Советы опытного риэлтора

Для тех, кто хочет купить, дачу, дом, земельный участок! Самое время ехать смотреть. Апрель – время половодья, поэтому сейчас можно определить участки, которые не затапливает. В то же время посмотреть, где затапливает чуть - чуть, где  на ползабора, а где дома плывут, как корабли. Летом продавцы об этом не скажут. Поможем продать дом, дачу земельный участок.

Что произошло на рынке жилищного кредитования? Если коротко – условия ухудшились, выгодные программы стали менее доступными. Изрядно выросли ипотечные ставки, банки предлагают кредиты по ставке от 16% до 18% (без учёта льготных программ). Увеличен до 30% минимальный размер первоначального взноса. Льготная Ипотека. Остались льготы для семей, IT-специалистов и некоторых других категорий граждан. 1 июля 2024 года будет свёрнута программа ипотеки с господдержкой. Остаются адресные варианты, но они менее доступны. Однако все эти программы действуют только для новостроек и на «вторичку» не распространяются. Застройщики, пользуясь этим, не спешат снижать цены и наоборот пугают повышением. Ипотека на вторичное жильё. Цены на рынке вторичного жилья зафиксировались и, по прогнозам экспертов, должны постепенно снижаться. Заметнее всего цены должны упасть в «старом фонде» — до 20%. В связи с ухудшением условий ипотеки, всё меньшее число россиян готовы брать жильё в кредит с такими высокими ставками. Продавцы: кто хочет продать – продает, снизив стоимость; кто держит цену – ждет «своего» покупателя, продает, как правило, без посредников   и рискует не продать. Итог: покупать квартиру в новостройке (особенно по льготной программе) можно и сейчас. Главное всё грамотно просчитать: учесть ремонт и другие дополнительные траты. В случае со «вторичкой» стоит подождать до середины лета (в конце июля – начале августа ежегодно самые низкие цены), либо «ловить» квартиру, когда уставшие продавцы снизят цену до приемлемой. Есть шанс, что Центробанк снизит ключевую ставку, но тогда цены, скорее всего, подскочат.

Часто сетевые агентства в своих объявлениях о продаже квартир обманывают народ самым наглым образом. Пример из последних: продается однушка в ДГТ. ДГТ – это панельные дома с длинным общим коридором на весь этаж (может делиться собственниками на 2 половины установкой железных дверей с кодом). В этих домах изначально только однокомнатные квартиры общей площадью примерно 36 кв. м., кухней около 8 кв. м., раздельным санузлом, лоджией длиной 6м. которые могут отличаться наличием (отсутствием) кладовки. Если ее нет, получается г-образная комната площадью около 19 кв. м. Вот этот вот аппендикс (альков) иногда отделяют, чаще для того, чтобы можно было положить ребенка спать. Так вот, пpедлагается двухкомнатная квартира площадью 42,1 кв. м. с простoрной лoджией. Общая площадь квартиры – это площадь всех помещений за минусом лоджии; и даже если посчитать по советским меркам, когда в общую площадь включали половину площади лоджии, то все равно не вяжется. То есть наврали дважды: с комнатами, с площадью, наверняка перепланировка не узаконена. А еще у нас в городе продается студия 26 кв. метров, которую обозвали двухкомнатной квартирой! И таких обманок много (в том числе: «евродвушки», «евротрешки» и т. д.). Так, что смотрите техплан и документы на квартиру.

Владельцы квартир на вторичном рынке должны сказать спасибо Минстрою и Банку России, которые сделали так, что цены на вторичку никак не вяжутся (не согласуются) с ценами на новостройки в последние годы. Они разнесли в клочья и погрузили в затяжной кризис весь рынок вторичных квартир. Теперь у продавцов вторички один выход - играть с ценой, пытаясь нащупать пересечение платёжеспособного спроса  и так уже заниженного предложения. Практически невозможно продать апартаменты (которым так и не дали статус жилья), недавно раскручиваемые, как выгодное вложение ваших денег. А большое количество студий, которые собственники использовали, как инвестицию – их тоже очень сложно продать, тем более по сегодняшним ценам. За последние три года сильно изменилось законодательство, которое мешает продавать б/у квартиры, усложнено буквально всё, в части получения данных о продавцах для её потенциальных покупателей. Покупатели вторички теперь боятся всего, что раньше казалось незначительным: материнский капитал, долевые квартиры, дети – собственники, старые районы, где велико число понаехавших и новых россиян, отсутствие современных ремонтов. Легче отказаться, чем потом разгребать возможные проблемы. В ситуации спада спроса, практически любые собственники вторичного жилья стали владельцами мало кому нужного неликвида. Прямо, как с машинами: получил ключи - минус десять процентов от цены бывшей новостройки. Сделали качественный ремонт - минус до трети вложенных денег! С первичкой тоже сложно (тяжело, неблагополучно – выбери любое слово): неадекватные цены, неважное качество строительства, дорогие стройматериалы и стоимость услуг ремонтников, проделки ручных обслуживающих организаций и т. д. - про все это я писал неоднократно. В настоящее время на рынке жилья в стране нет ничего хорошего, включая хоть какую-то перспективу (кто бы что ни пел обратное).

Продается однушка в АВИТО 46 кв. м. в Обнинске за 6 800 000 рублей в хорошем кирпичном доме начала двухтысячных. В объявлении пишут: «УДАЧНЫЙ ВАРИАНТ». Смотрим фото: ремонт делался последний раз лет 15 назад, встроенной кухни нет, минимум мебели и та - старая, на полу линолеум. Как вам удачный вариант? Купить - сделать ремонт, цена зашкалит. Не ищите сходство, картинки нарисовала нейросеть (и несколько перегнула палку).

Как то так получилось, что теперь все однокомнатные квартиры в более-менее новых домах стали «евродвушками». Даже, если это студия 26 кв. метров или чуть больше. Перепланируют, напишут дизайнерский ремонт (чаще всего очень спорный) и продают. Один из последних шедевров – за 7,5 млн. (не скажу где). Соответственно, двухкомнатная квартира – это «евротрёшка» и так далее….

#Новостройки#Недвижимость Об истинном положении дел с новостройками. 1.   Проблемы с лифтами. Во многих новых ЖК во имя сохранения лифтов в период активных ремонтов лифты работают по расписанию или вообще не работают. Строители со стройматериалами и собственники попадают на свои "верхние" этажи ножками. И ломаются лифты теперь часто. При этом и сам лифт изначально очень "нежен". У него программа может сбиться в любой момент. А теперь в свете ухода неких вражеских фирм возникнут проблемы с запчастями. Поэтому радуйтесь у кого лифты российские. 2.   Про подземные этажи современных домов. Из рекламы застройщиков, риэлторов и "успешных" инвесторов в бетонометры, мы слышали, как же это выгодно вкладываться в приобретение машиномест и кладовок. Кладовки всем нужны, чтобы хранить что то очень нужное. А без машиноместа для стоянки любимого авто несолидно как то. Только места на подземной парковке не дешевле, а даже дороже, чем жилые метры в том же ЖК. А это голые бетонные стены и столбы в подвале дома. Про заливы нижних этажей слышали, наверное все. Бывает и по колено. Хорошо, если вода, бывает и похуже при прорыве коммуникаций. 3.   Низкое качество материалов, монтажа и других работ. Прорывы и подтекания трубопроводов, в том числе горячего водоснабжения, отопления и канализации; помещения с кривыми углами, окна со щелями на улицу, отсутствие утепления (экономия той же монтажной пены), замена материалов на более дешевые, отваливающаяся плитка, плесень в углах. Про запах аммиака в пиковских домах помните? 4.   Мест для парковки обычно гораздо меньше, чем квартир. По нормам на одну квартиру 0,8 парковочного места. Проверить невозможно, а про экономную экономику помним. 5.   Несвоевременная сдача домов в эксплуатацию (но так было всегда - и 5, и 10 , и 20 лет назад). 6.   Про "карманные" управляющие компании, которые постоянно и неуклонно повышают уровень оплаты ЖКХ, и прочее (почитайте интернет). Я перечислил лишь то, что лежит на поверхности из всех встречающихся проблем современных новостроек.

#новостройки#ремонт квартир# Бывает, что после покупки квартиры в новостройке, нужно переехать в неё до окончания ремонта. Чаще всего это происходит из-за нехватки денежных средств на отделочные работы и отсутствие другого жилья. Снимать квартиру на время ремонта достаточно дорогое удовольствие. К тому же, вкладываться в «евроремонт» до полного завершения усадки дома — та еще затея. И если нет детей, то какое то время можно жить в таком жилье. Конечно, грязные работы должны быть выполнены, и квартира должна быть на стадии предчистовой отделки – «white box». Т. е. сделана стяжка полов, оштукатурены и прошпаклеваны стены, выполнены электромонтажные работы (функционируют розетки и выключатели), работает отопление, установлен унитаз, лучше, чтобы было место, где помыться, хотя бы во временном исполнении. Мебель использовать минимально, ту которую можно легко передвинуть. В кухне поставить стол, пару стульев, можно установить плиту, если она отдельная и уже куплена. Нет, тогда использовать переносные плитки, уместна микроволновая печь, естественно чайник. Без холодильника и стиралки тоже не обойтись. Для сна можно использовать кровать, которая легко разбирается и (или) без матраса ее легко перенести на другое место. Крайний вариант - использовать матрас вместо кровати. Таким образом, можно жить и доделывать квартиру, уже проживая в ней. Проводить ремонт поэтапно: начать с санузла и кухни, продолжить в коридоре, потом отделывать покомнатно, на сладкое оставить подсобные помещения: кладовые, гардеробные, лоджии или балконы . Жить в квартире без ремонта можно при грамотном подходе к делу.

#Продать квартиру#Купить квартиру#Недвижимость Почему на вторичное жилье снизилось число покупателей? Подъем ипотечных ставок сыграл свою роль, а продавцы квартир не спешат опускать цены. Основные группы продавцов вторички: 1.   Те, кто хотел бы разменять свою квартиру на большую (меньшую), но держит высокую по рынку цену, чтобы выиграть в доплате. Как результат, находится покупатель – нет подходящей альтернативы; есть устраивающая альтернатива – нет покупателя. 2.   Те, кто хочет купить новостройку, но ограничен в доплате. К тому же, если новостройка без отделки, нужно на время ремонта где то жить, т. е. снимать жилье. Цены на новостройку кусаются, ипотека дорогая – цена на собственную квартиру получается высокая. 3.   Те, кто купил новостройку в ипотеку в надежде впоследствии продать свое жилье и погасить кредит. Только эта группа может в нынешней ситуации делать приличные скидки и продавать по сниженной цене, чтобы избавиться от ипотечных платежей. 4.   Инвесторы, живущие за счет продажи новостроек, купленных на ранних стадиях постройки домов, как по договору уступки, так и после сдачи их в эксплуатацию (в том числе с ремонтами). Эта когорта не любит скидывать цену или торгуется минимально. 5.   Профессиональные строители, так же, как предыдущие, купившие квартиры на ранних этапах, а затем делающие «евроремонты» различной степени качества отделки. Некоторые покупают мебель, полностью или частично. Но таких тоже все меньше – цены на мебель кусаются. Существуют меньшие по численности группы продавцов, а именно: получившие жилье в наследство, которые тоже продают с хорошим торгом, особенно, если наследники иногородние; инвесторы, сдававшие квартиры и продающие их в уставшем виде, чтобы не тратиться на ремонт.

#Продажа квартир#Купить квартиру#Ремонт квартир#Недвижимость Про неоправданные траты на ремонт. Проводя мониторинг рынка, натыкаюсь на объявления продавцов квартир с неправдоподобными ценами, но со свежим ремонтом. Обычно это касается хрущевок, ну и обычно в услугах риэлторов не нуждаются. Пример: продается однокомнатная квартира на 5 этаже 5-этажного дома (хрущевка, но без колонки), цену и адрес не указываю. Стоимость, как за хорошую панельку с ремонтом. Почему? Квартира - одни минусы: хрущевка – дом старый, сети изношены, без балкона, большущий минус - 5 этаж (риск залива, нет лифта). С другой стороны, я понимаю продавца. Купил неизвестно за сколько (может без посредников), сделал отличный дорогой ремонт, купил мебель (иногда). Посчитал, приплюсовал навар, который хочет получить – и вот она цена. Да только не всегда такие вложения оправданы. Если бы такой ремонт был сделан в новостройке или квартире, пусть среднего класса – это не выглядело бы так дико. Когда я учился на оценщика, преподаватель, как пример, рассказывал случай из практики. Один товарищ в Москве попросил оценить квартиру, не продается за его цену и все тут. Стоимость квартиры=цена покупки + цена ремонта, даже без навара. Зашли в квартиру, красота: супер ремонт, золотые обои, навороченная мебель, даже фонтан есть. Все бы ничего, только это в хрущевке на 1 этаже. Бабки потрачены, да только не в коня корм. Про думать головой я всегда агитирую. В таких квартирах лучше сделать простой ремонт или не делать никакой, а просто установить цену чуть ниже рынка.

#Недвижимость#Продажа квартир Что делать продавцу недвижимости в нынешних условиях. Сегодняшний уровень ключевой ставки не способствует развитию ипотеки. Эта ситуация вызовет снижение средней цены за квадратный метр на вторичном рынке. Рыночная цена - это всегда какой то диапазон. Квартиры продаются по той цене, до которой договорятся люди, а не по той, что является средней по рынку. Можно выделить 4 типа продавцов: 1. Кто откровенно переоценивает свою квартиру (причины для этого могут быть разными); 2. Кто ставит цену выше средней по рынку, чтобы спрос был, и играют с торгом (характерно для инвесторов, которые покупают первичку, потом продавая как БЧО, так и сделав ремонт); 3. Те, кто намеренно ставит цену ниже рыночной для повышения спроса и устраивает некий аукцион, впоследствии поднимая стоимость; 4. Те, кто продает ниже рынка (это срочные продажи). Процесс продажи недвижимости может затянуться надолго, поэтому нужно выбрать правильное поведение. Правильное поведение: начало продажи объекта в районе среднерыночной цены и постоянный мониторинг рынка, играя на понижение, если квартира не продаётся, или ненамного увеличивая цену, если есть хороший спрос. И делать это надо вовремя. То, что я тут написал, продавцам конечно не понравится, но иных вариантов нет. Про торг. Сейчас не время гнуть свою линию до конца. Не раз возникавшая ситуация: продавец ставит цену за свою квартиру, например, 5 миллионов, потенциальный покупатель предлагает 4 900 000. Продавец отказывается. А потом не может продать и за 4,9 млн. Если у вас не обмен с фиксированной суммой доплаты, не упускайте покупателей, которых становится все меньше.

#Недвижимость#Ипотека Как уменьшить ежегодные страховые выплаты? Напомню, ипотечные платежи – это не все, что предстоит покупателям жилья выплачивать на протяжении долгих лет. В бюджет покупки нужно закладывать еще стоимость страховки. Обычно она составляет 0,5-1,5% от суммы кредита в год, но тоже влияет на величину ежегодных платежей. Обычно, банки выдающие ипотечный кредит, пытаются настоять на страховых выплатах в собственных компаниях, особенно в первый год. Ипотечные менеджеры пугают, что ипотека может быть не одобрена или повышением ипотечной ставки. Хотя такого быть не должно, многие ведутся или не хотят связываться. Важными критериями для определения тарифной ставки страхования являются: сумма кредита, пол и возраст заемщика, состояние здоровья; тип объекта недвижимости и его состояние, а также документы, по которым происходил переход права собственности между собственниками объекта недвижимости, другие факторы. Не будем лезть в дебри, но вот вам лайфхак: в Сбербанке, страхуется только основной заемщик, и чтобы сэкономить на страховании жизни, достаточно сделать основным заемщиком женщину (супругу) или более молодого по возрасту созаемщика. Как правило, начиная со второго года выплат, заемщики меняют страховую компанию на одну из аккредитованных банком. Обычно страховые тарифы у профессиональных страховщиков меньше, а выбрать приемлемый вариант можно на сайтах агрегаторов. Не буду указывать какие, чтобы не обвинили в их популяризации, но в рекламе хоть на ТВ, хоть в интернете, хоть на радио, их можно найти.