Максим Ельцов

Главный тренд — управление и концепция становятся решающими. Инвесторы и покупатели все точнее оценивают потенциал объекта по этим параметрам. Ипотечные брокеры постепенно превращаются в финансовых консультантов. Рынок требует системного подхода и долгосрочного мышления. Флиппинг и подготовка объектов уже работают не только с квартирами, но и с офисами, складами и коммерцией. Стрит-ритейл — «красный океан»: стабильный, но перенасыщенный. Все чаще профессию риэлтора рассматривают через призму Семейного капитала — не как разовые сделки, а как инструмент роста благосостояния семьи...

Что происходит на рынке жилья осенью 2025 года Рынок проходит болезненную, но закономерную перезагрузку. Предложение сокращается. Цены — вроде бы растут, но в реальном выражении снижаются. После снижения ключевой ставки до 17% заметного оживления не случилось. Средняя рыночная ипотека — около 21–22% годовых. Для большинства покупателей это всё ещё слишком много. Девелоперы подогревают спрос: — субсидированные ставки, — рассрочки, — бонусы и скидки. Но в итоге за это всё платит сам покупатель — ценой квартиры...

К 1 октября в Ленинградской области сдано 3,33 млн кв. м жилья — это 95% годового плана. Темпы строительства сохраняются на высоком уровне, снижение за год — всего 4%. Основной объем по-прежнему приходится на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — 2,75 млн кв. м. Но важно понимать, что часть этого объема формируют дома, построенные ранее и только сейчас официально зарегистрированные в рамках «дачной амнистии». По разным оценкам, таких может быть до 20%. Продажи новостроек в области не поспевают за объемом строительства...

В сентябре в Петербурге застройщики реализовали 3485 квартир и апартаментов по ДДУ — на 8% больше, чем в августе. Средняя цена квадратного метра в реальных продажах впервые превысила 300 тысяч рублей. Средний бюджет сделки — около 12 млн рублей. На первый взгляд — сильные результаты. Но важно учитывать эффект базы: в августе–сентябре прошлого года рынок только приходил в себя после отмены «ипотеки с господдержкой». Если смотреть нарастающим итогом, Петербург действительно выглядит устойчиво. А вот Ленобласть показывает другие тенденции...

По данным «Ведомостей» и «Циан.Аналитики», в Петербурге за месяц аренда подешевела на 4–6%. Больше всего снизились ставки на двухкомнатные квартиры (–6,2%), чуть меньше — на студии и «однушки». При этом в годовом выражении аренда всё ещё показывает рост — эффект высокого сезона с июня по сентябрь: тогда ставки выросли на 21%. Снижение ставок в октябре — логичное продолжение сезонной динамики и роста объёма предложения. На площадках сейчас около 6200 квартир, что на 21% больше, чем год назад...

Обсуждали с инвестором стратегию управления его фондом недвижимости. Разговор зашел об апартаментах. Личное мнение: нам очень много и красиво рассказывают о потенциальной доходности объектов. Рисуют презентации, делают расчеты, используют сложные формулы. Я такие материалы называю «веселыми картинками» — ярко, уверенно, но к реальности имеют косвенное отношение. При этом информации о реальном уровне доходности почти нет. Ни достоверных данных, ни понятных инструментов для расчета. Апофеоз этой аномалии — «гарантированная доходность»...

Да, формально это можно объяснить введением ЦБ макропруденциальных надбавок. Но куда более вероятно, что ключевой фактор — низкая маржинальность льготных программ. В августе завершался период повышенных компенсаций банкам за выдачу такой ипотеки от Минфина. Именно тогда возникал вопрос: не увеличится ли доля отказов, не вернутся ли комиссии за выдачу? Повышенную компенсацию продлили до 1 ноября, но дальше ситуация остается неопределенной...

С начала года все больше городов фиксируют снижение цен. В III квартале лидеры снижения — Краснодар, Тюмень, Хабаровск, Сочи (минус 2,5–2,8%). Но вопрос — если в трети городов цены снижаются, то в остальных что? Стоят или растут? Почему тогда не заголовок «в 70% городов цены растут»? Тем более Петербург — в пятерке лидеров по росту: +2,84%. А Курск и вовсе «выстрелил» на +8,52%. Причины роста (и они почти не изменились с весны): – спрос, несмотря на 18–20%-е ипотечные ставки, просел незначительно...

По данным ЦБ, в январе–августе 2025 года в Петербурге выдача кредитов на покупку ИЖС сократилась на 53,2%, в Ленобласти – на 45,7%. В деньгах падение чуть мягче, но все равно двузначное. При этом средний чек вырос: в Петербурге с 5,36 до 6,71 млн руб., в Ленобласти – с 4,21 до 5,17 млн руб. Причины понятны. Высокая стоимость отделки, нехватка рабочих рук, дорогая рыночная ипотека. Даже при снижении ключевой ставки банки держат рыночные ставки на уровне 20%+. Спасает сегмент только семейная ипотека, которая применяется и к домам, если они реализуются юрлицами или ИП...

«Группа ЛСР» продолжает развивать проект: рядом с ЖК появится ещё 110 тыс. м² жилья. На территории в 23 га планируют построить дома до 25 этажей, школу на 300 мест, детсад на 130 мест, физкультурно-оздоровительный комплекс, ТРЦ и два паркинга. Локация заметно изменилась за последние годы: из окраины превратилась в крепкий спальный район с понятной инфраструктурой...

Минфин предлагает поднять ставку с 20% до 22% и снизить порог освобождения от НДС для малого бизнеса с 60 до 10 млн рублей. Для экономики это классический оборотный налог: он может взиматься многократно по всей цепочке создания товара или услуги. Такое давление будет иметь тяжелые последствия для компаний. Рынок недвижимости также почувствует изменения. На апартаменты, встроенные помещения под торговлю и офисы цены вырастут...

Вместо эпиграфа — старый ковидный анекдот. Заходит в бар большой руководитель: — Всем выпивки за счёт заведения! — Ура! Но дальше вопрос — а кто платит? С ипотечными каникулами примерно та же история. Идея выглядит здравой, особенно с учётом демографического вызова. Но в любом случае «фуршет» окажется за чей-то счёт:  • для тех, кто возьмёт каникулы, это значит лишь отсрочку с ростом общей переплаты;  • для остальных — повышение ставок, ведь банкам надо компенсировать риски;  • либо для всех налогоплательщиков — если расходы возьмёт на себя бюджет...