📌Бойко о недвижимости

Северный речной порт 11 марта вышла в продажу 2 очередь проекта Северный пост от Legenda. Я не писала этот пост, чтобы не кричать «волки» пока не убедилась, что это действительно они. Насмотревшись на новые старты продаж, не исключала, что могут выйти дороже первой очереди. Северный порт - это проект на берегу Москвы реки на левой стороне Ленинградского шоссе при движении из центра. На территории 26 га несколькими девелоперами реализуется проект комплексного развития территории по созданию абсолютно новой жилой, коммерческой, социальной и спортивной среды. Так вот сейчас там ведут строительство 2 застройщика: 💡Легенда 💡Мангазея 1 очередь строительства Легенды: ❕Количество квартир - 1173 шт ❕Распроданность - 76% ❕Старт продаж - март 2024 года Ввод в эксплуатацию - 1 кв 2028 года До метро идти 17-22 минуты пешком. Очень нравится кривая роста средней цены продажи с сайта наш.дом.рф - равномерный рост без скачков и падений (прилагаю к посту). Также я не поленилась и посчитала среднюю цену на старте продаж и сейчас по ЗАКЛЮЧЕННЫМ ДДУ: ❕Старт - 398 тр/квм ❕Сейчас - 560 тр/квм ‼️Рост составил - 41% Если говорить про соседа, Мангазею на речном, то там текущая распроданность - 58% и средняя цена продажи сейчас - 549 тр/кв. Что для проекта на второй линии высокие показатели. Посмотрим квартирографию: Северный порт: 56% студий и 1к Мангазея: 48% студий и 1к Но студии и однушки в таком отдалении от метро возможны для собственного проживания, а не для короткого инвеста, поэтому их бы я не рассматривала. А вот крупные видовые форматы - тут уже интересно. Наш реальный кейс: ❕в ДДУ - 30 этаж по цене 39,8 млн руб ❕в текущем предложении с сайта - 15 этаж. И пока я писала пост её уже забронировали. Рыночная цена квартиры в рассрочку на 30 этаже - около 80 млн руб. Итого прирост - 100%‼️ Я считаю, что в данном проекте на текущий момент нет смысла покупать квартиры с видом в сторону Ленинградки - перспективной застройки бизнес центров. До того, как район заживет полной жизнью ликвидность у этих вариантов сомнительная. А вот видовые квартиры особенно в низкоэтажных домах на первой линии - максимально интересный вариант. Текущая стоимость при покупке в рассрочку видовых квартир: ♻️ 1 оч - 760 тр за квм ♻️ 2 оч - 660 тр за квм А стартовал проект примерно с 480 тр за квм. А теперь ответы на интересующие всех вопросы. Есть ли смысл брать 2 очередь сейчас под инвест? По словам застройщика общий объем поставленных броней на 2,5 млрд руб. - примерно 95 квартир. Это очень много для старта. Преимущественно интерес вызван длинной рассрочкой. Часть броней отвалится из-за условия долгого хранения средств на аккредитиве. По текущей схеме покупки ДДУ подписывается и оплачивается, но на регистрацию не отправляется. Застройщик меняет проектную документацию. Ориентировочный срок размещения средств на аккредитиве - до 90 дней. Волнительно. Сама бы я в мелкие невидовые форматы не полезла. Присмотрелась бы к крупным видовым квартирам. Только в них вижу возможный инвест. И то не именно во 2 очереди, а в проекте в целом. Что тут уникально для рынка - избыточные площади в квартирах. И хоть это звучит странно от инвест аналитика, который всегда бьется за эффективность и стоимость метра, но для жизни людям иногда хочется жирку) но жирок должен обязательно сочетаться с хорошим видом из окна. Будет ли еще рост? ✅ когда покупатели смогу зайти в квартиру и влюбиться в вид из окна ✅ когда будет запускаться социалка ✅ когда заселятся коммерческие обьекты 📌Вывод: В масштабных проектах с ограниченным доступом к внешней инфраструктуре: ‼️ для перепродажи стоит брать только видовые уникальные квартиры и не студии, так как метро далековато ‼️ если готовы держать более 6 лет, то можно рассмотреть невидовые варианты. Их перепродать можно будет только после запуска прочей инфраструктуры. 📌Бойко о недвижимости в MAX

О нем говорят все… И нам пора. Я про старт проекта С5 от MR Group у Петровского парка. Ребята из MR те еще шоумены. Они умеют организовывать самые долгожданные старты в столице. И схема всегда одна: вначале обещают старт по приличным ценам, будоража аудиторию красивыми картинками, потом старт откладывается на несколько месяцев и за это время рынок обсуждает проект, собирая паспорта у клиентов, а приближенные к руководству эти квартиры тихонечко бронируют. Причем по обещанным народу ценам. К моменту официального старта бронирований уже бывает распродано порядка 15% проекта. А рынок все ждет. Созданный ажиотаж заставляет забыть о целесообразности покупки - главное успеть поставить бронь. Именно так сейчас получается с проектом С5 и мне хочется обсудить это с вами. 📌Дано: Проект - С5 Застройщик - MR Group Класс - премиум 770 квартир - 540 м/м (к-т обеспеченности - 70%, хороший) Высота потолка - 3,2 - 3,5 м Отделка - без отделки 📍Локация - тут САО, р-н Аэропорт, ул. Серегина, д. 5 Сейчас выскажу вам своё непопулярное в сообществе мнение. Плюсы: ✅ Проект выглядит дорого: перепады высот, пластика фасада, огромные панорамные окна. ✅ Престижный спальный район Москвы, при этом близко к центру ✅ Транспортная доступность - 13 мин до метро, Ленинградское шоссе под боком, 17 минут и ты у Кремля ✅ Близость зеленой зоны и спортивного кластера ВТБ Арена ✅ Нет мелких студий, мин площадь 40 квм А теперь вопросы ⁉️ для совместного обсуждения: ⚠️ Зачем покупать проект со сдачей в 2030 году, если напротив стоит Прайм Парк дешевле? Я не фанат Прайм Парка, но там можно взять квартиру также в рассрочку за 750-800 тыс руб за квм. И вот она почти готовая - в нее можно войти. И лобби там не такие скудные и локация сильно богаче по окружению - и школы, и спорт, и парк, и торговый центр в пешей доступности. ⚠️ Планировки - странные. Или масштабы на поэтажном плане не соблюдены или в проекте огромные потери полезной площади в видовой башне (6 корп) - более 30%. Квартиры получаются узкими, прижатыми к окнам, которые разделены выступающими колоннами. В премиальном доме странно видеть квартиры с 2-мя спальнями и 1 санузлом. Все заметили, что на прорисовке вы дивана более 2-х метров не встретите? ⚠️ Окружение И я сейчас не только про обычный спальник вокруг, а про цену конкурентов. Даже более скромный проект Петровский парк 2, более подходящий под локацию, сданный в конце 2025 года со средней ценой застройщика 560 тр за квм был распродан на 50%. Так и тут - С5 выходят на рынок со средней ценой 872 тр за квм с рассрочкой на 2,5 года при ключах в 2030 - это всё неоптимистично для инвесторов. Из-за пластики фасада проект в себестоимости строительства достаточно дорогой - поэтому застройщик не может реализовывать его дешево. Тут вопрос к потребителям - готовы ли они переплачивать за фасад при достаточно сдержанном оформлении общих зон⁉️ Форма башни проекта С5 напоминает мне Famous. Разве он за счет своей уникальной формы продается в 2 раза дороже окружения? Нет❌ И хочу напомнить всем инвесторам, что через Ленинградку старта своего ждет огромная площадка МИГ, на которой разместятся 2,5 млн квм. Да, рынок сейчас не балует нас стартами, но кое-что все равно выходит: ❕в начале марта на рынок выйдет новый проект от Capital Group на ул. Викторенко. Там обещают - от 650 тр за квм с рассрочкой до 3-х лет ❕в апреле Upside выведет новый проект на Мосфильмовской (2 башни и 2 клубных дома) от 800 тр за квм с рассрочкой на 2,5 года Так что MR надо поторопиться с платными бронями. В С5 вижу интересными низкоэтажные корпуса. А если берете для жизни - слушайте ваше сердце💕 📌Бойко о недвижимости

Старт продаж нового бизнес-центра в ЗАО Цена метра - от 350 тыс руб за квм‼️ 📌Условия рассрочки: ПВ - 30% Ежемесячные платежи до 4 кв 2028 Проект расположен между ключевыми магистралями — Кутузовским и Можайским шоссе — вблизи метро «Давыдково» и проектируемой станции метро. Время в пути до Москва-Сити — около 15 минут. БЦ SET - 2 башни 20 и 38 этажей. Инфраструктура проекта: - торговая галерея, - рестораны и кафе, - фуд-холл Eat Market - отдельный фитнес-центр с бассейном под стеклянной крышей. Предусмотрен трёхуровневый подземный паркинг на 334 машиноместа. Пишите ОФИС и я вышлю поэтажные планы с ценами‼️ @boyko_znaet 89651486959 📌Бойко о недвижимости