ЮРИСТАС

rahmat.ru/...tvee

Сделка под влиянием существенного заблуждения В последнее время в интернете много новостей о продаже недвижимости лицами пожилого возраста, а потом отмене этих договоров, которое обосновывается недееспособностью продавца или влиянием на него мошенников. Мы нашли ещё одну замечательную лазейку, с помощью которой возможно совершение подобного рода действий. Существенное заблуждение — одно из оснований для признания сделки недействительной (ст. 178 ГК РФ). Ключевой признак: если бы сторона знала истинное положение дел, она никогда не совершила бы сделку. Что считается существенным заблуждением? Закон не даёт исчерпывающего перечня (что удобно для мошенников), но судебная практика выделяет: - ошибочное представление о природе сделки (например, дарение вместо купли‑продажи); - заблуждение относительно тождества предмета (приобретение подделки вместо оригинала); - неверные сведения о существенных качествах объекта, влияющих на его ценность; - ошибка в личности контрагента, если она имеет значение для сделки. При этом не признаются существенными: - обычные предпринимательские риски; - заблуждения относительно мотивов сделки; - ошибки в прогнозах доходности. Для признания сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ необходимо доказать: - Наличие заблуждения на момент совершения сделки. - Его существенность — прямое влияние на решение заключить сделку. - Отсутствие умысла или грубой неосторожности со стороны истца. Срок исковой давности общий — 3 года с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах заблуждения (п. 2 ст. 181 ГК РФ). При удовлетворении иска применяются правила двусторонней реституции (ст. 167 ГК РФ): каждая сторона возвращает полученное. Если возврат в натуре невозможен, возмещается стоимость в деньгах. А если денег у продавца нет - ну очень жаль. Вы можете подать в суд иск с требованием признать его банкротом, но мошенники, как правило, готовы к такому повороту событий. Кстати, дополнительно суд может обязать сторону, по вине которой возникло заблуждение, возместить реальный ущерб (абз. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ) и отказать в защите прав, если истец действовал недобросовестно. Важные нюансы: - Заблуждение должно быть добросовестным — не результатом небрежности или умышленного игнорирования информации. - Оспаривание возможно только по инициативе пострадавшей стороны; контрагент не вправе ссылаться на заблуждение другой стороны. - Если заблуждение вызвано действиями контрагента, сделка может квалифицироваться как совершённая под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ) — с более строгими последствиями. В настоящий момент происходит передел практики по такого рода делам и никто не знает куда это приведёт. Мы впервые за много лет работы и написания данных статей не будем рекомендовать Вам обращаться к юристу для того, чтобы полностью обезопасить такого рода сделку, так как в настоящее время - никто не может дать таких гарантий. Со своей стороны рекомендуем перенести покупку недвижимости на 6-8 месяцев. Уверенны, что в силу общественного резонанса, к этому времени сложится понятная практика и алгоритм правовых действий в подобного рода ситуациях. Компания ЮРИСТАС, куда Вы можете обратиться по телефонам 8(967)184-77-85, 8(915)119-88-00, 8(993)603-46-22, по адресу: г. Зеленоград, корп. 322А БЦ "Яблоко", каб. 201 

Когда залогодержатель вправе обратить взыскание на залог третьего лица? Вопрос о моменте возникновения права залогодержателя на обращение взыскания на предмет залога, предоставленный не должником, а третьим лицом, требует комплексного анализа норм гражданского законодательства и разъяснений высшей судебной инстанции. Ключевое правило закреплено в абз. 2 п. 1 ст. 335 ГК РФ: к отношениям с залогодателем‑третьим лицом применяются нормы о поручительстве (ст. 364–367 ГК РФ), если иное не установлено законом или договором. Это создаёт правовую связь, при которой залог третьего лица функционально сближается с поручительством. Здесь наблюдается расхождение в толковании: Через призму поручительства (на основании п. 43 Постановления Пленума ВС РФ от 24.12.2020 № 45): залогодержатель должен предъявить требование к третьему лицу‑залогодателю; даётся 7‑дневный срок на исполнение (п. 2 ст. 314 ГК РФ); лишь по истечении этого срока возникает право на иск. Через правила о залоге (согласно абз. 2 п. 51 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23): право на обращение взыскания возникает на следующий день после просрочки основного обязательства; более поздний момент может быть установлен только законом или договором. С учётом приоритета специальных норм о поручительстве для залога третьего лица следует применять первый подход: без предварительного требования к залогодателю‑третьему лицу иск об обращении взыскания недопустим. Периодические платежи. Взыскание возможно при систематической просрочке — более трёх нарушений за 12 месяцев до обращения в суд или направления уведомления (п. 2 ст. 348 ГК РФ). Незначительность нарушения. Обращение взыскания запрещено, если: сумма долга менее 5 % от стоимости залога; просрочка менее 3 месяцев (п. 2 ст. 348 ГК РФ, п. 1 ст. 541 Закона об ипотеке). Суммируя вышесказанное можно сказать, что определение момента возникновения права на взыскание требует учёта условий договора залога, характера обязательства (единовременный платёж или периодические), соотношения суммы долга и стоимости предмета залога и сроков просрочки. Для минимизации рисков сторонам целесообразно чётко прописывать в договоре порядок предъявления требований к залогодателю‑третьему лицу, сроки реагирования на такие требования, критерии существенности нарушения. Но в целом мы не рекомендуем использовать этот правовой механизм, ввиду наличия рисков возможных спорных ситуаций, которые заложены на уровне законодательства. Компания ЮРИСТАС, куда Вы можете обратиться по телефонам 8(967)184-77-85, 8(915)119-88-00, 8 (993)603-46-22, по адресу: г. Зеленоград, корп. 322А каб. 201 (БЦ «Яблоко»), juristase@mail.ru