iren.estate

Управление имуществом Ходите на общие собрания собственников? Ежегодно в первом квартале управляющие компании проводят общие собрания собственников, на которых отчитываются за работу, проведенную в прошлом году, и представляют на утверждение смету расходов на будущий год. Общее собрание собственников - это главный орган управления имуществом. Однако многие собственники зачастую не участвуют в общих собраниях, создавая, тем самым, плодотворную почву для воровства. Кроме того, предпосылки для воровства в сфере ЖКХ вытекают из некомпетентности собственников в вопросах управления недвижимостью, ведь голосование проводится квадратными метрами, а не квалифицированными экспертами. Поэтому эффективное управление имуществом удаётся наладить только тем собственникам, которые смогли самоорганизоваться в эффективную структуру. В бизнесе это намного проще - в состав правления тщательнейшим образом подбираются финансовые, технические и директора по маркетингу, формируются сильнейшие юридические, технические и экономические службы. С собственниками недвижимости всё гораздо сложнее - среди них может просто не найтись компетентных специалистов в области экономики, права, технической эксплуатации зданий и массовых коммуникаций. Однако, в случае неполноценного правления, когда среди собственников отсутствуют специалисты тех или иных профилей, эту брешь можно заделать путём привлечения внешних экспертов. Безусловно, это ляжет дополнительными затратами на собственников, но эти затраты просто несопоставимы с убытками от воровства управляющих компаний. 

Юридическая чистота Владение недвижимостью всегда порождает множество спорных вопросов, которые в своём подавляющем большинстве решаются в судебном порядке. Бывают случаи, когда до суда дело не доходит, и сторонам удаётся уладить спор в досудебном порядке. Однако, как гласит поговорка: "Хочешь мира - готовься к войне". И чем раньше собственник обратится за юридической помощью, тем выше его шансы отстоять свои интересы. Ведь составление иска в суд - это завершающий этап. Предварительно важно юридически грамотно составить все правовые документы, переписку, провести необходимые экспертизы. Именно для этого адвокатов и привлекают на начальных этапах - такие консультации в Москве стоят порядка 10 тысяч рублей, но помогают избежать множества роковых ошибок. Увы, но в таких сложных вопросах, как недвижимость, одной квалификации "юрист" недостаточно для выигрыша дела. Необходимо подобрать действительно квалифицированного специалиста, и для этого я бы рекомендовала следующий алгоритм.   1. Анализ аналогичных дел в системе ГАС Правосудие. Зачастую у юристов очень узкие специализации, поэтому важно выбрать специалистов, у которых уже есть положительный опыт в суде по аналогичным делам, и желательно не по одному.   2.Запрос портфолио юристов/адвокатов и их анализ на предмет наличия релевантного опыта и необходимых компетенций.   3.Запрос рекомендаций, проверка полномочий в адвокатской палате.   4.Заказ консультаций. На этом пункте я бы не рекомендовала экономить, ведь консультации нужны не только для выбора адвоката, но и получения интересных идей по возможным путям решения проблемы. Как известно, одна голова хорошо, а две - лучше

Квартира в Сочи за 3 млн Меня очень часто спрашивают, возможно ли за 3 млн рублей купить квартиру в Сочи. За 3 млн. рублей в Сочи можно купить себе только головную боль. Почему недвижимость в Сочи столь проблемная? 1. Ажиотаж, вызванный Олимпиадой, а после - падением рубля, привёл к тому, что в Сочи было совершено очень много незаконных сделок с землёй и недвижимостью. Сочинские суды переполнены подобными делами, и многим обманутым покупателям сегодня ничего не остаётся, кроме как выходить на митинги. 2. Сейсмика. Строить в районах, где возможно землятресение в 8-10 баллов очень дорого: примерно половина цены объекта - это фундамент. Однако проверить это простому обывателю сложно, и потому предприимчивые сочинские строители нашли способ оптимизации затрат - не тратиться на фундамент. Единственная гарантия, что ваше здание не рухнет в ближайшей перспективе - это заключение Главгосэкспертизы на него и соответствующий акт ввода, иных гарантий нет. 3. Коммунальный ад. Это следствие п.2 - строить сети в районе с опасными геологическими процессами очень дорого, кроме того, они часто выходят из строя. А потому многие объекты в Сочи попросту не подключены к тем или иным сетям, либо ресурсоснабжение идёт с перебоями. 4. Отсутствие парков и социальной инфраструктуры. На фоне всего вышеперечисленного этот аспект кажется не столь значимым, однако если вы привыкли к европейским стандартам жизни, в Сочи за такую недвижимость придётся выложить немалую сумму денег. Поэтому если у вас всего 3 млн. - лучше создайте себе пассивный доход, и на годовую ренту в 300 тысяч приезжайте в Сочи наслаждаться отдыхом без головной боли.

Бремя содержания Владение недвижимостью - это не только распоряжение тёплым и уютным гнездышком, владение недвижимостью - это ещё и затраты на её содержание. И речь идёт далеко не всегда об оплате дополнительных услуг, таких как уборка или охрана дома. Увы, но операционные расходы могут быть во много раз меньше затрат на текущий или капитальный ремонт. Стоимость эксплуатации зданий во многом зависит от качества строительства, и даже акт ввода в эксплуатацию не является гарантией, что объект не потребует существенных вложений в течение эксплуатации. Законом установлен гарантийный срок, который предоставляет застройщик собственникам для обнаружения недостатков - он колеблется от одного года до пяти лет. Однако если собственники или нанятая ими управляющая компания не проведут своевременно техническую экспертизу здания, недостатки могут вскрыться после окончания гарантийного срока, и тогда вступает в силу 210 статья Гражданского кодекса РФ "Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества". Отдельно стоит упомянуть объекты, введённые в эксплуатацию судом, а не госкомиссией. В таких зданиях собственникам порой приходится скидываться на строительство целых объектов инженерной инфраструктуры, а это огромные капиталозатраты. Поэтому прежде, чем приобрести объект недвижимости, стоит предвательно провести всесторонний аудит. За границей эта проблема частично решается благодаря международной системе сертификации качества объектов недвижимости, однако в нашей стране лишь единичные здания получили такие сертификаты, и зачастую их стоимость настолько превышает рыночную, что порой экономически выгоднее приобрести несертифицированный объект и вложиться в его ремонт. 

Типы недвижимости Среди всего многообразия недвижимости хотелось бы выделить основные характеристики, представляющие наибольшую значимость для её владельцев. Во-первых, это доходность. Недвижимость может быть: 💰 Активом; 💸 Пассивом. Актив полностью покрывает затраты на своё содержание и приносит своим владельцам прибыль. На протяжении многих веков в городах существовали так называемые "доходные дома", приносящие прибыль от сдачи в аренду. Кроме того, доход может быть получен в виде увеличения будущей стоимости объектов. Однако есть и проблемная недвижимость, затраты на содержание которой превышают возможные поступления. Ярким примером являются самострои, владельцы которых обязаны по закону осуществить демонтаж за свой счёт. Кроме этих двух критериев недвижимость также делится по типу влияния на здоровье. Можно выделить следующие категории недвижимости: 🏡 Улучшающая самочувствие; 🏭 Ухудшающая самочувствие. Такие факторы, как химическое и световое загрязнение, шум и вибрация, оказывают негативное воздействие на состояние здоровья человека. Грамотная инсоляция, температурный комфорт, свежий воздух, озеленная территория и натуральные материалы способны оказать благоприятное воздействие на наше самочувствие.

Недвижимость - товар первой необходимости Наверное, сильнее, чем в недвижимости, мы нуждаемся только в кислороде. Человек дышит каждые 2 секунды, а прожить без воздуха может не более 5 минут. На морозе человек может прожить лишь несколько часов, поэтому потребность в недвижимости намного выше, чем в воде, без которой, как и без сна, мы можем прожить несколько суток. А вот без еды человек может протянуть пару месяцев. Учитывая высокую значимость недвижимости для человека, существует множество программ государственной поддержки жилищного строительства. Однако восьмикратное увеличение численности населения за прошлый век способствовало возникновению не только строительного бума, но и огромного количества некачественного жилья. То есть такого жилья, в котором возможно выжить, но не сохранить здоровье. Ещё во времена застройки Парижа французские архитекторы заметили, что большинство заболеваний развивается у человека из-за нехватки воздуха и света, поэтому многие дома были спроектированы с внутренними дворами. В современных условиях плотной застройки инсоляция становится огромной проблемой, а нехватка воздуха хоть и компенсируется системами приточно-вытяжной вентиляции, но его качество не пригодно для сохранения здоровья. Особенно критично это для объектов, расположенных вдоль автомагистралей и промзон. Помимо качества воздуха, эти объекты не пригодны для длительного проживания ещё и благодаря шумовому загрязнению и вибрациям - по этим причинам многим из них присваивается статус "апартаментов". И хотя многие сегодня считают, что единственное отличие апартаментов от жилых домов заключается в невозможности получить прописку и отсутствии социальной инфраструктуры, на самом же деле истинные причины связаны с ключевыми параметрами качества среды, необходимой для сохранения здоровья человека. Эти параметры мы и будем подробно разбирать.