Зинаида Рубаник

Сколько раз можно взять семейную ипотеку? Сейчас действует правило - льготную ипотеку можно взять один раз. Но есть исключения: - Если Вы брали любую льготную ипотеку до 23 декабря 2023 года,  то можно оформить семейную ипотеку ещё раз. - Если же кредит был оформлен после 23 декабря 2023 года, то взять вторую ипотеку можно только при условии рождения еще одного ребенка после указанной даты и полного закрытия предыдущей ипотеки. Что ещё важно: - Супруги обязаны быть созаемщиками, а правило «одна семья — один кредит» стало жестким стандартом. - Если родители не в браке, льготу может получить только тот, с кем прописан ребенок, при этом проверка идет строго по СНИЛС ребенка/детей. Государство планомерно ужесточает условия семейной ипотеки. Поэтому, если Вы подходите под условия программы - не упускайте возможность воспользоваться льготой! Чтобы не запутаться в датах и требованиях - просто напишите мне! Я помогу во всем разобраться, подберу недвижимость и сопровожу на всех этапах! +79787798929 Подписывайтесь на мой телеграмм https://t.me/bez_rieltora_crimea МАХ https://max.ru/join/GB9vxzN8NA70P78vz6FEvXPBPArp2yrgxjkrnsw2rA8 ВК https://vk.ru/z.rubanik

Пока вы экономите 20 000 ₽ на стейджинге — теряете 300 000 ₽ на продаже. Собственники уверены: чтобы продать дороже — нужен ремонт. На практике — нет. В 70% случаев квартиру можно продать дороже **без ремонта**, за счёт правильной подготовки и подачи. И это называется хоумстейджинг. Что такое хоумстейджинг на самом деле? Это не «декор ради красоты». Это маркетинговая подготовка объекта к продаже. Цель одна — 📌 повысить воспринимаемую ценность квартиры. Покупатель платит не за квадратные метры. Он платит за ощущение. #продажаквартиры #пркуака квартиры #ннлвидимостьКрым#хоумсткйджинг

Налоги в сделках с недвижимостью в 2026 году: зачем я регулярно учусь и почему это важно для моих клиентов Сегодня я побывала на практическом семинаре «Налоги в сделках с недвижимостью в 2026 году», который провела Лилия Кривчун. И это как раз тот случай, когда обучение — не «для галочки»,А реальный инструмент защиты клиентов Недвижимость — это всегда большие деньги. А налоги в сделках с недвижимостью — это та зона, где одна ошибка может стоить сотни тысяч рублей Почему тема налогов сейчас особенно важна Налоговое законодательство постоянно усложняется. В 2026 году: * действует прогрессивная шкала НДФЛ; * по-разному считаются сроки владения; * не все вычеты можно применять; * «единственное жильё» — это не всегда освобождение от налога; * правило 90 дней работает только при соблюдении строгих условий. И самое опасное — многие узнают об этом уже после сделки, когда налоговая выставляет требование. О чём говорили на семинаре Семинар был максимально практичным. Разбирали не абстрактные формулировки из НК РФ, а реальные жизненные ситуации: ✔ когда применяется ставка 13%, а когда 15% и выше ✔ 3 года или 5 лет владения— от чего это зависит ✔ продажа недвижимости после наследства, дарения, приватизации, ДДУ ✔ когда нельзя уменьшить налоговую базу, даже если были расходы ✔ что на самом деле считается единственным жильём ✔ как работает правило 90 дней и почему на нём чаще всего ошибаются ✔ типичные ошибки продавцов и риэлторов, которые приводят к штрафам Особенно ценно — кейсы живые примеры с цифрами, датами и итоговым налогом. Зачем я посещаю такие семинары Моя цель — не просто провести сделку «купли-продажи». Моя цель — чтобы клиент: * не получил неожиданный налог через год; * не заплатил лишнего; * понимал последствия сделки заранее а не постфактум; * чувствовал себя спокойно и защищённо. Я убеждена: профессионал в недвижимости в 2026 году обязан разбираться в налогах. Что это даёт моим клиентам Для моих клиентов такие знания — это: 🔹 финансовая безопасность 🔹 законная оптимизация налогов, где это возможно 🔹 чёткий расчёт: сколько, когда и почему нужно платить 🔹 правильная стратегия — продавать сейчас или подождать 🔹 отсутствие неприятных сюрпризов от налоговой инспекции Мы заранее обсуждаем: * сроки владения; * возможные налоговые обязательства; * варианты действий, которые помогут избежать ошибо Недвижимость — это не только квадратные метры. Это налоги, сроки, документы и ответственность Именно поэтому я постоянно учусь, посещаю профильные семинары и держу руку на пульсе изменений. Потому что мои клиенты заслуживают грамотное сопровождение на уровне 2026 года, а не советы «как раньше». Если у вас планируется сделка с недвижимостью — лучше разобраться заранее, чем исправлять ошибки потом. Подписывайтесь на мой канал https://t.me/bez_rieltora_crimea МАХ https://max.ru/join/GB9vxzN8NA70P78vz6FEvXPBPArp2yrgxjkrnsw2rA8 ВК https://m.vk.com/z.rubanik

Куда пойти в Керчи и в какое время года если вы хотите понять этот город, а не просто «отметиться» Я редко рекомендую направление просто потому, что оно красивое. С Керчь — именно так. Керчь не универсальна. Она не старается понравиться, не развлекает и не торопится. Зато даёт ощущение глубины — если выбрать правильное время и правильные места. Ниже — мой личный, экспертный маршрут. Не туристический. А такой, который помогает прочитать город. Лето — когда Керчь живая и настоящая ⛰ Гора Митридат Летом сюда стоит идти **не ради вида**, а ради процесса. В тёплый сезон здесь часто идут **археологические раскопки**, и город перестаёт быть музеем — история происходит прямо сейчас. 👉 Идите рано утром или ближе к вечеру. 👉 Не спешите. Сначала смотрите, потом фотографируйте. 🏺 Пантикапей Если вы хотите понять, **с чего всё началось**, — вам сюда. Летом Пантикапей особенно честный: жара, камень, открытые слои истории. 👉 Это не прогулка «для галочки». 👉 Это место, где хорошо молчать. 🏛 Нимфей Нимфей летом — почти Греция. Море рядом, раскопки, ощущение, что время растворяется. 👉 Лучшее время — утро или вечер. 👉 Идеально для тех, кто устал от шума. Весна и осень — когда Керчь особенно атмосферная 🏰 Крепость Керчь Это место я **никогда не советую летом**. Слишком жарко, слишком тяжело. Зато весной и осенью крепость раскрывается: масштаб, ветер, ощущение силы. Такая фортификация есть только здесь и в Калининграде. 👉 Планируйте минимум 2–3 часа. 👉 Берите воду и удобную обувь. 🏰 Ени-Кале Османская крепость у воды. Здесь Керчь выглядит совсем не как Керчь. 👉 Лучшее время — ближе к закату. 👉 Весной и осенью особенно красиво светит солнце. В любое время года — для паузы и выдоха 🌊 Керченский пролив Если бы мне нужно было описать Керчь одним ощущением — это был бы "ветер у пролива". Зимой — сурово и честно. Летом — широко и свободно. Всегда — про пространство. Мой главный совет Не пытайтесь увидеть Керчь целиком. Этот город не про количество мест. Он про **присутствие**. Если вы торопитесь — он закроется. Если замедлитесь — откроется. ✨ Напоследок Если вы хотите поехать в Керчь "осознанно" — с учётом сезона, ритма и вашего запроса, я всегда советую начинать не с списка, а с вопроса: -зачем вы сюда едете?Сохраните этот пост и отправьте тому, с кем поехали бы в Керчь не спеша. А если нужен мой личный маршрут — я подскажу, куда идти именно вам. Подписывайтесь на мой канал https://t.me/bez_rieltora_crimea МАХ https://t.me/bez_rieltora_crimea

Почему банк отказывает в ипотеке: разбор без иллюзий Ипотека — это не лотерея и не удача. Это строгая банковская математика + риск-менеджмент. Большинство отказов происходит не потому, что «банк плохой», а потому что заёмщик не понимает, как его видит система. Разберём ключевые причины отказов, с которыми я сталкиваюсь в работе чаще всего 1️⃣ Кредитная история Банк смотрит не «в целом», а в детали. ✳️старые и свежие просрочки ✳️штрафы ✳️реструктуризации ✳️банкротства (даже закрытые) Важно: 👉 даже "давняя" ошибка может повлиять на решение, если заявка подана неправильно. 2️⃣ Платёжеспособность То, что «вам хватает», и то, что "считает банк", — разные вещи. Банк учитывает: * официальные доходы * обязательные расходы * кредитную нагрузку * региональные коэффициенты 👉 Часто отказ получают люди с нормальным доходом — просто из-за неверного расчёта. 3️⃣ Микрозаймы Даже закрытые МФО — "красный флаг" для банков. Для системы это сигнал: «В определённый момент человеку не хватало денег на жизнь». И неважно, было это год назад или вчера. 4️⃣ Работодатель Банк анализирует не только вас, но и: * устойчивость компании * стадию ликвидации/банкротства * долги ИП * частоту смены работы 👉 Формально вы трудоустроены, но для банка — это зона риска. 5️⃣ Возраст Слишком молодой — нет стабильности. Слишком взрослый — риск невыплаты. Да, это неприятно. Но это факт, с которым нужно "уметь работать", а не игнорировать. Итог Ипотека сегодня — это "не «подал заявку». Это стратегия. Ошибочная подача = отказ, а каждый отказ снижает шансы в будущем. Поэтому моя задача — не «просто отправить заявку», а "подготовить заёмщика так, чтобы банк сказал «да»". 📌 Хотите понять, что будет именно у вас? Не «в среднем по рынку», а "по вашей ситуации" — доходам, возрасту, истории. 📩 Telegram: [https://t.me/bez_rieltora_crimea](https://t.me/bez_rieltora_crimea) 📞 8 978 779-89-29 Разберём честно, по цифрам и без иллюзий.

Основные риски при покупке недвижимости в Крыму Покупка квартиры или дома в Крыму отличается от сделок в других регионах. Здесь важно проверять не только право собственности, но и **историю объекта**, документы украинского периода, землю, коммуникации и социальные обязательства. Именно на этих моментах покупатели чаще всего теряют деньги. 1. Украинские документы Многие объекты оформлялись до 2014 года. Возможны расхождения в площади, адресах и основаниях права. Это может привести к отказу в регистрации или судебным спорам. 2. Материнский капитал Распространённая проблема — невыделенные доли детям и неисполненные обязательства. Такие сделки могут быть признаны недействительными. 3. Земля и межевание В Крыму много участков без точных границ. Дом может частично находиться на чужой земле или в красных линиях, что делает сделку рискованной. 4. Коммуникации Электричество, вода и газ часто подключены «по факту», без договоров. Это грозит отключениями и отказами в регистрации. 5. Прописанные лица Несовершеннолетние, отказники от приватизации и временно выписанные могут сохранить право проживания даже после сделки. 6. Долги и обременения Исполнительные производства, аресты и залоги могут привести к приостановке регистрации и потере денег. 7. Самовольные перепланировки Несоответствие фактической планировки документам — частая причина отказа в сделке. 8. Опасные схемы расчётов Передача денег до регистрации — один из самых рискованных шагов для покупателя. В Крыму недостаточно просто заказать выписку ЕГРН. Здесь важно проверять **юридическую, земельную, техническую и социальную сторону объекта** одновременно. Я собрала чек-лист из **47 проверок**, по которому работаю с клиентами. 12 пунктов в нём — это автоматический отказ от сделки. Если хотите получить чек-лист — напишите **«47»**. **Зинаида Рубаник** Telegram: [https://t.me/bez_rieltora_crimea](https://t.me/bez_rieltora_crimea)

📣 Новое правило с 1 марта 2026 года: оформляем земельный участок под зданием без отказов! Собственникам зданий, которые раньше сталкивались с отказами в предварительном согласовании предоставления земельного участка, есть отличная новость! 🔹 С 1 марта 2026 г. закон закрепляет право оформить земельный участок под зданием, даже если в градостроительном регламенте нет соответствующего вида разрешённого использования (ВРИ). Раньше власти могли отказать, если: 🔹участок не поставлен на кадастровый учёт, 🔹в регламенте не было нужного ВРИ, 🔹а изменение территориальной зоны было невозможно. Теперь всё становится проще. 🧩 Что именно изменилось Новый порядок позволяет: ✔️ определять вид разрешённого использования земельного участка исходя из назначения здания, а не только из списка в регламенте; ✔️ оформлять земельный участок под зданием без необходимости менять территориальную зону; ✔️ избежать длительных судебных споров, которые ранее были единственным выходом при отказах. 🛠️ Пошаговая инструкция для собственников 📍 Шаг 1 Проверьте, стоит ли ваш земельный участок на кадастровом учёте и оформлено ли право собственности. Если нет— идём дальше. 📍 Шаг 2 Подайте заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участкав администрацию по месту расположения здания. 📌 В заявлении укажите: адрес объекта; сведения о здании; просьбу оформить участок исходя из назначения здания. 📍 Шаг 3 Если ранее вы получали отказ — это не проблема! Теперь это основание для повторной подачи после 1 марта 2026 года. 💡 Администрация больше не может отказать только из-за отсутствия соответствующего ВРИ в регламенте. 📍 Шаг 4 Если вы получили или получите ответ с отказом — фиксируйте его и подавайте **повторное заявление** после вступления нового правила в силу. ❗ Почему это важно Раньше: ✖️ Оформить участок было практически невозможно, если ВРИ не предусмотрен регламентом. Новый порядок: ✅ Снимает бюрократические барьеры; ✅ Защищает право собственника; ✅ Упрощает процесс постановки участка на учёт. 📌 Совет Если вы только планируете оформлять участок– лучше подготовиться заранее и подать заявление после 1 марта 2026 года, чтобы воспользоваться новыми правилами в полной мере. ## 📩 Нужна помощь? Если у вас уже был отказ или вы не уверены, как правильно подготовить документы — напишите в комментариях или в личные сообщения Мы поможем: https://t.me/bez_rieltora_crimea Max https://max.ru/join/GB9vxzN8NA70P78vz6FEvXPBPArp2yrgxjkrnsw2rA8 ✔️ составить заявление, ✔️ собрать документы, ✔️ сопровождать процесс оформления.👉 Подавайте заявление после 1 марта 2026 г. и добивайтесь своего законно и без суда!

🔆Семейная ипотека в 2026 году: что реально может измениться и как это повлияет на семьи В последнее время всё чаще обсуждаются возможные изменения условий семейной ипотеки. Важно понимать, где заканчиваются инициативы и начинаются реальные риски для покупателей. Разберём ситуацию по шагам. ❓ Что именно предлагают изменить Общественная палата РФ выступила с инициативой дифференцировать ставки по семейной ипотеке в зависимости от количества детей: 🔅1 ребёнок** — ставка около **8%** 🔅2 ребёнка** — около **6%** 🔅3 и более детей** — около **4%** На текущий момент это предложение, а не утверждённая норма. Конкретные сроки и формат внедрения не определены. ❗Планируется ли увеличение суммы кредита Параллельно обсуждается увеличение максимальных лимитов: ✅до 9 млн рублей** — для всех регионов РФ ✅до 18 млн рублей** — для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области Важно учитывать ограничения: ✅квартира **от 60 кв. м**, ✅в семье **двое и более детей**. Для семей с одним ребёнком увеличение лимита не предполагается. ‼️Что происходит на рынке уже сейчас Независимо от обсуждаемых инициатив, рынок живёт по текущим правилам: ✅реальные ипотечные ставки — **7,5–9%**, ✅банки усилили проверку доходов и платёжеспособности, ✅качественные объекты продаются быстрее. Наиболее чувствительная категория — **семьи с одним ребёнком**: именно для них вероятность ужесточения условий выше всего ❓Почему ожидание может обойтись дороже Разница даже в 1–2% по ставке — это: дополнительные десятки тысяч рублей в год сотни тысяч рублей переплаты за срок кредита. При этом ожидание не гарантирует улучшения условий, но почти всегда сопровождается: ✅ростом цен на жильё, ✅ сокращением выбора подходящих объектов. Практический вывод Решение о покупке недвижимости в ипотеку должно приниматься не на основе новостей, а на основе расчёта: 🔆 доступных льгот, 🔆реальной ставки, 🔆 текущих предложений рынка. В одних случаях целесообразно действовать сейчас, в других — отложить покупку. Универсального решения не существует. Грамотный подход — сначала расчёт, затем решение. Мой канал https://t.me/bez_rieltora_crimea

🧾 Как проверить объект и продавца перед покупкой вторичной квартиры (Крым) 🔹 ШАГ 1. Проверяем сам объект (онлайн) 1️⃣ Выписка из ЕГРН — ОБЯЗАТЕЛЬНО Что смотрим: -кто собственник -основание владения (договор, наследство, приватизация и т.д.) -дата регистрации права -обременения (ипотека, арест, запрет) ⚠️ Тревожные сигналы: ❗собственник владеет менее 3 лет ❗основание — наследство / дарение / приватизация ❗есть арест или запрет (даже «снятый» — повод копать) 2️⃣ История перехода прав Если квартира: -часто перепродавалась -меняла собственников за короткий срок 👉 это не запрет, но повод проверять глубже 3️⃣ Проверка адреса Проверьте: -точность адреса -соответствие квартиры плану дома ⚠️ Если есть перепланировка — смотрите, узаконена ли она (иначе риски при регистрации и продаже). 🔹 ШАГ 2. Проверяем продавца (онлайн) 4️⃣ Судебные дела Проверяем ФИО продавца: -есть ли иски -особенно по долгам, мошенничеству, банкротству ⚠️ Если продавец судится постоянно — это **красный флаг**. 5️⃣ Исполнительные производства Смотрим: -долги у приставов -суммы -статус (активные / закрытые) ⚠️ Большие долги = риск ареста сделки. 6️⃣ Банкротство Если продавец: -в процедуре -или был банкротом 👉 сделка может быть **оспорена**. 7️⃣ Семейное положение Важно понять: * был ли продавец в браке на момент покупки * есть ли согласие супруга / бывшего супруга ⚠️ Очень частая причина судов после сделки. 🔹 ШАГ 3. Прописанные и «невидимые» жильцы 8️⃣ Кто зарегистрирован Обязательно выяснить: * кто прописан сейчас * были ли **выписаны несовершеннолетние** * есть ли отказники от приватизации ⚠️ Отказник от приватизации = право пожизненного проживания. 🔹 ШАГ 4. Дом и окружение 9️⃣ Дом Проверяем: -год постройки -аварийность -капитальные ремонты -управляющую компанию ⚠️ Плохая УК = проблемы после покупки. 🔟 Соседи и среда Минимум: * посмотрите подъезд * поищите упоминания дома в чатах / отзывах Очень часто проблема не в квартире., а в том, что вокруг. 🔹 ШАГ 5. Особенности Крыма (ВАЖНО) В Крыму обязательно проверяют: -переоформление украинских документов** -корректность регистрации в российском праве -отсутствие «старых» прав третьих лиц ⚠️ Здесь чаще всего «всплывают» проблемы через 1–2 года после сделки. 🧠 Ключевой вывод Если проверять только выписку из ЕГРН— вы видите 10% картины**. Риски вторички — это люди, история и последствия, а не просто документы. 👉 Что делать дальше Планируете покупку и хотите понимать реальные риски? Напишите «ПРОВЕРКА» — разберём вашу ситуацию до сделки, а не после.

## ЦМС: что это такое и зачем он нужен в межрегиональных сделках В практике сделок с недвижимостью всё чаще возникают ситуации, когда покупатель, продавец и объект находятся в **разных регионах**. Формально такие сделки не запрещены и давно стали обычными. Но именно они считаются **самыми рискованными**. В ответ на эти риски в агентствах появилась система **ЦМС — Центр межрегиональных сделок**. ### Что такое ЦМС по сути ЦМС — это не отдельный офис и не «служба передачи клиентов». Это **регламент работы**, при котором агентство **сохраняет ответственность за клиента**, даже если сделка проходит в другом регионе. Иными словами, клиента не передают — его **сопровождают**. ### В чём ключевое отличие от обычной схемы Классический вариант выглядит так: агент передал контакт коллеге в другом городе и вышел из процесса. В системе ЦМС агентство: * подбирает проверенного партнёра * передаёт не контакт, а задачу и цели клиента * контролирует ключевые этапы сделки * остаётся на связи до полного завершения Ответственность не «переезжает» вместе с клиентом — она остаётся. ### Чем ЦМС полезен клиенту **1. Контроль сделки** Даже находясь в другом регионе, клиент понимает, что за процессом следят, а не просто «надеются, что всё пройдёт нормально». **2. Понимание процесса** Клиенту не нужно разбираться, кто за что отвечает. Для него есть один понятный контакт и единая логика действий. **3. Снижение рисков** Межрегиональные сделки уязвимы из-за дистанции и разницы в практиках. ЦМС минимизирует эти риски за счёт системы и регламентов. ### Почему это важно сегодня Количество дистанционных сделок растёт: переезды, инвестиции, смена региона проживания. При этом цена ошибки в недвижимости слишком высока, чтобы полагаться на случай или устные договорённости. ЦМС делает межрегиональные сделки **управляемыми**, а не зависимыми от удачи. **Центр межрегиональных сделок — это показатель зрелости агентства.** Он говорит о том, что агентство работает не «по знакомству», а по системе, где клиент остаётся под защитой на всех этапах сделки, независимо от региона. Если хотите — дальше могу разобрать: * типичные ошибки межрегиональных сделок * кейс «как ЦМС спас сделку» * или сделать укороченную версию под серию экспертных публикаций

Вчера — маникюр. Сегодня — риелтор.Вот почему рынок недвижимости болен. Сейчас будет неудобно.Но если мы не скажем это вслух — рынок так и останется цирком. Чтобы делать маникюр, нужно учиться.База. Практика. Дисциплина.Потому что цена ошибки — пальцы. А в недвижимости — сделки на миллионы, десятки, сотни миллионов —люди заходят «по приколу».Без обучения.Без понимания рисков.Без ответственности. Вчера пилили ногти.Сегодня — «агент по недвижимости».Завтра — чужие проблемы, суды и потерянные деньги.Но отвечать за это будет не он. Когда люди приходят ко мне, я говорю честно:сначала теория. Потом практика. Потом практика с разбором.Потом дисциплина и чёткие действия.И многие уходят.«Нам другое рассказывали».Да. Про лёгкие деньги и быстрые сделки. Но в недвижимости так не бывает. Это не «показать квартиру».Это право собственности.Налоги.История объекта.Риски, которые не видны в объявлении. Моя команда — это риелторский спецназ.Практики, которые постоянно учат теорию.С дисциплиной.С правилами.С ответственностью за результат. Рынку не нужны случайные люди.Рынку нужны профессионалы. И именно этим я занимаюсь.

Готово. Ниже — **пост для коллег**, в Вашем стиле: жёстко, с иронией и по существу. --- 🎤 **«2026 будет особенно сложным» — сказал Кирилл Холопик, руководитель Единый ресурс застройщиков.** И застройщики, конечно, выдохнули: *«Ну слава богу, а то сейчас-то нам слишком легко».* А теперь — без сарказма. **Что это значит для нас, риелторов?** ### 1️⃣ Заканчивается рынок «просто выставил — продал» Продаж меньше. Случайных сделок меньше. А значит, **показы без экспертизы = бесплатная прогулка**. ### 2️⃣ Застройщик больше не на троне –20% спроса, давление банков, планы горят. И вдруг оказывается, что: * агент с реальным клиентом — **ценный актив**, * условия решаются **в переговорах**, а не в презентации. ### 3️⃣ Деньги будут у тех, кто «внутри» Зарабатывать будут не те, кто знает акции с сайта, а те, кто понимает: * **кому срочно нужны продажи**, * где риск, а где запас прочности, * за какой объект можно и нужно торговаться. ### 4️⃣ Клиенты станут сложнее Больше страхов. Больше «давайте подумаем». Меньше импульсивных решений. И тут риелтор либо: * **эксперт и защита денег**, * либо «ну посмотрите ещё сами». ### ❗ Главный вывод **2026 — рынок профессионалов.** Не переговорщиков «на авось», а тех, кто умеет считать, анализировать и объяснять. Кто не прокачал экспертизу — уйдёт. Кто прокачал — **усилится**. 👉 В сложном рынке выигрывает не тот, кто громче продаёт, а тот, кто **лучше понимает, что происходит. Заходите и подписывайтесь в мой 👇 https://t.me/bez_rieltora_crimea Ещё больше актуальной информации