ЛИКБЕЗ ДЛЯ ИНВЕСТОРА

❓❓❓ ВЫ СПРАШИВАЕТЕ - Я ОТВЕЧАЮ. КАКОЙ НАЛОГ ПЛАТИТ СОБСТВЕННИК АПАРТАМЕНТОВ В КРЫМУ? Сегодня у нас налоговый ликбез. Тема важная. ☝️ Начнем с того, что апартаменты, несмотря на то, что могут использоваться для проживания, относятся к нежилым помещениям, и поэтому облагаются налогом по более высокой ставке, чем жилье. 1️⃣ В соответствии с классификатором объектов для целей налогообложения ФНС, апартаменты относятся к классу "прочие". Объекты, классифицируемые как "прочие" для целей налогообложения, обычно относятся к категории, которая не попадает под стандартные определения жилых или коммерческих объектов. Эти объекты могут включать различные виды имущества, которые не предназначены для постоянного проживания или непосредственного ведения бизнеса. В соответствии с Налоговым кодексом РФ и нормативными актами, такие объекты облагаются налогом на имущество физических лиц и организаций с применением соответствующих ставок. 2️⃣ Ставки налога на имущество для объектов категории "прочие" варьируются, и конкретная ставка может быть установлена в зависимости от региона. Например, для нежилых объектов ставка может составлять от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости​. 3️⃣ Эти категории могут уточняться в зависимости от местных нормативных актов, регулирующих ставки налога на имущество в субъектах РФ. ⚠️ Что касается Крыма, то ставка налога на апартаменты здесь составляет 0,5% от кадастровой стоимости объекта. Например, при кадастровой стоимости апартамента в 5 млн. руб. (она обычно гораздо ниже рыночной стоимости) ежегодный налог составит 25 000 руб. Срок уплаты - до 1 декабря года, следующего за отчетным налоговым периодом. Декларацию подавать не надо, все увидите в своем ЛК на nalog.ru либо получите квитанцию на оплату. Платите налоги в срок и спите спокойно в своих апартаментах, уважаемые инвесторы. А также учитывайте эту статью расходов в своих инвестиционных моделях. 👍 Вы когда-нибудь в инвестрасчетах застройщиков встречали этот налог? 💯 - встречал! 👎 - не встречал Я, например, не встречал. 😊 Таки объяснить, почему? Подбор инвест-объекта для перепродажи и долгосрочного арендного бизнеса на российских побережьях всех морей! Юридическая экспертиза объекта, ДДУ, реальные финансовые инвестиционные модели. 📱 @roskurortinvest 🌐 https://roskurortinvest.ru 📞📱 +7 903 102 41 46 👉 Оглавление #НАЛОГИ_Роскурортинвест #ЛИКБЕЗ_Роскурортинвест

ОТЕЛЬЕРЫ ЧЕРНОМОРСКОГО ПОБЕРЕЖЬЯ. AZIMUT HOTELS Я прямо-таки неприятно поражаюсь, когда 8 из 10 моих клиентов не интересуются в самом начале разговора тем, а кто, собственно, будет управлять отелем, в который они планируют вложить свои деньги? Кто им будет, так сказать, квалифицированно и гарантированно обеспечивать немалый арендный доход? Вместо этого интересуются всякой второстепенщиной... 🥶 Прямо печаль, господа инвесторы... Нельзя так. Стыдно. ☝️ 🔔 Посему начинаю серию постов об отельерах, которые будут управлять строящимися гостиничными проектами, которые мы с вами рассматриваем в качестве инструмента получения регулярного и хорошего дохода от сдачи в аренду. 🏢 Сегодня у нас в студии российский отельный оператор AZIMUT Hotels. Если бы 20 лет назад мне сказали, что российская сеть отелей будет успешно конкурировать с международными гигантами, я бы отнёсся к этому скептически. Но AZIMUT Hotels, созданная в 2004 году Александром Клячиным, буквально разрушила стереотипы. Сегодня это крупнейшая российская сеть с более чем 65 отелями и санаториями в 45 городах от Москвы до Чёрного моря и с общим фондом около 11 тысяч номеров. Как это удалось? Секрет успеха — в гибкости и диверсификации. AZIMUT предложила модели управления, которые включают не только владение отелями, но и долгосрочную аренду, управление по контракту и франшизу. Это обеспечило стабильное расширение сети даже в условиях непростого рынка. Например, отели в Сочи и Краснодарском крае стали ключевыми для туристов в преддверии Олимпиады 2014 года​. В 2022 году AZIMUT Hotels провела масштабный ребрендинг, который породил пять суббрендов: 🔹 AZIMUT Сити — для деловых поездок. Современные 4-звёздочные отели в центре городов. 🔹 AZIMUT Отель — оптимальное сочетание цены и качества для путешественников с любым бюджетом. 🔹 AZIMUT Парк — для загородного семейного отдыха с корпоративными мероприятиями. 🔹 AZIMUT Здоровье — санатории в экологически чистых зонах, идеальные для восстановления здоровья. 🔹 А Отель - бюджетные отели 2-3 «звезды», расположенные в динамичных локациях вблизи самого интересного. 🌍 Географическое покрытие и планы Особое внимание стоит уделить Черноморскому побережью, где AZIMUT занимает стратегически важные позиции. Проекты в Сочи, Анапе, а также будущие планы работы в Крыму показывают, что сеть ставит на развитие внутреннего туризма, что в условиях текущей политической ситуации крайне актуально. 🦾 Сильные и слабые стороны Ключевыми преимуществами AZIMUT я бы назвал высокий уровень стандартизации сервиса и лояльную аудиторию — повторные гости составляют внушительную часть клиентов сети. Однако есть и слабые места: в погоне за количеством, возможно, где-то теряется уникальный сервисный подход, который важен для премиум-сегмента. Тем не менее, учитывая успехи сети и её амбициозные планы, можно смело сказать, что AZIMUT Hotels уже давно занял уверенные позиции не только в России, но и на международной арене (отели в управлении в Германии и Австрии тому достаточное доказательство). Выводы: 🔻 Крупнейшая российская сеть с более чем 65 отелями. 🔻 Пять суббрендов, ориентированные на разные категории гостей. 🔻 Стратегические проекты на Черноморском побережье и амбиции в Крыму. ❓ А как вы считаете, господа инвесторы, что важнее для гостиничного оператора — расширение или улучшение качества услуг? Поделитесь своим драгоценным мнением в комментариях. Хотите постов о других отельерах? Тогда огня! 🔥 Подбор инвест-объекта для перепродажи и долгосрочного арендного бизнеса на российских побережьях всех морей! Юридическая экспертиза объекта, ДДУ, реальные финансовые инвестиционные модели. 📱 @roskurortinvest 🌐 https://roskurortinvest.ru 📞📱 +7 903 102 41 46 👉 Оглавление #РАЗНОЕ_Роскурортинвест #ЛИКБЕЗ_Роскурортинвест

🤔 А ЧТО АНАПА? РАСТЕТ? Анапа уверенно заявляет о себе как о перспективном курортном городе, привлекательном для инвесторов в недвижимость. 📈 В 2023 году Анапа приняла рекордное количество туристов, а в 2024 году этот показатель ожидается еще выше, что свидетельствует о растущей популярности города. С учетом того, что популярность российских курортов вызвана исключительно отсутствием альтернатив - импортный отдых в подавляющем большинстве случаев нынче неоправданно дорог и сложен с т.зр. транспортировки тела в заданную на карте точку. 🏗 Развитие инфраструктуры в Анапе идет полным ходом: новые жилые комплексы, торговые центры, объекты социальной инфраструктуры – все это создает комфортные более менее приемлемые условия для жизни и отдыха. В 2024 году наблюдается прирост объемов строительства на 15%, что подтверждает активный рост рынка недвижимости. Это да, это факт. Застраивают Анапу нещадно. 💰 Цены на недвижимость в Анапе по-прежнему остаются доступными, но это не мешает увеличивать инвестиционную привлекательность города. Спрос на жилье в Анапе в 2024 году вырос на 20%, а цены на квадратный метр поднялись на 10%, что говорит о стабильном росте рынка и его потенциале. 📈 Анапа — это стабильное и привлекательное направление для инвестиций в недвижимость, обеспечивающее устойчивый доход и высокую ликвидность. Миллионам россиян, которые еще могут выделить по несколько сотен тыс. рублей на летний отдых, Анапа представляется вполне интересным курортом. ❗️Однако стоит учитывать дополнительные факторы, которые могут повлиять на рынок недвижимости Анапы в 2024 году: 🔽 Экономическая ситуация: внешние экономические колебания могут повлиять на инвестиционную активность и спрос на недвижимость в Анапе. Но вспоминаем, что живем мы в России, и у нас все колебания имеют единственное последствие - рост цен. Всегда. А необходимость сберечь честно заработанное заставляет население вкладываться в исконный актив, родной и понятный русскому человеку - "бетон". А если это не просто бетон, а бетон с управлением, дающий приличный годовой прирост на вложенный капитал или достойный арендный поток, не сравнимый с доходом от сдачи квартир в найм - ну, это вообще шоколад! 🔽 Политическая ситуация: нестабильная политическая ситуация в мире может повлиять на предпочтения инвесторов и покупателей недвижимости. И предпочтения эти, судя по текущей ситуации, все больше будут обращены на российские курорты. Инвестору от этого только прибыль. 🔽 Транспортная доступность: развитие транспортной инфраструктуры может увеличить поток туристов и повысить спрос на недвижимость. Несмотря на то, что аэропорты уже давно - штука, выключенная из жизни ЮФО, процесс модернизации транспортной инфраструктуры в Анапе не останавливается - строится прекрасный и удобный аэрождавтохаб. Как будет удобно, когда все, наконец, заработает! 🔽 Конкуренция: развитие других курортных городов может создать конкуренцию Анапе и повлиять на динамику цен на недвижимость. Конкуренция есть, динамика роста цен тоже есть, ибо развитие российских курортов, по большому счету, началось только после того, как Россию значительным образом выключили из международного оборота. Только теперь туризм в России, можно сказать, начал свое развитие. А в состоянии, далеком от насыщения, говорить о реальной конкуренции и спаде динамики роста цен не приходится. Строиться будет везде, дорожать будет везде. Только успевай подключать мозг и выбирать наиболее интересные объекты для инвеста. 💯 Анапу мы еще не раз пощупаем на предмет перспективных инвестиций. А тем, кому не терпится инвестировать в лучший пляжный курорт Черноморского побережья Кавказа - приглашаю к сотрудничеству. Вложим Ваши деньги разумно и выгодно. Подбор инвест-объекта для перепродажи и долгосрочного арендного бизнеса на российских побережьях всех морей! Юридическая экспертиза объекта, ДДУ, реальные финансовые инвестиционные модели. 📱 @roskurortinvest 🌐 https://roskurortinvest.ru 📞📱 +7 903 102 41 46 💲ОСОЗНАННЫЕ ИНВЕСТИЦИИ В КУРОРТНУЮ ДОХОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ 👉 Оглавление #Анапа_Роскурортинвест

💰 КАК ИНВЕСТОРУ ПРОДАТЬ АПАРТАМЕНТЫ, КУПЛЕННЫЕ В ИПОТЕКУ Поклонникам спекулировать с использованием ипотеки посвящается... Вы хотите продать свой апартамент в каком-нибудь апарт-отеле, и апартамент этот куплен в ипотеку. Обычная схема, вполне осуществимая, но не сказать, что быстрая, и требует внимательного подхода и компетентности. Следующий алгоритм подходит и для продажи апартов, которые в собственности, и для тех, которые в процессе строительства, т.е. по ДДУ. 👉 Давайте рассмотрим возможные варианты: 1️⃣ Продажа с досрочным погашением ипотеки Как это работает: Вы погашаете ипотечный кредит досрочно, а затем продаете апартамент свободный от обременений. Плюсы: полная свобода в выборе покупателя и условиях сделки, что очень важно. Минусы: требует значительных финансовых ресурсов для досрочного погашения. И их надо где-то найти. Думать об этом надо заранее. Если есть возможность, можно ненадолго перезанять, чтобы переотдать 😊 2️⃣ Погашение ипотеки в процессе сделки Прежде всего, обращаемся в банк, который выдал Вам ипотеку, с заявлением о продаже (или уступке прав) апартамента. Банк согласует с вами условия указанных действий и выставит свои требования к покупателю. Без согласия банка продать (уступить) свои апартаменты не сможете. Как это работает: Вы заключаете договор с новым заемщиком, который берет на себя ваши обязательства по ипотеке. Новый заемщик выплачивает банку оставшуюся сумму кредита, а вы передаете ему права на апартамент. Плюсы: позволяет продать апартамент без досрочного погашения ипотеки. Минусы: сложный и не всегда успешный вариант, так как банк должен одобрить нового заемщика. 3️⃣ Уступка права требования долга Прежде всего, обращаемся в банк с заявлением об уступке права требования долга. Банк проверяет покупателя и принимает решение. Как это работает: в случае одобрения уступки банком Вы заключаете договор уступки права требования долга по ипотеке с покупателем, а также договор купли-продажи апартамента (если вторичка) или договор уступки права требования по ДДУ (если новостройка). В итоге покупатель занимает Ваше место в ипотечной кабале и получает Ваши апартаменты (или права требования по ним), а Вы свободно вздыхаете грудью, освобожденной и от ипотечных обязательств, и от апартаментов, и идете покупать себе мороженое на все деньги. Плюсы: относительная быстрота; не нужно искать средства на погашение ипотеки. Минусы: риск отказа банка; риск неодобрения нового заемщика (покупателя) банком; сложность сделки (требуется квалифицированное сопровождение). Универсальный алгоритм действий: 🔹 свяжитесь с банком-кредитором, уточните условия продажи апартамента в ипотеке, требования к покупателю и порядок действий 🔹 оцените рыночную стоимость апартамента - это поможет вам определить адекватную цену продажи 🔹 подготовьте необходимые документы: договор ипотеки, выписку из ЕГРН, технический паспорт и др. в зависимости от ситуации 🔹 найдите покупателя: Вы можете сделать это самостоятельно или обратиться к риэлтору или ко мне, если объект покупался через меня 🔹 проконсультируйтесь с экспертом с целью грамотной подготовки к сделке и ее проведения. Если продаете через меня, никакой эксперт Вам не нужен. ☝️ Важно помнить: продажа апартамента в ипотеке - сложный процесс, требующий времени и внимания. Подбор инвест-объекта для перепродажи и долгосрочного арендного бизнеса на российских побережьях всех морей! Юридическая экспертиза объекта, ДДУ, реальные финансовые инвестиционные модели. 📱 @roskurortinvest 🌐 https://roskurortinvest.ru 📞📱 +7 903 102 41 46 💲ОСОЗНАННЫЕ ИНВЕСТИЦИИ В КУРОРТНУЮ ДОХОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ 👉 Оглавление #ЛИКБЕЗ_Роскурортинвест

🏢 ЧТО ТАКОЕ АПАРТАМЕНТЫ В РОССИИ? #ЛИКБЕЗ_Роскурортинвест В понимании, что такое апартаменты, регулярно наблюдаю "смешение смыслов", как модно сейчас выражаться. Часто у покупателей понимание разницы не идет дальше "апартаменты - не квартира" и "можно прописаться - нельзя прописаться". Вполне верное понимание, но далеко не полное. Проведем краткий ликбез с ретроспективой. ❓Откуда вообще у нас появилось понятие "апартаменты"? Застройщикам очень хотелось строить жилые комплексы там, где это по действующим нормам строить было нельзя. Статус земельного участка не позволял либо иные ограничения. Но место шикарное и не влепить там новостройку сознание бизнесменов от строительства не позволяло. В итоге вроде и дом вполне симпатичный, и апартаменты в нем от квартир не отличишь - нет никаких причин для "не купить". Если не вдаваться в подробности. Тем не менее, нюансы были, есть и будут есть, пока не примут закон о статусе апартаментов, который валяется в Госдуме много лет. ⭕️ Апартаменты в России можно разделить на: 1) псевдоквартиры - по сути, квартиры для собственного проживания либо сдачи, например, на долгосрок. Хочешь - живи сам, хочешь - сдавай, никаких ограничений нет. Представляют собой обычные квартиры, но имеющие статус нежилого помещения. Часто сдаются без отделки (черновая или предчистовая). 2) сервисные апартаменты - апартаменты в апарт-комплексах под управлением отельера или управляющей компании. Их еще называют "доходными апартаментами". Как правило, сдаются с отделкой и меблировкой "под тапочки". Включают в себя широкий спектр услуг: уборку, ресепшен, охрану и другие. Приобретаются в большинстве случаев в качестве арендного бизнеса для формирования регулярного денежного дохода. Иногда договор управления заключается одновременно с ДДУ и не подразумевает проживания владельца - только сдача в аренду. В итоге можно сказать, что апартаменты в России - это нежилые помещения (в смысле статуса), предназначенные для ведения коммерческой деятельности, и, в т.ч., формально, для временного проживания. ✅ Юридический статус апартаментов Апартаменты юридически классифицируются как нежилая (или коммерческая) недвижимость. Часто продаются по более низкой стоимости, чем квартиры. По сравнению с квартирами регулируются более скромными санитарными и строительными нормами. Не являются субъектом жилищного законодательства РФ, поэтому, например, в апартаментах нельзя зарегистрироваться на постоянной основе (т.е. прописаться), но, если апартамент существует в рамках здания со статусом гостиницы или отеля, то в нем можно получить временную регистрацию на 5 лет, а потом ее продлить. На апартаменты не распространяются те санитарные, строительные и социальные нормы, которые необходимы к соблюдению при строительстве жилых помещений - это и качество строительства, и требования к шумоизоляции, инсоляции, наличие некоторых объектов инфраструктуры (парковки, школы, детсады, поликлиники, общественный транспорт) и пр. ✅ Налоговый статус апартаментов Тоже отличается от статуса квартир. Апартаменты облагаются более тяжелым налогом на имущество, нежели квартиры. Например, за квартиру Вы платите налог на имущество по ставке от 0,08% от кадастровой стоимости (ставка может меняться в зависимости от региона), а вот за апартамент такса будет повыше - от 0,5% от кадастровой стоимости в зависимости от статуса земельного участка под зданием и его назначения, а также структуры комплекса. В разных регионах ставки могут отличаться. 💲 Рекомендация инвесторам Определите для себя, в какой тип апартаментов все-таки хотите вложиться и с какой конкретной целью. Ну а далее уже берите во внимание локацию, инфраструктуру, качество строительства, наличие и репутацию управляющей компании и т.д. 🎯 Инвестируйте с умом и учтите все нюансы, чтобы ваши апартаменты приносили стабильный доход! ☝️ У Вас всегда есть возможность идти не по пути заблуждения и эмоций, а по пути разума и расчета: 📱 @roskurortinvest 🌐 https://roskurortinvest.ru 📞📱 +7 903 102 41 46

❓КАК ОЦЕНИТЬ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ? Сегодня расскажу о трех китах (или слонах - кому как), на которых основывается инвестирование в недвижимость. И если Вы их не рассчитали, то, прямо скажу, Вы понятия не имеете об эффективности свои инвестиций в конкретный объект недвижимости. Следовательно, инвестируете наобум, что чаще всего выходит боком. При помощи этих финансовые показателей Вы, как инвестор, сможете понять, когда и куда вкладывать деньги в недвижимость. Эти показатели как компас - они указывают верный путь и подсказывают, стоит ли пускаться в плавание вообще. 1️⃣ IRR (Internal Rate of Return - внутренняя норма доходности) IRR — это процентная ставка, при которой чистая приведённая стоимость (NPV) всех денежных потоков от инвестиции (как положительных, так и отрицательных) равна нулю. По сути, это ставка доходности, при которой инвестиционные вложения оправдываются. Пример: - Инвестиции (цена покупки апартамента) = 10 млн. руб. - Цена продажи по уступке через 2 года = 12 млн. руб. - Прибыль = Цена продажи - Инвестиции = 12 млн. руб. - 10 млн. руб. = 2 млн. руб. Вычисляем IRR по определенной формуле и получаем значение доходности проекта 9.54%. Устраивает - вкладываетесь, не устраивает - ищете другой, более выгодный, объект. 2️⃣ ROI (Return on Investment - возврат на инвестиции) ROI — это отношение прибыли от инвестиции к Вашим первоначальным вложениям, выраженное в процентах. Это показатель, который позволяет оценить эффективность инвестиций. Пример: - Инвестиции (цена покупки) = 10 млн. руб. - Цена продажи через 2 года = 12 млн. руб. - Прибыль = Цена продажи - Инвестиции = 12 млн. руб. - 10 млн. руб. = 2 млн. руб. Вычисляем по определенной формуле и получаем, что возврат на инвестиции (ROI) составляет 20%. И как это понимать? ROI > 0% - инвестиции были выгодны? Вы получили прибыль. ROI = 0% - как бы ничего не получили, ничего не потеряли. ROI < 0% - инвестиции убыточные. А наш ROI 20% можно определить как хорошее соотношение между прибылью от инвестиций и суммой, вложенной в объект. 3️⃣ NPV (Net Present Value - чистая приведённая стоимость) NPV — это сумма всех будущих денежных потоков (поступлений и расходов), приведённых к текущему моменту времени с учётом дисконтной ставки. NPV позволяет понять, сколько Ваша инвестиция стоит сегодня. Также этот показатель используется для сравнения доходности какого-либо одного инструмента с другим. Например, с доходностью популярного нынче банковского депозита. Пример: - Инвестиции (цена покупки) = 10 млн. руб. - Цена продажи через 2 года = 12 млн. руб. - Прибыль = Цена продажи - Инвестиции = 12 млн. руб. - 10 млн. руб. = 2 млн. руб. - Размер ставки дисконтирования - 15%. Для примера - это текущая ставка банковского депозита на 2 года. Вычисляем по определенной формуле и получаем, что при ставке дисконтирования 15% NPV составляет примерно -934,797.74 руб. Это прямо указывает на то, что проект не является выгодным при данной ставке дисконтирования и лучше отнести деньги в банк. При условии, что Вы сумели трезво рассчитать реальную доходность банковского вклада с учетом реальной инфляции и перспектив по ключевой ставке. И как это понимать? Очень просто. Если NPV >0, то в этот объект имеет смысл инвестировать, обратив внимание и на другие показатели. И эти инвестиции, возможно, будут выгоднее, чем просто отнести деньги в банк. Если NPV<0, то нет. Несите свои деньжищи в банк или иное, не столь отдаленное, место. ‼️ Почему-то в инвестрасчетах застройщиков, которые предлагаются потенциальным покупателям как доказательство выгодности инвестиций в их стройки, Вы очень редко увидите эти показатели все вместе. Почему-то... Поэтому я, как только стартует новый апарт-отель, первым делом строю полноценную инвестиционную финансовую модель, из которой становится видно, насколько реально привлекателен для приумножения капитала данный проект. 🙄 Желаю Вам в финансовых вопросах всегда думать своей головой! 💯А если нечем или не знаете, как правильно думать - я всегда помогу: @roskurortinvest Полезные материалы для инвесторов: #ЛИКБЕЗ_Роскурортинвест