ИНВЕСТИЦИИ В КУРОРТНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ УМНЫХ!

🕵️‍♀️ ЗАМОРОЗЯТ ЛИ ЦЕНЫ НА НОВОСТРОЙКИ? Требует ли строительная отрасль поддержки в наши непростые времена? Возможно... Поэтому министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Ирек Файзуллин высказал мнение о необходимости временно заморозить цены на жилье, чтобы дать возможность властям разработать и внедрить эффективные меры поддержки строительной отрасли. Мотивировал министр свое предложение ростом себестоимости строительства, инфляцией и прочими сложностями и для покупателей, и для застройщиков. 👀 Пораскинем оставшимися мозгами и прикинем, какие плюсы и минусы могут быть у этой меры поддержки, если она все-таки случится, и подумаем как себя вести инвесторам в недвижимость. 📌 Плюсы заморозки цен 🔻 Стабилизация рынка. Заморозка цен может временно остановить рост стоимости недвижимости, сделав ее более доступным, особенно в условиях высокой инфляции. 🔻 Поддержка покупателей и застройщиков. Первые смогут приобрести жилье по фиксированным ценам, что снизит нагрузку на их бюджеты, а вторые - с большей гарантией смогут продать понастроенное. 🔻 Время для разработки мер. Власти смогут использовать этот период для разработки и внедрения долгосрочных мер поддержки строительной отрасли, таких как субсидии, льготные кредиты, налоговые послабления или еще чего-нибудь. 📌 Минусы заморозки цен 🔹 Снижение рентабельности строительных проектов. Заморозка снизит прибыли строительных компаний, и это при том, что себестоимость строительства продолжает расти из-за инфляции, удорожания материалов и рабочей силы. 🔹 Риск сокращения строительства. Уже многие застройщики приняли решение сократить объемы строительства и отложить старты новых проектов. Ожидайте дефицита предложений. 🔹 Ухудшение качества строительства. Чтобы сохранить рентабельность, застройщики начнут экономить на качестве материалов и строительных работ. Законодательная база под эту экономию уже есть. ❓Что делать инвесторам в курортную недвижимость при заморозке цен? ✅ Не переносите ситуацию с жилой недвижимостью на курортную. Что смерть для жилой, то может быть вполне хорошо для курортной. ✅ Следите за ситуацией и корректируйте свою инвестиционную стратегию. Заморозка цен может временно снизить доходность инвестиций в курортную недвижимость. В результате увеличится или срок окупаемости, или сдвинется горизонт инвестиций, или придется уменьшить аппетит по уровню прибыли. Но если меры поддержки со стороны государства окажутся эффективными, рынок может восстановиться в среднесрочной перспективе. ✅ Дефицит курортных новостроек может сыграть на руку инвесторам - веселее будут раскупаться объекты на разных стадиях строительства, ибо нового будет мало или не будет совсем. ✅ Семь раз отпейте и один - отъешьте. Думайте, во что вкладываться. Не берите что попало, даже если рекламные обещания застройщика и рендеры настолько красивы, что прямо сил нет. Все, что обещает застройщик - всегда блестит, особенно если Вы в деталях не знаете локацию, ее особенности и реальные перспективы. В дальнейшем это золото может оказаться полным навозом, который будет трудно продать, особенно в условиях ограниченного спроса. Помните главное: рапорты застройщиков и риэлторов о том, что год назад этот апартамент стоил 8 млн., а сегодня 15 - это одно, а продать свой объект за этот "идеальный" ценник - совсем другое. ✅ Ориентируйтесь на долгосрочную перспективу, а также на арендную стратегию. Если цена объекта растет медленно, то сдавайте его в аренду и получайте живые деньги. ✅ После стабилизации экономической ситуации спрос на курортную недвижимость обязательно не только восстановится, но и вырастет. Русский человек, рассовавший свои деньги по депозитам сейчас, по старой привычке в нужный момент вложит их в недвижимость. Ждите спокойно. ✅ Регулярно анализируйте изменения на рынке недвижимости, включая динамику цен, спрос и предложение. И адаптируйте свою стратегию инвестирования. Пожалуй, этого хватит, чтобы пересидеть любой ледниковый период. 📱 @roskurortinvest 🌐 https://roskurortinvest.ru 📞📱 +7 903 102 41 46 #Аналитика_Роскурортинвест

😱 ЧТО ПРОИСХОДИТ C ЛУЧШИМИ КУРОРТНЫМИ ПРОЕКТАМИ КРЫМА? Встряхнемся слегка, господа инвесторы.🏃‍♂️‍➡️ На днях администрация одного из самых масштабных строящихся курортных проектов Крыма Sky Soul Resort выпустила пресс-релиз следующего содержания. 👉👉👉 Читайте и делайте выводы. Я свои выводы сделал и указал в посте. ☝️ Подбор инвест-объекта для перепродажи и долгосрочного арендного бизнеса на российских побережьях всех морей! Юридическая экспертиза объекта, ДДУ, реальные финансовые инвестиционные модели. 📱 @roskurortinvest 🌐 https://roskurortinvest.ru 📞📱 +7 903 102 41 46 👉 Оглавление 🔔 Подписывайтесь на канал для инвесторов в курортную недвижимость и получайте ценную актуальную информацию и объективное мнение! #ОБЗОР_ПРОЕКТОВ_Роскурортинвест

Продолжение. Начало в предыдущем посте. ✅ Для чего пригоден: для собственного спокойного отдыха в сезон, если пляж в шаговой доступности не принципиален; для спокойной жизни в межсезонье; для сдачи в сезон на посутку и в межсезонье на долгосрок; для ПМЖ, если устраивают судакские реалии - и с детьми (школа и детсад - до 20 мин. пешком), и без. ✅ Инвестстратегии: застройщик, как обычно, обещает отличный прирост стоимости каждый год. В какой-то степени так оно и будет, ибо даже курятник в Крыму со временем подорожает в любом случае. Но учитывая специфику формата и локации, надеяться на сильно серьезную маржу я бы не спешил. Это не апарт-отель 5* на 1 линии под управлением отельного оператора. Даже сравнивать не стоит. Кроме того, многое зависит от развития Судака именно как города, удобного для ПМЖ людей, привыкших к достойному уровню жизни и удобству в больших городах. Да, на перепродаже какую-то прибыль сделать можно, но вряд ли на краткосроке. Если лет 10 подождете, то, думаю, неплохо заработаете. Сдача в найм силами УК вряд ли порадует прибылью. В лучшем случае в сезон что-то заработаете, отобьете годовые затраты на содержание квартиры, ну а для заработка в межсезонье Судак малоподходящ. Ни сейчас, ни еще долго он не будет круглогодичным курортом, и уж тем более в межсезонье ЖК будут отставать в востребованности от апарт-комплексов в курортной локации со всякими SPA и пр. сервисами. ⭕️ Итог: инвестирование показано только в горизонте лет 10 минимум либо приобретайте как квартиру для собственного отдыха на курорте, если предпочитаете Судак. Ну или ПМЖ, в т.ч. на пенсии (и пенсия должна быть хорошая!) по той же причине. Заинтересовал Вас этот проект с италийской душой? 😨 - не, не мой формат, перспектив тут не вижу 💯 - люблю Судак! Я бы прикупил для собственного отдыха! 👉👉👉 Если заинтересовал данный проект - качайте презентацию. Подбор инвест-объекта для перепродажи и долгосрочного арендного бизнеса на российских побережьях всех морей! Юридическая экспертиза объекта, ДДУ, реальные финансовые инвестиционные модели. 📱 @roskurortinvest 🌐 https://roskurortinvest.ru 📞📱 +7 903 102 41 46 👉 Оглавление 🔔 Подписывайтесь на канал для инвесторов в курортную недвижимость и получайте ценную актуальную информацию и объективное мнение! #ОБЗОР_ПРОЕКТОВ_Роскурортинвест

🔥 СТАРТ ПРОДАЖ ЖК В СУДАКЕ Что-то мне подсказывает, что многих собравшихся здесь людей Крым интересует как мощное историческое и культурное явление, а не только как источник заработка. Поэтому поздравляю всех с Днем Республики Крым, который был вчера, 20 января! 🔆 Пожелаем Крыму процветания не смотря ни на что. Этот удивительный по своей сути, но пока, увы, не по облику и уровню жизни полуостров заслуживает самого лучшего. 🔔 Также вчерашний день ознаменовался стартом продаж ЖК "Италика" в Судаке. Кратко пробежимся, посмотрим, что за проект такой, какие у него особенности в разрезе интересов инвестора. ✅ Локация: окраина Судака, хорошая транспортная доступность, простор, отсутствие массовой застройки, отличные видовые характеристики на горы, море (вдалеке), виноградники и пр. Но вот не про море и не про пляж все это. До набережной пешочком около 3,5 км или 30-40 мин. Так что планируется запустить шаттл. На своем авто в сезон тоже не очень - парковки в большом дефиците. ✅ Застройщик: естественно, специализированный, под этот конкретный проект. Все как обычно. Головная же контора-застройщик в своем портфеле имеет реализованные проекты в Геленджике (ЖК «Альбатрос») и в Ялте (ЖК «Княжеский»). Опыт, следовательно, имеется. Оба этих ЖК я и в Ялте, и в Гелике видел, впечатление внешне производят вполне приятное. Внутри бывать не приходилось, потому про качество ничего не скажу. Конечно же, ФЗ-214, эскроу, ДДУ - все, как сейчас модно. Замечу, что ЖК этот уже начинал продаваться в 2023, было продано несколько квартир, но по каким-то причинам процесс приостановился. Сейчас продажи возобновились, но занимается ими опытная структура, очень успешно реализующая в данный момент два крупных апарт-комплекса 5* в Крыму. ✅ Срок сдачи: I кв. 2028, ключики - сентябрь 2028. ✅ Проектное финансирование: РНКБ (пардон, уже ВТБ). ✅ Формат: комфорт-класс, полноценный жилой комплекс, квартиры, не апарты. Прописка, обычные ЖКУ и все такое. 8 корпусов по 8 этажей, всего 540 квартир. Закрытый паркинг на 211 машиномест. На 1 этажах - коммерческие помещения, что означает определенное удобство в смысле наличия бытовых услуг, магазинов и т.д. Застройщик позиционирует ЖК как клубный. Ну, жизнь покажет... ✅ Территория: 4,2 Га, при этом 70% территории - под озеленение, развлечения и спорт. ✅ Управление: собственная УК, через нее можно сдавать свою квартиру в период Вашего отсутствия. На данный момент речь о раскладе 30/70. Какие аппетиты будут по факту - посмотрим. ✅ Инфраструктура: променадная улица, парк-сад с бассейном (обещан круглогодичный с подогревом), гриль-домики, ресторанный двор, винный бутик, детский развивающий центр, плэйхабы, спортивные площадки, велодорожки, амфитеатр и пр. атрибуты сладкой жизни 😊. ✅ Планировки: всего 2 - 48 и 70 кв.м. Никаких мелких студий! Это не пляжный формат, скорее семейный. ✅ Стоимость на старте: сейчас в продажу выкинули всего 3 корпуса из 8. На то он и старт. Восьмые, самые верхние этажи традиционно выставят ближе к моменту сдачи. В общем, самый недорогой лот 48 кв.м - 9,7 млн. Вижу, уже остался только один. Максимальный ценник пока - 16 млн. за 70 кв.м. Конечно же, видовой 7 этаж. ✅ Ипотека: Сбер, ВТБ (РНКБ), Генбанк. Льготные программы: семейка, IT, маткап можно в дело пустить. Возможно, что-то появится еще, но это не точно. Что говорить - инвестировать в квартиры на курорте удобнее, чем в апарты. ✅ Рассрочка: 15/85 с удорожанием 6% (но по этой программ кол-во лотов ограничено); 30/70 с удорожанием 3%; 50/50 - без удорожания; 70/30 - без удорожания. Максимальный срок - до июля 2027, ежеквартальные платежи. ✅ Конкуренция: да, в Судаке она тоже уже есть 😊) Так же на окраине города, но в другом микрорайоне и чуть подальше от моря, уже больше года строится еще один в какой-то мере подобный ЖК бизнес-класса. Более конкурентов пока нет в данном формате, но для небольшого города и этого достаточно, чтобы оказать влияние на инвестиционные перспективы. Продолжение - в следующем посте.

ЦИФРА ДНЯ Да, крымская недвижимость подросла в цене в среднем 30% в зависимости от локации и формата новостроек. Именно так взлетела бы Ваша недвижимость в Крыму, если бы Вы инвестировали год назад. Получается, это больше, чем обещают нам банки по депозитам (если брать даже просто обещанную доходность, про фактическую уж промолчим)? Кто-то опять остался в дураках, ибо исходит только из рекламных посылов и подмен...🤥 Но не все еще потеряно. Проснитесь, протрите глаза, подумайте. #РАЗНОЕ_Роскурортинвест

😱 ПАДЕНИЕ ЦЕН НА НОВОСТРОЙКИ? Продолжаю встречать оптимистов, свято верующих в падение цен на недвижимость в ближайшем грядущем. Вот-вот пузырь лопнет! – говорят они. И начинают жмуриться и морщиться словно бы от звука лопнувшего пузыря… Всяки чудеса, конечно, встречаются в жизни, но не настолько же… «Надежды юношей питают, отраду старцам подают», как сказал поэт. Если же вы не юноша и не старец, а где-то промежду, и вдобавок еще занимаетесь благородным делом инвестирования в недвижимость, то обязаны на вещи смотреть трезво. Все из вас в курсе, что растут цены на стройматериалы, рабсилу, рекламу, и все это так или иначе отражается на цене квадратного метра - жевать жвачку на этот счет не вижу смысла. А вот про такой серьезнейший ключевой фактор роста цен на новостройки как стоимость проектного финансирования, рассказать смысл вижу. ☝️ ⚡️В общем, о том, "ПОЧЕМУ ЖДАТЬ СНИЖЕНИЯ ЦЕН НА НОВОСТРОЙКИ В 2025 г. – КИСЛАЯ ЗАТЕЯ?" 👉 читайте мою статью на полезнейшей платформе VC.ru. Подбор инвест-объекта для перепродажи и долгосрочного арендного бизнеса на российских побережьях всех морей! Юридическая экспертиза объекта, ДДУ, реальные финансовые инвестиционные модели. 📱 @roskurortinvest 🌐 https://roskurortinvest.ru 📞📱 +7 903 102 41 46 👉 Оглавление 🔔 Подписывайтесь на канал для инвесторов в курортную недвижимость и получайте ценную актуальную информацию и объективное мнение! #ЛИКБЕЗ_Роскурортинвест

ЧТО СЛУЧИЛОСЬ С ФИНАНСИРОВАНИЕМ КРЫМА И СЕВАСТОПОЛЯ? Новый год, бюджеты новые... Вчера, 14 января 2025 г., Правительство РФ одобрило выделение из федерального бюджета России на 2025–2027 годы свыше 316 миллиардов рублей на развитие Республики Крым и города Севастополя. 💡 Расклад на ближайшие 3 года выглядит так: 🔹 2025 год — 109,15 млрд руб. 🔹 2026 год — 105,65 млрд руб. 🔹 2027 год — 101,24 млрд руб. Иными словами, финансирование Крыма и Севастополя сохранится фактически на уровне предыдущего периода. Это, несомненно, радует - несмотря на непростую экономическую ситуацию в стране есть надежда, что темпы развития Крыма и Севастополя снижены не будут. 🧮 На что пойдут деньги? 🔹 Интеграция экономики регионов в общероссийское пространство 🔹 Развитие транспортной доступности 🔹 Улучшение энергетической и инженерной инфраструктуры 🔹 Укрепление социальной сферы 📈 Цель программы — создать условия для устойчивого экономического роста, устранить инфраструктурные ограничения и повысить качество жизни населения. Это шаг к еще более гармоничному развитию Крыма и Севастополя в составе России. 🧐 Думаю, при таком раскладе говорить о перспективах инвестиций в недвижимость на полуострове совершенно излишне. Имеющий уши да услышит, имеющий разум - да поймет.😉 ⚡️ Что еще интересного было на заседании: 🔸 Хуснуллин предложил продлить госпрограмму развития Крыма и Севастополя до 2030 г.; 🔸 Поставлена задача, чтобы к 2030 году Крым и Севастополь по всем показателям были не ниже среднероссийского уровня; 🔸 На данный момент 674 млрд руб. инвестиций привлечено в Крым; 🔸 В ближайшие три года полностью решится вопрос с очередностью в школы и детсады Крыма; 🔸 Новый Херсонес – объект мирового уровня. Что думаете по этому поводу? 😨 - ерунда это все, в Москве вся сила мира! 💯 - пора переезжать в Крым Подбор инвест-объекта для перепродажи и долгосрочного арендного бизнеса на российских побережьях всех морей! Юридическая экспертиза объекта, ДДУ, реальные финансовые инвестиционные модели. 📱 @roskurortinvest 🌐 https://roskurortinvest.ru 📞📱 +7 903 102 41 46 👉 Оглавление 🔔 Подписывайтесь на канал для инвесторов в курортную недвижимость и получайте ценную актуальную информацию и объективное мнение! #КРЫМ_Роскурортинвест

❗️ИНВЕСТСТРАТЕГИИ В 2025 г. ТРЕБУЮТ СЕРЬЕЗНОЙ КОРРЕКЦИИ Никогда такого не было, и вот - опять! 😎 Если вы уже инвестировали в бетон - корректируйте свою текущую стратегию и момент выхода из проекта. Если еще нет - посмотрите на ситуацию с новой стороны и стройте свои инвестиционные планы с учетом новых реалий. Законодатели в новом году подкинули гражданам всяких разных чудес в сфере недвижимости. Ну а как без этого... Не буду озвучивать все нововведения, эта информация и так из каждого утюга льется в глаза и уши, а вот на моментах, критически важных для инвесторов в недвижимость, остановлюсь отдельно. 1️⃣ Налоги на продажу: считайте снова и точнее Прогрессивная шкала налогообложения теперь требует большей внимательности: 🔹 Доход до 2,4 млн рублей облагается по ставке 13%. 🔹 Всё, что выше, – уже 15%. Это особенно актуально для объектов с высокой ликвидностью. Не забываем, что курортная недвижимость (при правильном подходе, конечно), обеспечивает хорошую маржу и, как следствие, ставку налога 15%. Выход из проектов требует пересмотра стратегий и понимания, как изменятся финансовые показатели. 2️⃣ Госпошлины: стоимость оформления выросла Для физлиц: 🔸 Если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 млн руб. или не установлена, размер госпошлины составляет 4 000 руб. 🔸 Если кадастровая стоимость объекта превышает 20 млн руб., госпошлина рассчитывается как 0,02% от кадастровой стоимости, но не более 500 000 руб. Для юрлиц: 🔸Если кадастровая стоимость объекта не превышает 22 млн руб. (тут минимальный предел повыше, чем у физиков) или кадастровая стоимость не установлена, размер госпошлины составляет 44 000 руб. 🔸Если кадастровая стоимость объекта превышает 22 млн руб., госпошлина рассчитывается как 0,2% от кадастровой стоимости, но не более 1 000 000 руб. Особенно остро это ударит по премиальным объектам – расходы на оформление ощутимо возрастают. Любители дорогой недвижимости, учитывайте этот момент в своей финмодели. 3️⃣ Ипотека: новые условия ЦБ вводит строгие правила: 💰 Первоначальный взнос – только из собственных средств. Никаких теперь "особенных" программ от банков и застройщиков. Иначе - по рукам. Все это снижает риски для дольщиков, но одновременно уменьшает их возможности. 4️⃣ Дарение: нотариус теперь обязателен Договоры дарения недвижимости теперь требуют обязательного нотариального удостоверения. Мошенникам сложнее, но вот ваши затраты увеличиваются. 5️⃣ Коммунальные тарифы: очередной скачок С июля 2025 г. коммуналка дорожает на 11,9%. Корректируем стратегию получения дохода от сдачи в аренду. ЖКУ в апарт-комплексах и так были достаточно высокими, но будут еще выше. Выход: повышение ставки аренды либо уменьшение прибыли и увеличение срока окупаемости. 6️⃣ Материнский капитал: толчок спросу Семьи с детьми получили стимул: маткапитал увеличен на 7,3% - до 646–854 тыс. руб. Если планируете инвестировать именно в квартиры, а не апарты - капитал можете использовать в качестве ПВ при ипотеке. Как известно, настоящие инвесторы рожают детей не ради детей, а ради инвествозможностей 😁 Конечно же, рентабельность такого подхода должна быть тщательно просчитана! 😉 ❓Что делать инвесторам? ✅ Пересчитать расходы по статьям госпошлина и коммуналка, включить их в финмодель. ✅ Пересмотреть стратегию выхода: налоги на продажу требуют грамотного финансового планирования. ✅ Пересчитать финмодель с учетом корректировок, всплакнуть и скорректировать стратегию инвестирования. А какие из изменений кажутся вам самыми значимыми? Напишите в комментариях, обсудим! 👇 Подбор инвест-объекта для перепродажи и долгосрочного арендного бизнеса на российских побережьях всех морей! Юридическая экспертиза объекта, ДДУ, реальные финансовые инвестиционные модели. 📱 @roskurortinvest 🌐 https://roskurortinvest.ru 📞📱 +7 903 102 41 46 👉 Оглавление 🔔 Подписывайтесь на канал для инвесторов в курортную недвижимость и получайте ценную актуальную информацию и объективное мнение! #АНАЛИТИКА_Роскурортинвест

21% БЕЗ ИЗМЕНЕНИЙ: ЧТО ДЕЛАТЬ ИНВЕСТОРУ? Неотложные дела "отпустили", и я опять принимаюсь за старое.. 😊 Много чего за время моего отсутствия произошло, но одним из самых значительных событий считаю то, что ставка ЦБ вопреки ожиданиям даже тех, кто сильно в теме, НЕ ВЫРОСЛА. Почему - нам неведомо, причины можно озвучивать разные, но смысла в этом нет. Итак, Банк России оставил ключевую ставку на уровне 21%. Для рынка, возможно, это сигнал стабильности, но далеко не повод расслабляться, ибо впереди неизвестность. Посмотрим, как это решение отразится на курортной недвижимости и какие шаги стоит предпринять инвесторам. Что значит «без изменений»? ❇️ Ставки по ипотеке останутся высокими и снижаться не будут. Для большинства покупателей это сохранение прежних сложностей: дорогие кредиты, высокая переплата и, как следствие, ограниченная доступность недвижимости. ❇️ Рынок замер в ожидании. Застройщики традиционно снижать цены не спешат, а покупатели, как всегда, все-таки на это надеются, и занимают выжидательную позицию. В итоге получаем неравновесие спроса и предложения, которое может сохраняться месяцами. ❇️ Инфляция под контролем? Решение оставить ставку на прежнем уровне говорит о попытке ЦБ сбалансировать экономику. Пытаться можно сколько угодно, но ситуацию, которая сложилась в российской экономике в силу известных причин, в одночасье не изменить. ❓Ну хорошо. А что делать инвесторам сейчас? 1️⃣ Анализируйте рынок Сейчас важно отслеживать новые объекты и скидки. Застройщики, нуждающиеся в срочных деньгах, могут предлагать выгодные условия. Это ваш шанс найти действительно интересный объект. Например, в январе стартует новый проект в Судаке. Точные ценники пока неизвестны, но, скорее всего, стоимость квадрата будет ниже 200 000 руб. Иными словами, застройщик борзеть на старте продаж не будет. Это шанс хорошо вложиться. 2️⃣ Будьте внимательны с ипотекой Если вы рассматриваете покупку в кредит, убедитесь, что ваш доход позволяет комфортно обслуживать долг. Альтернатива — искать финансирование на более выгодных условиях, например, через "рассрочечные" программы застройщиков. 3️⃣ Соотносите текущие действия со своим целями Инвесторам, планирующим покупку с целью краткосрочной спекуляции, возможно, имеет смысл выждать. Рынок пока не показывает ни резкого роста цен, ни их коррекции. В общем, спекуляции может либо не получиться вовсе, либо из краткосрочной она перерастет в долгосрочную. 💡 Что порекомендую на ближайший месяц 🔻 Если вы планируете покупку, сосредоточьтесь на анализе предложений. Может быть, кто-то из застройщиков расщедрится на скидки или акции. Не особо надейтесь, но тем не менее. 🔻 Сосредоточьтесь на долгосрочных стратегиях. Вложения в курортную недвижимость по-прежнему имеют потенциал роста. Но если ваш горизонт планирования менее трёх лет, обратите внимание на другие инструменты приумножения капитала. 🔻 Если планируете получать доход от аренды - рассмотрите апартаменты в уже сданных и работающих отелях. Курортный сезон 2025 года может принести хороший доход. Подождем 14 февраля - даты следующего пересмотра ставки рефинансирования. А какие у вас мысли? Поделитесь своим мнением в комментариях! 😊 Подбор инвест-объекта для перепродажи и долгосрочного арендного бизнеса на российских побережьях всех морей! Юридическая экспертиза объекта, ДДУ, реальные финансовые инвестиционные модели. 📱 @roskurortinvest 🌐 https://roskurortinvest.ru 📞📱 +7 903 102 41 46 👉 Оглавление 🔔 Подписывайтесь на канал для инвесторов в курортную недвижимость и получайте ценную актуальную информацию и объективное мнение! #АНАЛИТИКА_ЧЕРНОМОРСКОЕ_ПОБЕРЕЖЬЕ_Роскурортинвест

АПАРТАМЕНТЫ. ДОЛЬЩИК НЕ ЗАЩИЩЕН? Обещал объяснить, почему при банкротстве застройщика дольщики, вложившиеся в апартаменты на основании ДДУ+эскроу, не смогут рассчитывать на меры защиты своих интересов, на которые могут рассчитывать дольщики именно жилых комплексов с квартирами. Большинство апарт-комплексов к Крыму и на ЧПК, как мы знаем, сейчас строится в соответствии с ФЗ-214. Т.е. с применением договоров долевого участия и эскроу-счетов. Это позволяет застройщикам манипулировать степенью безопасности дольщиков, умалчивая, что при банкротстве застройщика покупатели апартаментов рискуют гораздо сильнее, чем покупатели квартир. ⚠️ Ну а 99,9% дольщиков, по моим наблюдениям, в т.ч. и вполне себе опытных инвесторов, понятия не имеют о данном нюансе. Собственно, менеджеры отделов продаж застройщиков имеют такую же степень осведомленности. Увы. 🏗 Ситуация на рынке недвижимости наклевывается неоднозначная, и всяко может произойти. Банкротство какого-нибудь некрупного застройщика. Или даже крупного, чего в истории российского рынка недвижимости встречалось даже больше. По большим кораблям обычно прилетает большая торпеда. Но да поможет им Хуснуллин! 😇 Итак, главное: 🔻 апартаменты - это нежилые помещения, предназначенные для временного проживания. 🔻 да, они могут подаваться по договорам долевого участия с расчетом через эскроу-счета. 🔻 да, на апартаменты, приобретенные по ДДУ, распространяется сумма страхового возмещения - до 10 млн. (на данный момент), но при определенных обстоятельствах! 😎 Ну а в чем тогда проблема? ⚠️ А проблема в том, что в случае банкротства застройщика апартаментные дольщики имеют меньше прав и перспектив, чем дольщики квартирные. Апартаментные дольщики: 🔹 не подпадают под защиту «Фонда развития территорий» 🔹 не могут рассчитывать на передачу впоследствии достроенного (другим застройщиком) объекта 🔹 не могут рассчитывать на получение рыночной стоимости не построенного и не переданного апартамента 🔹 могут получить возмещение из АСВ только при определенных обстоятельствах 🔹 не считаются "обманутыми дольщиками", не включаются в реестр требований участников долевого строительства (не путать с реестром денежных требований). Последний момент освещу отдельно, ибо именно по нему больше всего иллюзий. 🔥 Нюанс, о котором я говорю, состоит в том, что по факту банкротства застройщика апарт-дольщик включается в реестр денежных требований, а не в реестр требований участников долевого строительства. Т.е. по закону у него есть теоретическая возможность в результате конкурсного управления и реализации имущества банкрота получить стоимость своего ДДУ в пределах его цены или страхового лимита. А покупатели нежилых помещений площадью более 7 кв. м, к которым относятся апартаменты, могут включить свои денежные требования только лишь в общую (3 и 4-ю) очереди реестра требований кредиторов. Т.е. вероятность того, что до апарт-дольщика дойдут какие-либо деньги вообще, небольшая. Перед ним в очереди стоят, например, банки и иные юрлица, перед которыми у банкрота наиболее серьезные долги. При этом, как я уже указал, права требовать передачу достроенного помещения апарт-дольщик не может. 🏃 И что ж, бежать теперь от апартаментов? Если испугались - бегите 😊 Но бегите с пониманием, что в таком случае Вы можете прибежать только к квартирам, а про прибыльный арендный бизнес от сдачи гостиничного номера в курортном апарт-комплексе на 1 линии моря можно забыть. Выбор всегда, что называется, есть. 💫 Ну а неиспугавшимся я порекомендую только одно: семь раз отпей - один отъешь! Проверьте застройщика по всем швам перед тем, как пойти за лапшой на уши в его отдел продаж. Спите спокойно, дорогой инвестор! 🤝 Много нового для себя узнали? 🔥 - да, прямо откровение! 😨 - меньше знаешь - спокойнее спишь... 📱 @roskurortinvest 🌐 https://roskurortinvest.ru 📞📱 +7 903 102 41 46 👉 Оглавление 🔔 Подписывайтесь на канал для инвесторов в курортную недвижимость и получайте ценную актуальную информацию и объективное мнение! #ЛИКБЕЗ_Роскурортинвест