ЦИФРА

Термин «рентролл» часто звучит на встречах с собственниками и инвесторами. Под ним обычно понимают свод по арендаторам: площади, ставки, сроки договоров и ожидаемый доход. В базовом виде рентролл - это структурированная таблица по действующим договорам аренды, которая показывает, кто занимает площадь, на каких условиях и какой доход должен приносить объект. Он удобен для оценки портфеля, анализа структуры арендаторов и расчёта потенциальной доходности. Но в ежедневном управлении одного рентролла недостаточно...

В каждом торговом или бизнес-центре есть договоры, которые выбиваются из общего массива. Индивидуальные коэффициенты, особые сроки оплаты, плавающие ставки, поэтапный ввод площади, льготные периоды, привязка к обороту или внешним показателям - всё это часть реальной работы с арендаторами. С точки зрения сделки такие условия часто оправданы. Они помогают привлечь арендатора, учесть специфику формата или договориться в сложной ситуации. С точки зрения управления объектом это означает усложнение общей картины...

МОП - места общего пользования - в торговых и бизнес-центрах входят в переменную часть аренды и напрямую влияют на итоговую сумму начислений. Формула распределения может быть закреплена в договоре, но реальное восприятие этих начислений формируется уже в процессе работы. Для арендатора МОП - это не коэффициент, а деньги. Для управляющей команды — элемент финансовой модели объекта. Разница в этих двух взглядах и формирует качество отношений. Расходы на коммунальные услуги, обслуживание общих зон,...

Скорость и стабильность поступления арендных платежей определяются не только условиями договоров и поведением арендаторов. Существенную роль играет то, как внутри команды выстроены роли: кто отвечает за начисления, кто отслеживает оплаты, кто ведёт коммуникации и кто принимает решения при отклонениях. При одинаковых ставках и схожих договорах разные объекты показывают разный уровень контроля поступлений - за счёт того, как организованы процессы внутри команды. В торговых и бизнес-центрах работа...

Ситуация, когда один арендатор занимает сразу несколько помещений, для торговых и бизнес-центров обычная. Это могут быть разные блоки на одном объекте, несколько форматов в ТРЦ или помещения в разных корпусах БЦ. Почти всегда за этим стоит не один, а несколько договоров аренды - с разными условиями, сроками и логикой расчётов. Пока таких договоров немного, учёт выглядит управляемым. Сложности начинают проявляться тогда, когда возникает потребность смотреть на арендатора не по договорам, а как на единое целое...