Советы опытного риэлтора

Для тех, кто хочет купить, дачу, дом, земельный участок! Самое время ехать смотреть. Апрель – время половодья, поэтому сейчас можно определить участки, которые не затапливает. В то же время посмотреть, где затапливает чуть - чуть, где  на ползабора, а где дома плывут, как корабли. Летом продавцы об этом не скажут. Поможем продать дом, дачу земельный участок.

Что произошло на рынке жилищного кредитования? Если коротко – условия ухудшились, выгодные программы стали менее доступными. Изрядно выросли ипотечные ставки, банки предлагают кредиты по ставке от 16% до 18% (без учёта льготных программ). Увеличен до 30% минимальный размер первоначального взноса. Льготная Ипотека. Остались льготы для семей, IT-специалистов и некоторых других категорий граждан. 1 июля 2024 года будет свёрнута программа ипотеки с господдержкой. Остаются адресные варианты, но они менее доступны. Однако все эти программы действуют только для новостроек и на «вторичку» не распространяются. Застройщики, пользуясь этим, не спешат снижать цены и наоборот пугают повышением. Ипотека на вторичное жильё. Цены на рынке вторичного жилья зафиксировались и, по прогнозам экспертов, должны постепенно снижаться. Заметнее всего цены должны упасть в «старом фонде» — до 20%. В связи с ухудшением условий ипотеки, всё меньшее число россиян готовы брать жильё в кредит с такими высокими ставками. Продавцы: кто хочет продать – продает, снизив стоимость; кто держит цену – ждет «своего» покупателя, продает, как правило, без посредников   и рискует не продать. Итог: покупать квартиру в новостройке (особенно по льготной программе) можно и сейчас. Главное всё грамотно просчитать: учесть ремонт и другие дополнительные траты. В случае со «вторичкой» стоит подождать до середины лета (в конце июля – начале августа ежегодно самые низкие цены), либо «ловить» квартиру, когда уставшие продавцы снизят цену до приемлемой. Есть шанс, что Центробанк снизит ключевую ставку, но тогда цены, скорее всего, подскочат.

Часто сетевые агентства в своих объявлениях о продаже квартир обманывают народ самым наглым образом. Пример из последних: продается однушка в ДГТ. ДГТ – это панельные дома с длинным общим коридором на весь этаж (может делиться собственниками на 2 половины установкой железных дверей с кодом). В этих домах изначально только однокомнатные квартиры общей площадью примерно 36 кв. м., кухней около 8 кв. м., раздельным санузлом, лоджией длиной 6м. которые могут отличаться наличием (отсутствием) кладовки. Если ее нет, получается г-образная комната площадью около 19 кв. м. Вот этот вот аппендикс (альков) иногда отделяют, чаще для того, чтобы можно было положить ребенка спать. Так вот, пpедлагается двухкомнатная квартира площадью 42,1 кв. м. с простoрной лoджией. Общая площадь квартиры – это площадь всех помещений за минусом лоджии; и даже если посчитать по советским меркам, когда в общую площадь включали половину площади лоджии, то все равно не вяжется. То есть наврали дважды: с комнатами, с площадью, наверняка перепланировка не узаконена. А еще у нас в городе продается студия 26 кв. метров, которую обозвали двухкомнатной квартирой! И таких обманок много (в том числе: «евродвушки», «евротрешки» и т. д.). Так, что смотрите техплан и документы на квартиру.

Владельцы квартир на вторичном рынке должны сказать спасибо Минстрою и Банку России, которые сделали так, что цены на вторичку никак не вяжутся (не согласуются) с ценами на новостройки в последние годы. Они разнесли в клочья и погрузили в затяжной кризис весь рынок вторичных квартир. Теперь у продавцов вторички один выход - играть с ценой, пытаясь нащупать пересечение платёжеспособного спроса  и так уже заниженного предложения. Практически невозможно продать апартаменты (которым так и не дали статус жилья), недавно раскручиваемые, как выгодное вложение ваших денег. А большое количество студий, которые собственники использовали, как инвестицию – их тоже очень сложно продать, тем более по сегодняшним ценам. За последние три года сильно изменилось законодательство, которое мешает продавать б/у квартиры, усложнено буквально всё, в части получения данных о продавцах для её потенциальных покупателей. Покупатели вторички теперь боятся всего, что раньше казалось незначительным: материнский капитал, долевые квартиры, дети – собственники, старые районы, где велико число понаехавших и новых россиян, отсутствие современных ремонтов. Легче отказаться, чем потом разгребать возможные проблемы. В ситуации спада спроса, практически любые собственники вторичного жилья стали владельцами мало кому нужного неликвида. Прямо, как с машинами: получил ключи - минус десять процентов от цены бывшей новостройки. Сделали качественный ремонт - минус до трети вложенных денег! С первичкой тоже сложно (тяжело, неблагополучно – выбери любое слово): неадекватные цены, неважное качество строительства, дорогие стройматериалы и стоимость услуг ремонтников, проделки ручных обслуживающих организаций и т. д. - про все это я писал неоднократно. В настоящее время на рынке жилья в стране нет ничего хорошего, включая хоть какую-то перспективу (кто бы что ни пел обратное).

Продается однушка в АВИТО 46 кв. м. в Обнинске за 6 800 000 рублей в хорошем кирпичном доме начала двухтысячных. В объявлении пишут: «УДАЧНЫЙ ВАРИАНТ». Смотрим фото: ремонт делался последний раз лет 15 назад, встроенной кухни нет, минимум мебели и та - старая, на полу линолеум. Как вам удачный вариант? Купить - сделать ремонт, цена зашкалит. Не ищите сходство, картинки нарисовала нейросеть (и несколько перегнула палку).