Игорь Поташов в ДЗЕН

Если свести итоги 2025 года в инвестициях к одной осмысленной мысли, то для меня она звучит так: Инвестиции окончательно перестали быть историей про рост и стали историей про конкуренцию с без рисковыми инструментами (депозиты/ОФЗ) и ликвидностью (скорость выхода из актива в деньги). Этот год был показательным. Не потому что случилось что-то экстраординарное, а потому что рынок стал очень честным. Ключевая ставка управляла почти всем. Деньги стали дорогими, а потом начали постепенно дешеветь, и каждая сделка начала автоматически сравниваться с простым вопросом: а зачем рисковать, если можно получить понятный кэшфлоу без риска с депозита? В 2025 выигрывали не красивые истории и не обещания роста, а понятный кэшфлоу. Инструменты с прогнозируемым доходом чувствовали себя уверенно (debt / займовые инструменты). Все, что держалось на надежде на рост, переоценке или будущем выходе, резко потеряло привлекательность. Это хорошо было видно и по рынку акций, и по IPO, девелоперским проектам и по венчурным историям. Без ликвидности и понятного выхода цифры на бумаге перестали что-либо значить. Отдельно рынок постоянно напоминал еще об одной вещи: валюта, инфляция и ставка связаны между собой жестче, чем кажется. Любое движение в одном элементе быстро переоценивает все остальные активы. В 2025 это ощущалось особенно остро. И если из всего этого вынести один практический вывод, который точно пригодится в 2026, он будет таким: Любая инвестиция — это соревнование с безрисковой ставкой. Не с соседним инвестором, не с рынком в целом, а именно с альтернативой ничего не делать и получать понятный поток денег ежемесячно. Поэтому правильный вопрос теперь не «сколько можно получить с этого инвест.инструмента», а какую реальную премию я получаю за риск, срок и невозможность быстро выйти из актива? Если этой премии нет, если она не существенная и не считается цифрами и держится на ожиданиях, это уже не инвестиция, а ставка на удачу и настроение. 2025 год хорошо научил дисциплине. И, пожалуй, это самый ценный актив, который я забираю с собой дальше. Идем в 2026 вместе 🤝

- 22 октября - сделка, подписан ДКП. - 24 октября - Росреестр зарегистрировал собственность - 28 октября - подписан акт приема-передачи коммерческого помещения. P.S. Работаем быстро и по делу 🤝😁 Вчера (28.10) закрыт очередной этап по созданию готового арендного бизнеса. Подписал акт приема-передачи помещения. Это финальный документ, который закрепляет факт, что инвестор реально принял объект и теперь полностью распоряжается им на свое усмотрение. Но именно на этом этапе инвесторы часто теряют деньги из-за невнимательности. Объясню кратко, что важно проверить при подписании акта приема-передачи: 1. Инженерия: наличие электричества, отопления, ХВС и ГВС, вытяжка, пожарной сигнализации. 2. Фасад и вход: состояние дверей и витрин (окон), возможность разместить вывеску, наличие козырька (к примеру, наш козырек отсутствует. Обратился в УК, будут восстанавливать. По документам козырек должен быть). 3. Документы: площадь соответствует ЕГРН и договору, нет несоответствий в планировке. Также фиксируем показания советчиков. 4. Состояние помещения: сухо, тепло, без следов протечек или дефектов. 5. Фотофиксация: все, что замечено, фиксируется в акте и на фото, чтобы не спорить после. Почему это важно? Потому что после подписания акта все риски переходят на нового собственника. Если не проверить сейчас - потом исправлять за свой счет. Если вы хотите обладать качественной коммерческой недвижимостью с арендатором и понятным ежемесячным поток платежей - напишите мне и я помогу вам пройти весь путь: от покупки до сдачи и продажи (если необходимо продать), не упуская важных деталей.

Сегодня участвовал в торгах от города Москвы - видео процесса на экране. Это тот самый реальный этап, где формируются будущие сделки по коммерческой недвижимости, и где можно купить актив ниже рынка до 30% 🔥 Для тех, кто не сталкивался с этим форматом: город регулярно выставляет помещения - бывшие аптеки, офисы, стрит-ритейл, ПСН. Локации разные (есть откровенно спорные, на них даже никто не регистрируется), поэтому важно совершать отбор по методике. Самый большой этих торгов - они все юридически чистые! Именно с этих торгов (по 178-ФЗ) объекты после покупки реализуются по стратегии создания ГАБ (готовый арендный бизнес) Модель простая и понятная: — покупаем на торгах по цене ниже рынка, — заселяем надежного арендатора, — фиксируем арендный поток, — продаем как готовый арендный бизнес. Такие сделки дают 10–14% каждый год на стабильных арендных платежах, плюс стоит помнить про капитализацию при продаже. Итого получается 20-30% на капитал от года к году. Главное - понимать, где участвовать и как корректно считать фин.модель еще до торгов. Сегодня выиграно 3 помещения и я ищу заинтересованных людей с капиталом от 20 млн руб, готовых участвовать от 2-х лет в проекте по коммерческой недвижимости в Москве. Все сделки прозрачные, с оформлением на вас. Если вам интересно поучаствовать - напишите мне в личные сообщения.

Где сегодня реальный спрос в коммерческой недвижимости и что с этим делать? Сегодня увидел свежую выборку от Avito за июль-август 2025 года (регион - Москва и МО). Сразу видно, что рынок говорит прямо и понятно. Давайте и я вас расскажу 😁 1. ПСН лидирует Спрос на продажу — 56,5%, в аренде — 47,7%. Это базовый сегмент. Универсальность форматов делает ПСН лучшим кандидатом под ГАБ: аптека, пекарня, ПВЗ, услуги. Правильная локация и мощность 10 кВт+ — и Вы закрываете вакансию быстро с широким количеством потенциальных арендаторов. 2. Торговые площади стабильно вторые Продажа — 19,5%, аренда — 16,5%. Ритейл нужен рынку: первая линия, трафик, видимость. Здесь работает стратегия “под арендатора на входе”: берете объект, согласуете условия, заселяете — и продаете как готовый арендный бизнес. 3. Офисы и склады — спрос скорее арендный Офисы: 9,6% продажа и 16% аренда. Склады: 8,3% и 12,5%. Вывод простой: покупать аккуратно, считать вход осторожно, зарабатывать — на эксплуатации. В офисах внутри ТТК работает дробление Open Space на блоки 30–50 м². В складских — last mile, dark-store, логистические узлы. Что это значит для инвестора — Фокус на ПСН и ритейл как на “машины потока”. — Покупать там, где трафик и якоря, а предложение не перегрето. — Делать объект “арендопригодным” и фиксировать договор на 7–10 лет с индексацией. — Выход — продажа ГАБ с прогнозируемой окупаемостью. Если Вам это также интересно как и мне — напишите в личные сообщения в ТГ. Создам лучшее решение под Ваш капитал.

Коммерческая недвижимость — одна из самых сильных и устойчивых инвестиций в 2025 году. И, что важно, это инструмент, который будет работать и через 5, и через 10 лет. Почему именно сейчас: — Стабильный арендный поток. При грамотной покупке — 10–14% годовых. Деньги идут независимо от курса валют, новостей и настроений на рынке. — Рост спроса на готовый бизнес. Малый и средний бизнес активно ищет локации — ПВЗ, аптеки, кафе, салоны, студии. Локация = аренда. — Ты владеешь “бетоном”, а не цифрой. Это реальный актив, который можно потрогать, перепродать, сдать, модернизировать. — Возможность влиять на прибыль. Сам выбираешь стратегию: аренда, субаренда, редевелопмент, торги. — Защита от инфляции. Арендные ставки растут вместе с рынком, и недвижимость остается твердым активом. Если вы хотите стабильный арендный поток и прирост капитала — коммерческая недвижимость дает и то, и другое. И это будешь еще долго. Если хотите также, мне всегда можно написать личное сообщение

Купил коммерческое помещение в Москве для инвестора под конкретного арендатора — Wildberries (WB). На видео показываю как идет процесс ремонта от арендатора. Все денежные средства арендатор выделяет на ремонт самостоятельно. Кстати, поставили кондиционер 😁 Почему это выгодно: — До сделки купли-продажи коммерческой недвижимости уже были договоренности с WB, сразу понятны условия аренды и ставка. — Минимальный простой — арендатор заезжает быстро и сразу после покупки. — Предсказуемая окупаемость и понятный кэшфлоу (CF). — Не нужно тратить время и деньги на поиск арендатора, ремонт “впустую” и переговоры. Когда есть арендатор на входе — это уже не просто недвижимость, а готовый арендный бизнес, которая приносит ежемесячные выплаты для инвестора. Средняя ставка по район 2,8 тыс руб, получилось согласовать 3,5 тыс руб за кв.м. для этого помещения с WB. Кому интересно также можно написать мне в ЛС и узнать подробности https://t.me/potashov_igor/824

Выкуп коммерческой недвижимости с торгов города Москвы — один из самых эффективных способов инвестировать в 2025 году. И вот почему. Почему это выгодно: Цена ниже рынка на 20–50%. На торгах часто продаются помещения с дисконтом — особенно если они без арендатора или требуют лёгкого ремонта. Юридическая чистота. Объекты от города оформлены в собственность, проходят проверку и не имеют залогов, арестов и других рисков. Сильные локации. Москва распродаёт активы в ЦАО, ЮЗАО, ЮАО и других районах с хорошим пешеходным трафиком, рядом с метро, в сформированных жилых массивах. Потенциал роста. Часто продаются “сырые” помещения, которые после ремонта и правильного позиционирования растут в цене и привлекают арендаторов. При грамотной работе можно выйти на окупаемость в 9-10 лет. Широкий выбор форматов. В торгах можно найти ПСН, помещения бывших банков, аптеки, столовые, техпомещения — всё, что востребовано рынком. Почему важно действовать сейчас: Москва активно реализует программу приватизации, и такие возможности не будут длиться вечно. Конкуренция среди инвесторов есть, но можно заходить на хороших условиях. Самые ликвидные объекты разбираются с первых торгов, и дальше выбор будет только сужаться. Это редкий момент, когда можно приобрести качественный актив в столице по цене ниже рынка и реально повлиять на его стоимость. Если интересно поучаствовать в таких проектах — напишите мне в личные сообщения. Расскажу, какие лоты доступны и как можно принять участие. На видео фрагменты сегодняшнего дня, точнее небольшая череда преград и преодолений в день сделки 😁

Электронная регистрация недвижимости — зачем она нужна и как сэкономить время, деньги и нервы. Если вы когда-либо проходили через регистрацию права собственности по «старинке» — с очередями в МФЦ, бумажной волокитой, визитами в Росреестр — вы точно оцените, насколько проще и быстрее теперь работает электронная регистрация. Для инвестора и предпринимателя, который ценит время и прозрачность, это инструмент, который стоит использовать всегда, когда есть такая возможность. ⸻ Что это такое? Электронная регистрация — это когда все документы по сделке передаются в Росреестр онлайн. Без визитов в офисы. Без личных подач. Без походов с папками в МФЦ. В итоге вы получаете электронную выписку из ЕГРН — юридически полноценный документ, подтверждающий, что объект теперь ваш. ⸻ Кому это подходит? Практически всем: — покупателям, — инвесторам, — девелоперам, — банкам, — агентствам. Чаще всего используется при покупке недвижимости в новостройке или с ипотекой — застройщики и банки часто оформляют всё сами. ⸻ Почему это стоит использовать? Скорость. Обычная регистрация — неделя и больше. Электронная — 1–3 рабочих дня. Удобство. Оформить можно удалённо. Даже из другой страны — если у вас есть электронная подпись. Безопасность. Все документы подписываются ЭЦП, а передача идёт через защищённые каналы. Это исключает подделки, подлог документов. Контроль. Вы можете отслеживать статус регистрации онлайн и получить уведомление о завершении. ⸻ Как проходит процесс? 1. Заключаете договор (купли-продажи, ипотека и т.п.). 2. Подписываете его электронной подписью (ЭЦП). 3. Документы отправляются в Росреестр через аккредитованный сервис. 4. После проверки данные вносятся в ЕГРН. 5. Через 1–3 дня вы получаете электронную выписку о праве собственности. ⸻ Что нужно иметь: — Договор (купли-продажи, инвест, ипотека и т.п.) — Паспорт и заявление — ЭЦП сторон — Согласие банка (если ипотека) ⸻ Можно ли так оформить любую недвижимость? Да. Квартира, дом, участок, коммерческая недвижимость. Главное, чтобы все стороны сделки были готовы работать в электронном формате. ⸻ Вывод: Если вы работаете с недвижимостью — покупаете, инвестируете, структурируете сделки — электронная регистрация должна быть стандартом. Это быстрее, безопаснее и экономит десятки часов и тысячи рублей на юристах и логистике. Когда можно решить вопрос за 2 дня, не выходя из офиса — зачем терять недели на бумажную бюрократию?

Как быстро и законно взыскать долг без суда. Что такое исполнительная надпись нотариуса и почему это важно для инвестора. Если ты даешь деньги в долг — будь то займ бизнесу под залог или частная инвестиция — важно не только заработать, но и уметь быстро вернуть капитал, если что-то пошло не так. Время — это деньги, а суд — это долгий путь. Есть законный способ обойти судебную тяжбу и сразу перейти к взысканию. Это исполнительная надпись нотариуса. ⸻ Что это такое? Исполнительная надпись — это специальная отметка нотариуса на долговом документе (договор займа, расписка и т.д.), которая дает право передать его напрямую приставам. Без подачи иска, без заседаний, без месяца ожиданий. Работает просто: 1. Идешь к нотариусу. 2. Получаешь исполнительную надпись. 3. Подаешь в ФССП. 4. Пристав возбуждает дело и начинает взыскание. ⸻ Почему это важно для инвестора? 1. Экономия времени и денег Суд — это минимум 3–6 месяцев, адвокаты, госпошлина, ожидание. Исполнительная надпись — 2–3 недели, фиксированная госпошлина у нотариуса, и ты уже в работе с приставами. 2. Быстрое взыскание После подачи пристав может: — арестовать счета должника, — заморозить имущество, — списать деньги со счетов. Это создаёт давление и стимулирует добровольное погашение. 3. Психологическое воздействие Для должника исполнительная надпись — это не «претензия», а официальный старт принудительного взыскания, с угрозой потерять имущество. Такое редко игнорируют. ⸻ Можно ли оспорить надпись? Теоретически — да. На практике — это сложно, долго и не даёт автоматической защиты. Основания для оспаривания: — Поддельная подпись — Истёк срок давности — Долг уже погашен — Сумма спорная или не признана — Документ не подходит под перечень в ст. 89 Основ законодательства о нотариате Но даже если должник подал иск — взыскание продолжается. Это даёт фору кредитору. ⸻ Что обязательно для оформления исполнительной надписи: 1. В договоре должно быть прописано: “Настоящий договор может быть предъявлен к исполнению путем совершения нотариусом исполнительной надписи в порядке, установленном законом.” 2. Должен быть доказан факт передачи денег (перевод, расписка, квитанция). 3. Должен быть указан срок исполнения обязательства — и он должен наступить. ⸻ Вывод: Для инвестора, который работает с займами, исполнительная надпись — это неформальность, а стратегический инструмент. Он: — защищает капитал — сокращает сроки возврата — экономит деньги на юристах — усиливает переговорную позицию Рекомендую включать право на исполнительную надпись в каждый договор займа. Это юридический рычаг, который работает на тебя — особенно когда суммы исчисляются миллионами. А если вам интересно поработать со мной лично то вы всегда можете написать мне личное сообщение. Доступно в тг канале

Фондовый рынок 2025: как заработать и не потерять свои деньги? Вы хотите знать, какие акции принесут прибыль в 2025 году? Как избежать ошибок, которые совершают даже опытные инвесторы? В новом выпуске подкаста мы обсуждаем самые горячие вопросы фондового рынка с экспертом Алексеем Линецким. О чем это видео? - Что происходит с рынком и как адаптироваться к новым реалиям. - Ошибки, которые уничтожают инвестиции, и как их не допустить. - Лучшие стратегии для прибыльного инвестирования в новом году. Вы узнаете: - Как анализировать компании и выбирать перспективные акции. - Какие сектора станут лидерами роста. - Как сохранить капитал в условиях нестабильности. ➡ Смотрите прямо сейчас и сделайте 2025 год успешным для ваших инвестиций в фондовый рынок: 1️⃣ YouTube (раздел «Видео») https://m.youtube.com/@Potashov_invest/videos 2️⃣ ВКонтакте https://vk.com/wall-214244753_230 3️⃣ Дзен https://dzen.ru/video/watch/6764b27bf40a771d507395fe Подписывайте на мой телеграм канал, чтобы быть первым в курсе новостей: https://t.me/potashov_igor

Почему инвестору важно запросить выписку из домовой книги перед выдачей займа под залог недвижимости? Если вы инвестор, который предоставляет займы под залог жилой недвижимости, выписка из домовой книги - это ключевой документ, который помогает защитить ваши интересы и минимизировать риски. Разберемся, зачем и почему она так важна. Что такое выписка из домовой книги? Выписка из домовой книги содержит информацию о всех зарегистрированных лицах в квартире или доме. Она показывает: 1. кто прописан в недвижимости, 2. даты регистрации и снятия с учета, 3. права и основания проживания. Почему инвестору это нужно? При выдаче займа под залог недвижимости инвестор фактически берет на себя финансовый риск. Если в залоговой квартире есть зарегистрированные жильцы с особыми правами, это может создать проблемы: ▶️ Исключение из прав залога. Прописанные лица, особенно несовершеннолетние или недееспособные, могут оспорить сделку. ▶️ Увеличение сроков продажи залогового имущества. При невозврате займа продажа квартиры может затянуться из-за необходимости выписывать жильцов через суд. ▶️ Юридические сложности. Выписка помогает убедиться, что в квартире нет лиц, которые могут претендовать на жилье даже после его передачи инвестору. Когда особенно важно запросить выписку? ❗️ Если квартира досталась в наследство. Проверьте, нет ли других претендентов на жилье. ❗️ Если квартира была приватизирована. Узнайте, отказались ли все прописанные лица от своих прав на приватизацию. ❗️ Если есть несовершеннолетние дети. Убедитесь, что их интересы не нарушены. Где и как получить выписку? Архивную выписку можно запросить: - в МФЦ, - в администрации района, - в архивах (если домовые книги были отменены). Этот процесс бесплатен, но требует времени, поэтому лучше уточнить место хранения данных заранее. Что делать, если выписку получить невозможно? Вместо выписки могут быть предоставлены: 1. документы, подтверждающие отказ лиц от приватизации, 2. свидетельства о смерти лиц, имеющих права на жилье. Вывод: Запрос выписки из домовой книги - это важный этап проверки объекта перед выдачей займа под залог. Этот документ помогает инвестору быть уверенным, что жилая недвижимость действительно может служить надежным обеспечением по сделке. Без такой проверки вы рискуете столкнуться с юридическими сложностями, которые могут затруднить возврат вложенных средств. Игорь Поташов

Почему искусство расширяет сознание и взгляд на мир и как это влияет на совершаемые инвестиции? Искусство - это не просто живопись или скульптура, а особый способ воспринимать реальность. Оно помогает нам смотреть на мир по новому, формировать нестандартные мысли и подходы. В инвестициях такой навык бесценен: искусство развивает способность замечать детали, оценивать перспективы и видеть скрытые возможности. 1. Расширение кругозора и креативное мышление В мире искусства каждая деталь, каждый штрих или символ несет смысл, и это развивает умение замечать нюансы. Инвестор, привыкший воспринимать нестандартные образы, быстрее замечает и анализирует нетривиальные инвестиционные возможности. Креативность - это ключ к нахождению альтернативных решений и выгодных сделок в условиях изменчивого рынка. 2. Эмоциональный интеллект и работа с рисками Искусство пробуждает чувства и формирует эмоциональную гибкость. Инвестору важно уметь контролировать эмоции и правильно оценивать риски. Искусство помогает расширить эмоциональный диапазон и вырабатывать устойчивость, благодаря чему можно принимать более взвешенные решения даже в периоды нестабильности. 3. Выработка стратегического видения Великие художники создают произведения, которые актуальны веками, и это требует видения на много шагов вперед. Так и успешные инвесторы - они мыслят стратегически, оценивают потенциал проектов на долгосрочную перспективу. Прикосновение к искусству учит видеть не только сиюминутные выгоды, но и перспективные направления, что особенно важно в инвестициях. 4. Развитие терпения и дисциплины Искусство требует времени и внимания. Изучение и коллекционирование произведений искусства прививает дисциплину, столь необходимую для инвестора. Терпение и способность выдержать даже в моменты нестабильности - качества, которые помогают пройти через рыночные колебания с наименьшими потерями. 5. Создание уникального видения Инвестиционный успех часто зависит от способности находить редкие, «скрытые жемчужины». Искусство тренирует взгляд на уникальные вещи, развивает вкус и интуицию. В инвестициях это выражается в умении находить перспективные компании и проекты, на которые не сразу обращают внимание конкуренты. Искусство - это путь к развитию мышления, интуиции и эмоций, что в итоге формирует более всесторонний взгляд на мир. Инвестор, который ценит искусство, чаще всего не боится идти против течения, обладает стратегическим подходом и развитым эмоциональным интеллектом. Эти качества помогают ему совершать мудрые инвестиции и добиваться успеха в долгосрочной перспективе.