? 1 - Деньги в стране всё ещё дорогие. 2 - Цены растут, но медленнее, чем боялись. Почему не снизили сильнее? Боятся, что спрос резко вырастет и цены попрут вверх. Для нас, простых людей в Твери: 1 - Ипотека дешеветь будет, но очень плавно, ждать чуда не стоит. 2 - Покупать квартиру или ждать - большой разницы пока нет...

Банки Твери ждут только белое Тверской рынок недвижимости уже ощущает последствия апрельского ужесточения: по оценкам экспертов, от 25 до 35% потенциальных заёмщиков рискуют остаться без жилищного кредита. Главный фильтр - неофициальный заработок, который банки больше не пропускают. Государство последовательно обеляет рынок труда и подключает кредитные организации к цифровому профилю гражданина. Полный переход намечен на июль 2027 года, но консервативный сценарий проверки платёжеспособности действует уже сейчас...

Ошибка дорого стоит Как мы ошиблись на 7 млн и почему это нормально Был у нас объект: коттедж 241 м2, коробка без отделки, в пригороде. Первый отчёт о цене выдал 16 400 000 ₽. Мы оценили ещё раз трезво ситуацию. Итог: 9 500 000 ₽. Разница в 42%. Вот почему так случилось - и почему это важно понимать каждому продавцу. Ошибка №1. Смотрели на Тверь, а продавать надо в деревне В первый раз взяли аналоги из города: евроремонт, городские коммуникации, асфальт под окнами. А объект - в сельском поселении, 15 км от Твери...