Приумножаем капитал с Максимом Селянчиком

Инвестиции в коммерческую недвижимость. Сделать самому или нанять эксперта? Мы часто совершаем покупки. Мы совершаем покупки в супермаркетах. Мы совершаем покупки в онлайн магазинах. И кажется, ну что может быть проще, чем покупка коммерческой недвижимости? Зашёл на авито, выбрал объект, купил. Или обратился в агентство недвижимости, которое нашло объекты под бюджет, с арендатором или без, внёс деньги и купил. Но не тут-то было. Существуют несколько рисков инвестиций, о которых стоит сказать. 1.   Риэлтор работает за комиссию. Да, поэтому он заинтересован, чтобы сделка произошла за максимальный бюджет с максимальным размером комиссий. И представляете, размер комиссий выше обычно у тех объектов, которые плохо продаются. Самое удивительное в этой ситуации, что при покупке риэлтор о размере комиссии обычно знает, а покупатель – нет. Хотя безусловно, честных и порядочных риэлторов – много. Мне выпало счастье знать таких. 2.   Купить неликвид. Вот все говорят, что коммерческая недвижимость лучше жилой недвижимости, потому что арендный поток от коммерческой недвижимости обычно выше. Это правда, если арендный поток есть. А если арендного потока нет – то у инвестора образуются просто дополнительные затраты. На моём опыте были объекты, которые искали арендатора больше года. 3.   Купить «надутую лошадь». Был прекрасный рассказ у М. Шолохова «Поднятая целина». В нем была глава, про то, как один из деревенских жителей лошадь покупал. И покупал её в первый раз. В итоге он купил лошадь по надутым бокам, а оказалось, что её бока были следствием ловкого трюка продавца. Казалось бы, причём здесь этот пример? А вот причём. Перечислю случаи, когда продают «надутую лошадь» в недвижимости: 3.1.   Указывают только максимальную доходность, которая произойдёт при максимально удачном раскладе. Когда сама вселенная помогает владельцу разбогатеть. Что в обычно случае расходится с реальностью. 3.2.   Продают объект с арендатором, которого уговорили на завышенную ставку аренды. Обычно это приводит к тому, что через полгода арендатор приходит к владельцу помещения и говорит «Либо снижай аренду, либо я съеду.» И, когда владелец помещения заходит на авито, посмотреть арендные ставки, то оказывается, что за такую ставку он не сдаст своё помещение никому и никогда. 3.3.   Делают расчёты доходности на данных, которые расходятся с реальным рынком. И занижают в презентациях данные о размере комиссии управляющих компаний. 3.4.   Продают помещение с арендатором, которое в ближайшее время пойдёт под снос, с повышенной доходностью. Не указывая в предложении информацию про снос. Конечно, если у вас бездонный сундук с бесконечными сокровищами и вас не расстроит потеря капитала, то конечно можете приобретать коммерческую недвижимость сами. Если же вы хотите создать надёжный источник роста капитала – то тогда я рекомендую обращаться за консультацией к профессионалам. Один из них написал этот текст и с радостью вам поможет. Пишите! #коммерческая недвижимость #купить коммерческую недвижимость #коммерческая недвижимость в Москве #покупка коммерческой недвижимости #агентство коммерческой недвижимости #купить коммерческую недвижимость с арендатором