Главный архитектор_ГАП

Всё, что нужно проектировщику, чтобы пандус прошёл экспертизу с первого раза В первой части мы разобрали пять типичных ошибок на реальном объекте. Здесь идём глубже: полный разбор требований СП 59.13330.2020 по пандусам, логика расчёта и инструмент, который делает всё это автоматически. Первое, что определяется при проектировании пандуса — уклон. От него зависит всё остальное: сколько маршей, какой длины и в какую суммарную длину вы укладываетесь. Обратите внимание на последнюю строку: при уклоне от 6,1 до 8,0 % суммарная длина ограничена 36 метрами — в три раза меньше, чем при уклоне до 6 %...

Разбираем типичные нарушения СП 59.13330.2020 на реальном объекте — и объясняем, как их избежать ещё до рабочки Когда на стройке всплывают замечания по пандусу, первый вопрос у заказчика звучит примерно так: «Как это вообще прошло экспертизу?» А следующий — «Кто будет переделывать?» Оба вопроса неприятные. Особенно если объект — социальный, с государственным финансированием и чётким сроком сдачи. Мы разобрали один из таких случаев: строящаяся школа на 825 учащихся в прекрасном городе N. Пандус главного входа запроектирован...

«Управление площадью» звучит как эвфемизм для схем. На самом деле это нормальная проектная работа — использование норм так, как они написаны, с полным пониманием последствий каждого решения. Вот четыре инструмента, которые применяются в практике. Если в проектной документации элемент назван «площадка для отдыха» и включён в раздел «Благоустройство» со ссылкой на СП 82.13330.2016 и ГОСТ 21.508-2020 — он не входит в площадь здания ни в ТЭП, ни в ЕГРН. При этом физически это может быть полноценная мощёная площадка с зоной барбекю и навесом от дождя...

ТЭП — это не просто таблица с цифрами в конце раздела ПЗУ. Для ДБЗ это документ, от которого зависит корректность кадастрового учёта, содержание ДДУ и возможность избежать правовых споров. Вот минимальный состав, который должен быть в ТЭП. Площадь всех этажей (надземных и подземных), включая балконы, лоджии, террасы, веранды с коэффициентом 1,0. Это контрольная цифра, от которой считается всё остальное. Она должна присутствовать явно — не как итог без расшифровки, а как позиция с указанием норматива...

Терраса в уровне земли — один из немногих элементов, судьбу которого буквально определяет то, как он назван в проекте. Одно слово в проектной документации — и этот элемент либо входит в площадь здания, либо нет. Приказ Росреестра № П/0393 прямо говорит: не включаются в общую площадь здания террасы в уровне земли, отнесённые в проектной документации к элементам благоустройства — площадкам отдыха. Ключевая фраза: «отнесённые в проектной документации». Если в проекте элемент называется «терраса» и входит в состав здания — Росреестр включит её в площадь...

Один стационарный дверной выход на плоскую кровлю — и площадь здания (ИЖС или дом блокированной застройки) в ЕГРН вырастает. Это не метафора. Это буквально то, как работает нормативная система. Всё решает классификация кровли. Если на кровлю есть стационарный дверной выход — она автоматически признаётся эксплуатируемой. Эксплуатируемая кровля включается в площадь здания при кадастровом учёте. Это прямо следует из п. 3.14 СП 1.13130.2020 и п. 7.16 СП 4.13130.2013. Если выхода нет, или выход только через люк без стационарной двери — кровля неэксплуатируемая...

Кадастровый отказ — это не приговор. Но это потери: время, деньги, нервы. И в большинстве случаев его можно было избежать, если бы несколько решений были приняты раньше — на стадии проектирования. Самая частая причина отказа — несоответствие площади в проектной документации (ТЭП) и площади в техническом плане кадастрового инженера. Росреестр ориентируется на Приказ № П/0393 и на данные технического плана. Если они расходятся с ТЭП более чем на 5% — возникает основание для отказа в кадастровом учёте или регистрации права...

Летние помещения — главный источник разрыва между тремя площадями ДБЗ (Дом блокированной застройки) . Один и тот же балкон в разных документах даёт разные цифры. Это не ошибка — это логика трёх нормативных систем. Возьмём балкон. В проектном ТЭП площади по СП 54.13330.2022 он включается с коэффициентом 1,0 — то есть полностью. В ЕГРН (Приказ Росреестра № П/0393) — тоже с коэффициентом 1,0, без понижения. В договоре долевого участия по 214-ФЗ — с коэффициентом 0,3. Лоджия: в ТЭП и ЕГРН — 1,0, в ДДУ — 0,5...

Один и тот же блок. Одни и те же стены, этажи, балкон. Но в документах — три разных числа. И все три правильные. Это не путаница и не ошибки в расчётах. Это нормальная ситуация, которая возникает потому, что в российской нормативной системе понятие «общая площадь» не имеет единого определения. Его содержание зависит от цели. Первый режим — проектный ТЭП (технико-экономические показатели). Здесь применяется СП 54.13330.2022 (п. А.1.2–А.1.3). В площадь входят все этажи, балконы, лоджии, террасы, веранды — с коэффициентом 1,0...

На прошлой неделе на совещании у застройщика произошла сцена, которую я, кажется, видела уже раз двадцать за свою практику. Сидят юрист, кадастровый инженер и коммерческий директор. Смотрят на три разные цифры площади одного и того же блока и пытаются понять, кто из них ошибся. Никто не ошибся. Просто каждая цифра — из своей нормативной системы...

Когда застройщик впервые сталкивается с домом блокированной застройки, первый импульс — считать его «как квартиру». Похоже ведь: отдельное жильё, стены, этажи. Это понятно. И это ошибка, которая дорого обходится. С принятием Федерального закона № 476-ФЗ от 30 декабря 2021 года дом блокированной застройки официально получил статус самостоятельного здания. Не квартиры в МКД, не части общей собственности — именно отдельного здания, расположенного на собственном земельном участке. Это не формальность...