Андрей Шароваров ОФРС ™️ Недвижимость

Ложная дихотомия. «Себестоимость строительства повышается, поэтому в будущем квартиры будут дорожать». Эту фразу можно прочитать в каждой статье, призывающей не откладывать на завтра покупку недвижимости. На самом деле этот прием называется «манипуляция с ложной причинно-следственной связью», потому что в реальности себестоимость строительства никак не связана с ростом цен на квартиры. Просто этот тезис ассоциируется с понятной всем «бытовой инфляцией» и подключает механизм «надо брать сейчас, а то завтра будет поздно». В реальной жизни квартиры дорожают тогда, когда на них растет спрос. А спрос растет, когда деньги становятся доступными или их становится много (обилие льготных программ, дешевая ипотека, рост доходов населения). «Мама, папа сказал что водка подорожала. Это значит что папа будет меньше пить? Не сынок, это значит что мы будем меньше есть».

Не наеёж, не проживешь. Открываю вам самый секретный секрет маркетинга новостроек: ЖК Бизнес и Премиум классов НЕ СУЩЕСТВУЕТ. Красивые слова БИЗНЕС и ПРЕМИУМ придумали хитрож⭕️пые маркетологи, чтобы манипулировать неопытными покупателями. Больше половины ЖК Премиум-класса в Москве на самом деле таковыми не являются. Но за счет ярлыка «Премиум», продаются недавно разбогатевшим покупателям из регионов на 20-50% дороже своей цены. В такие ЖК вы под пытками не затащите опытных состоятельных жильцов. Продается же такой «Премиум» на вторичке долго и с большим дисконтом от начальной цены. А для ЖК, которые покупают реальные пацаны, маркетологи придумали ярлык «Де Люкс». И это уже плюс 100% к цене Премиум и к зарплате маркетолога.

Пару дней назад Эльвира Набиуллина озвучила то, о чем я предупреждаю всех уже несколько лет и то, с чем столкнется рынок недвижимости через … да буквально уже начинает сталкиваться. Цитаты Эльвиры с пресс-конференции, которые ставят приговор росту цен на квартиры с моими комментариями: Э.Н. 🙆🏻‍♀️ - Мы пока не видим, чтобы были большие продажи жилья, купленного по льготной ипотеке. А.Ш. 🙋🏼‍♂️ - Естественно. Массовые покупки новостроек начались в 2021 году. Прибавляем 5 лет для налогового вычета и получаем что такие квартиры начнут продавать как раз в 2026 году. Э.Н. 🙆🏻‍♀️ - … хотелось бы верить, что большинство покупателей по льготной ипотеке, покупали квартиры не в инвестиционных целях, а для улучшения жилищных условий. А.Ш. 🤦 - Не верьте Эльвира. Большинство сделок по семейной ипотеке происходили со студиями и однокомнатными квартирами. Семье с ребенком самое то для жилищных условия. Э.Н. 🙅🏻‍♀️ - Однако те, кто совершал такие сделки именно как инвестиции, могут столкнуться с проблемами при продаже. И дело не в том, что цены на вторичном рынке снижают, — по данным главы регулятора, они выросли, хоть и немного (на 4%). А.Ш. 💁‍♂️ - В точку. Больше 50% сделок как раз и были инвестиционными авантюрами, которые сейчас можно будет продать в лучшем случае на 20-30% ниже цены покупки. И да, цены на недвижимость особо не растут. Э.Н. 🤷🏻‍♀️ - Безадресная льготная ипотека разогнала цены на первичное жилье — они выросли в два раза, сильно оторвались от цен на вторичное жилье. Мы предупреждали об этой проблеме — что люди, которые купили дорого жилье на первичном рынке, пользуясь льготной ипотекой, когда они будут стараться продать это жилье, из-за разрыва цен на первичном и вторичном рынках цены там будут гораздо ниже. А.Ш. 😈
- Добро пожаловать в рукотворный Ад 2026. Обратный отсчет пошел.

На вторичном рынке недвижимости Москвы сложилось интересная ситуация. При достаточно низком спросе, купить хорошую ликвидную квартиру очень сложно. Объясняется это просто - в текущий период неопределенности, люди сидят или в бетоне или в депозите. Поэтому на 100% квартир в рекламе приходится 95% неликвида, неадеквата и неформата. Обычные же варианты, при правильном выходе на рынок, могут уйти в сделку за пару недель, независимо от сегмента и выше первоначальной оценки. Этот фокус не распространяется на апартаменты и ДДУ. Поэтому делаю неочевидный вывод: продавцам, которые рано или поздно планируют продавать квартиру и выходить в деньги, не стоит ждать лучших времен. Когда они настанут, рынок стабилизируется и обычные квартиры будут получать обычные оферы.

Что происходит на рынке новостроек эконом сегмента? Мне тут одна птичка нашептала, что продажи новостроек у большинства застройщиков в марте встали колом. По идее, это должно было произойти раньше, после отмены льготных ипотечных программ и высокой ставки на обычную ипотеку. Но нет, клиенты плакали, кололись, но продолжали покупать новостройки. У меня есть особое мнение, которому начинают появляться подтверждения - новостройка должна стоить дешевле аналогичной вторички. Недавно, на примере ЖК Большое Путилково от Самолет, я разбирал закрытое спец предложение от со-инвестора проекта с продажей двушки 40 кв.м с отделкой за 8.600.000 руб. На вторичке такие квартиры с ремонтом и мебелью в недавно сданных домах стоят от 9.500.000 до 10.000.000 рублей. Внимание: на сайте Застройщика такая квартира стоит 12.800.000. По факту разница между ценой вторички и 12.800.000 это и есть тот самый раздутый льготными программами пузырь. Между прочим это 26%. А цена по закрытому предложению на 1.000.000 дешевле вторички - это и есть реальная рыночная цена новостройки.