Игорь Поташов в ДЗЕН

Если свести итоги 2025 года в инвестициях к одной осмысленной мысли, то для меня она звучит так: Инвестиции окончательно перестали быть историей про рост и стали историей про конкуренцию с без рисковыми инструментами (депозиты/ОФЗ) и ликвидностью (скорость выхода из актива в деньги). Этот год был показательным. Не потому что случилось что-то экстраординарное, а потому что рынок стал очень честным. Ключевая ставка управляла почти всем. Деньги стали дорогими, а потом начали постепенно дешеветь, и каждая сделка начала автоматически сравниваться с простым вопросом: а зачем рисковать, если можно получить понятный кэшфлоу без риска с депозита? В 2025 выигрывали не красивые истории и не обещания роста, а понятный кэшфлоу. Инструменты с прогнозируемым доходом чувствовали себя уверенно (debt / займовые инструменты). Все, что держалось на надежде на рост, переоценке или будущем выходе, резко потеряло привлекательность. Это хорошо было видно и по рынку акций, и по IPO, девелоперским проектам и по венчурным историям. Без ликвидности и понятного выхода цифры на бумаге перестали что-либо значить. Отдельно рынок постоянно напоминал еще об одной вещи: валюта, инфляция и ставка связаны между собой жестче, чем кажется. Любое движение в одном элементе быстро переоценивает все остальные активы. В 2025 это ощущалось особенно остро. И если из всего этого вынести один практический вывод, который точно пригодится в 2026, он будет таким: Любая инвестиция — это соревнование с безрисковой ставкой. Не с соседним инвестором, не с рынком в целом, а именно с альтернативой ничего не делать и получать понятный поток денег ежемесячно. Поэтому правильный вопрос теперь не «сколько можно получить с этого инвест.инструмента», а какую реальную премию я получаю за риск, срок и невозможность быстро выйти из актива? Если этой премии нет, если она не существенная и не считается цифрами и держится на ожиданиях, это уже не инвестиция, а ставка на удачу и настроение. 2025 год хорошо научил дисциплине. И, пожалуй, это самый ценный актив, который я забираю с собой дальше. Идем в 2026 вместе 🤝

- 22 октября - сделка, подписан ДКП. - 24 октября - Росреестр зарегистрировал собственность - 28 октября - подписан акт приема-передачи коммерческого помещения. P.S. Работаем быстро и по делу 🤝😁 Вчера (28.10) закрыт очередной этап по созданию готового арендного бизнеса. Подписал акт приема-передачи помещения. Это финальный документ, который закрепляет факт, что инвестор реально принял объект и теперь полностью распоряжается им на свое усмотрение. Но именно на этом этапе инвесторы часто теряют деньги из-за невнимательности. Объясню кратко, что важно проверить при подписании акта приема-передачи: 1. Инженерия: наличие электричества, отопления, ХВС и ГВС, вытяжка, пожарной сигнализации. 2. Фасад и вход: состояние дверей и витрин (окон), возможность разместить вывеску, наличие козырька (к примеру, наш козырек отсутствует. Обратился в УК, будут восстанавливать. По документам козырек должен быть). 3. Документы: площадь соответствует ЕГРН и договору, нет несоответствий в планировке. Также фиксируем показания советчиков. 4. Состояние помещения: сухо, тепло, без следов протечек или дефектов. 5. Фотофиксация: все, что замечено, фиксируется в акте и на фото, чтобы не спорить после. Почему это важно? Потому что после подписания акта все риски переходят на нового собственника. Если не проверить сейчас - потом исправлять за свой счет. Если вы хотите обладать качественной коммерческой недвижимостью с арендатором и понятным ежемесячным поток платежей - напишите мне и я помогу вам пройти весь путь: от покупки до сдачи и продажи (если необходимо продать), не упуская важных деталей.

Сегодня участвовал в торгах от города Москвы - видео процесса на экране. Это тот самый реальный этап, где формируются будущие сделки по коммерческой недвижимости, и где можно купить актив ниже рынка до 30% 🔥 Для тех, кто не сталкивался с этим форматом: город регулярно выставляет помещения - бывшие аптеки, офисы, стрит-ритейл, ПСН. Локации разные (есть откровенно спорные, на них даже никто не регистрируется), поэтому важно совершать отбор по методике. Самый большой этих торгов - они все юридически чистые! Именно с этих торгов (по 178-ФЗ) объекты после покупки реализуются по стратегии создания ГАБ (готовый арендный бизнес) Модель простая и понятная: — покупаем на торгах по цене ниже рынка, — заселяем надежного арендатора, — фиксируем арендный поток, — продаем как готовый арендный бизнес. Такие сделки дают 10–14% каждый год на стабильных арендных платежах, плюс стоит помнить про капитализацию при продаже. Итого получается 20-30% на капитал от года к году. Главное - понимать, где участвовать и как корректно считать фин.модель еще до торгов. Сегодня выиграно 3 помещения и я ищу заинтересованных людей с капиталом от 20 млн руб, готовых участвовать от 2-х лет в проекте по коммерческой недвижимости в Москве. Все сделки прозрачные, с оформлением на вас. Если вам интересно поучаствовать - напишите мне в личные сообщения.

Где сегодня реальный спрос в коммерческой недвижимости и что с этим делать? Сегодня увидел свежую выборку от Avito за июль-август 2025 года (регион - Москва и МО). Сразу видно, что рынок говорит прямо и понятно. Давайте и я вас расскажу 😁 1. ПСН лидирует Спрос на продажу — 56,5%, в аренде — 47,7%. Это базовый сегмент. Универсальность форматов делает ПСН лучшим кандидатом под ГАБ: аптека, пекарня, ПВЗ, услуги. Правильная локация и мощность 10 кВт+ — и Вы закрываете вакансию быстро с широким количеством потенциальных арендаторов. 2. Торговые площади стабильно вторые Продажа — 19,5%, аренда — 16,5%. Ритейл нужен рынку: первая линия, трафик, видимость. Здесь работает стратегия “под арендатора на входе”: берете объект, согласуете условия, заселяете — и продаете как готовый арендный бизнес. 3. Офисы и склады — спрос скорее арендный Офисы: 9,6% продажа и 16% аренда. Склады: 8,3% и 12,5%. Вывод простой: покупать аккуратно, считать вход осторожно, зарабатывать — на эксплуатации. В офисах внутри ТТК работает дробление Open Space на блоки 30–50 м². В складских — last mile, dark-store, логистические узлы. Что это значит для инвестора — Фокус на ПСН и ритейл как на “машины потока”. — Покупать там, где трафик и якоря, а предложение не перегрето. — Делать объект “арендопригодным” и фиксировать договор на 7–10 лет с индексацией. — Выход — продажа ГАБ с прогнозируемой окупаемостью. Если Вам это также интересно как и мне — напишите в личные сообщения в ТГ. Создам лучшее решение под Ваш капитал.

Коммерческая недвижимость — одна из самых сильных и устойчивых инвестиций в 2025 году. И, что важно, это инструмент, который будет работать и через 5, и через 10 лет. Почему именно сейчас: — Стабильный арендный поток. При грамотной покупке — 10–14% годовых. Деньги идут независимо от курса валют, новостей и настроений на рынке. — Рост спроса на готовый бизнес. Малый и средний бизнес активно ищет локации — ПВЗ, аптеки, кафе, салоны, студии. Локация = аренда. — Ты владеешь “бетоном”, а не цифрой. Это реальный актив, который можно потрогать, перепродать, сдать, модернизировать. — Возможность влиять на прибыль. Сам выбираешь стратегию: аренда, субаренда, редевелопмент, торги. — Защита от инфляции. Арендные ставки растут вместе с рынком, и недвижимость остается твердым активом. Если вы хотите стабильный арендный поток и прирост капитала — коммерческая недвижимость дает и то, и другое. И это будешь еще долго. Если хотите также, мне всегда можно написать личное сообщение