ЦИФРА

Термин «рентролл» часто звучит на встречах с собственниками и инвесторами. Под ним обычно понимают свод по арендаторам: площади, ставки, сроки договоров и ожидаемый доход. В базовом виде рентролл - это структурированная таблица по действующим договорам аренды, которая показывает, кто занимает площадь, на каких условиях и какой доход должен приносить объект. Он удобен для оценки портфеля, анализа структуры арендаторов и расчёта потенциальной доходности. Но в ежедневном управлении одного рентролла недостаточно...

В каждом торговом или бизнес-центре есть договоры, которые выбиваются из общего массива. Индивидуальные коэффициенты, особые сроки оплаты, плавающие ставки, поэтапный ввод площади, льготные периоды, привязка к обороту или внешним показателям - всё это часть реальной работы с арендаторами. С точки зрения сделки такие условия часто оправданы. Они помогают привлечь арендатора, учесть специфику формата или договориться в сложной ситуации. С точки зрения управления объектом это означает усложнение общей картины...

МОП - места общего пользования - в торговых и бизнес-центрах входят в переменную часть аренды и напрямую влияют на итоговую сумму начислений. Формула распределения может быть закреплена в договоре, но реальное восприятие этих начислений формируется уже в процессе работы. Для арендатора МОП - это не коэффициент, а деньги. Для управляющей команды — элемент финансовой модели объекта. Разница в этих двух взглядах и формирует качество отношений. Расходы на коммунальные услуги, обслуживание общих зон,...

Скорость и стабильность поступления арендных платежей определяются не только условиями договоров и поведением арендаторов. Существенную роль играет то, как внутри команды выстроены роли: кто отвечает за начисления, кто отслеживает оплаты, кто ведёт коммуникации и кто принимает решения при отклонениях. При одинаковых ставках и схожих договорах разные объекты показывают разный уровень контроля поступлений - за счёт того, как организованы процессы внутри команды. В торговых и бизнес-центрах работа...

Ситуация, когда один арендатор занимает сразу несколько помещений, для торговых и бизнес-центров обычная. Это могут быть разные блоки на одном объекте, несколько форматов в ТРЦ или помещения в разных корпусах БЦ. Почти всегда за этим стоит не один, а несколько договоров аренды - с разными условиями, сроками и логикой расчётов. Пока таких договоров немного, учёт выглядит управляемым. Сложности начинают проявляться тогда, когда возникает потребность смотреть на арендатора не по договорам, а как на единое целое...

Доход торгового центра формируется не только за счёт постоянных арендаторов. Рекламные размещения, временные островки, промо-зоны, мероприятия, съёмки и спецпроекты регулярно приносят объекту ощутимую выручку и требуют не меньшего внимания, чем классическая аренда. Для управляющей команды это отдельный участок работы со своими сроками, условиями и логикой расчётов. Маркетинговые проекты почти всегда краткосрочные и индивидуальные. Условия зависят от формата, площади, длительности, требований по электрике, клинингу, безопасности и дополнительных сервисов со стороны торгового центра...

Ранее мы уже касались темы изменений по НДС и того, как они отражаются на арендных расчётах. Тогда мы сознательно не уходили в детали решений и пообещали отдельно показать, как подобные ситуации решаются в реальной работе торговых и бизнес-центров. В этой статье - кейс из практики, где ключевой задачей было сохранить управляемость расчётов и поступление денежных средств в переходный период, чтобы команда объекта продолжила работать с едиными показателями. Изменение ставки НДС было известно заранее...

Товарооборот в торговых центрах чаще всего включён в переменную часть аренды и учитывается вместе с коммунальными и другими договорными расчётами. Через него торговый центр напрямую связывает свой доход с выручкой арендаторов, а значит - с форматами торговли, сезонностью и условиями договорённостей. Именно поэтому этот участок влияет не только на итоговые начисления, но и на управляемость дохода в течение периода. В большинстве ТРЦ расчёт процента с товарооборота опирается на заранее согласованные условия...

В ТЦ И БЦ работа с задолженностью арендаторов редко начинается сразу с претензий. Как правило, ей предшествуют напоминания, уточнения, переписка и попытки закрыть вопрос без эскалации. На этом этапе - между обычной коммуникацией и официальными действиями - формируется основная нагрузка на команду объекта. В большинстве объектов взаимодействие с арендатором по оплатам развивается по знакомому сценарию: сначала устные договорённости, затем письма с напоминаниями, позже - более жёсткие формулировки...

В торговых и бизнес-центрах банковская гарантия всё чаще используется вместо классического обеспечительного платежа. Для арендодателя это способ зафиксировать финансовое обеспечение обязательств арендатора, не выводя деньги из оборота арендатора и не принимая депозит на свои счета. По смыслу банковская гарантия часто воспринимается как замена депозита, но в управлении арендой эти инструменты ведут себя по-разному. Если депозит существует внутри расчётов, то гарантия живёт рядом с ними и требует отдельной логики контроля...

Во некоторых торговых и бизнес-центрах учёт аренды исторически закреплён за бухгалтерией. Начисления выполняются регулярно, счета выставляются вовремя, оплаты отражаются в системе - с точки зрения регламентов процесс выглядит устойчивым. Со временем к этой картине добавляются договоры с нестандартными условиями, дополнительные соглашения, корректировки начислений, изменения площадей и ставок. Цифр становится больше, а ответы на управленческие вопросы начинают требовать всё большего числа уточнений...

Обеспечительный платёж появляется в арендных отношениях одним из первых - в момент подписания договора. Дальше он редко становится предметом регулярного внимания: не участвует в ежемесячных расчётах, не попадает в оперативные отчёты и почти не обсуждается до тех пор, пока не возникает необходимость к нему вернуться. При этом именно обеспечительный платёж затрагивает сразу несколько зон: расчёты, договорные условия, коммуникации с арендаторами и финансовое планирование. Во многих объектах депозит фиксируется один раз - при заключении договора...