ГенаГенТ ПРО Недвижимость и Финансы

Есть важный момент, который многие сейчас упорно не хотят видеть. 📌 Самые опасные рынки — там, где строят больше всего относительно населения. Не потому что «развиваются», а потому что обгоняют спрос. Если упростить: когда метров строят больше, чем у людей денег — это не рост, это пузырь. Потенциальные зоны обвала Без истерик, просто по логике цифр: 🟥 Краснодар Строят как будто каждый второй — инвестор с чемоданом налички. По факту — рынок держится на ожиданиях, рассрочках и вере в «вечный юг». 🟥 Екатеринбург Очень большой объем новых метров на фоне: • замедления экономики • дорогой...

А покупать кто будет? Дом.РФ выкатил свежую аналитику по объему строительства в городах-миллионниках на 27 января 2026. Цифры красивые. Даже слишком. Топ по объему стройки: 🟦 Москва — 16,5 млн м² 🟦 Екатеринбург — 5,6 млн м² 🟦 Краснодар — 5,5 млн м² А теперь важный момент — площадь на тысячу жителей. И вот тут начинается самое интересное. Краснодар, Екатеринбург, Уфа — вы там вообще видели спрос? Если смотреть не на «сколько строят», а на сколько строят относительно населения, то: • Краснодар — перегрет до синевы • Екатеринбург — строят как будто ипотека по 3% и зарплаты растут • Уфа, Воронеж,...

?

Если коротко — недвижимость всегда ловит удар последней, но зато больнее всех. Объясняю, как цепочка из прошлого поста приходит именно сюда. 1. Денег у людей меньше — ипотека первая под нож Когда у семьи: • выросли цены на еду, услуги, транспорт • появилась нестабильность по работе • зарплаты не успевают за инфляцией Первое, от чего отказываются — долгие обязательства. Ипотека под 12–15% даже после «косметического» снижения ставки: • перестает быть инструментом роста • становится источником риска Не потому что «не хотят жить лучше», а потому что страшно подписываться на 20 лет. 2. Ужесточение...

То, что вы видите сейчас — не кризис “чего-то одного”. Это цепочка решений, которые начали работать одновременно. Именно поэтому создается ощущение, что «вдруг всё стало хуже». 1. НДС — не 2%, а эффект домино Повышение НДС с 20% до 22% — это вообще не главное. Ключевое — снижение лимита по освобождению от НДС для упрощенки: • было: 60 млн ₽ в год • стало: 20 млн ₽ в год В реальности: • огромное количество малого бизнеса вылетело из льготы • и автоматически получило +5% НДС к цене Не «потому что жадные», а потому что иначе бизнес уходит в минус. 2. Страховые взносы: +15% к ФОТ Было условно 15%, стало около 30%...

И это не просто асфальт. Ленобласть подписала госконтракт на реконструкцию продолжения Октябрьской набережной за КАД — той самой дороги «Санкт-Петербург — завод им. Свердлова — Всеволожск». Подрядчик — АО «ПО Возрождение». Цена вопроса — 4,3 млрд рублей. Что конкретно будут делать 🔹 реконструируют 3,54 км трассы 🔹 расширят дорогу с двух полос до 4–6 🔹 построят транспортную развязку 🔹 сделают подземный пешеходный переход Сейчас это по сути бутылочное горлышко. После реконструкции — полноценный въезд в крупную жилую зону. Сроки (важно) 🗓 до конца сентября 2026 — проектирование 🗓 с октября 2026 — начало стройки То есть: быстро не будет, но решение уже принято и деньги заложены...

Дешево — не значит без последствий. Ап@ртаменты в столицах любят все: и жители, и инвесторы. Причина простая, как табуретка. Цена ниже квартиры минимум на 15%. Та же локация. Тот же фасад. Иногда даже тот же лифт. А ценник — заметно приятнее. Кажется: вот она удача, залетаем. Что обычно останавливает людей Классический набор: — налоги — прописка И да, это правда: прописка — временная, налоги — выше. Менеджеры бодро отрабатывают: — «Прописку сделаем» (за 10 лет рынка — в паре проектов) — «Налоги...

Ну как «семейной». Скорее — с максимальной проверкой всех по списку. Без сюрпризов, но с нюансами, о которых лучше знать заранее. Что меняется с 1 февраля: Теперь супруг обязателен в составе заемщиков. Даже если он «ни при чем», «доход не дает» и вообще «мы так договорились». Исключение одно — если супруг иностранный гражданин. Дальше — прописка. Родитель и ребенок должны быть зарегистрированы по одному адресу. Без «фактически живем», «пока у бабушки» и «потом перепропишем». Еще на этапе заявки нужно показать: — СНИЛС ребенка / детей — документы о регистрации детей По документам: Если не в браке — заявление (оформляется уже на сделке)...

Или: как банки научились жить лучше девелоперов. С 2021 года квадрат на первичке подрос с 109 до 180 тыс. ₽ за метр. Плюс 64%. Красиво? На бумаге — да. В реальности — нюансы, и они не для слабонервных. В среднем по стране продается около 580 тыс. квартир в год. Потолок рынка уже виден невооруженным глазом. Если в 2026 удастся продать 560–570 тыс. — это будет не кризис, а прям успех с фанфарами. Теперь самое интересное. Рост цен — это не рост маржи девелопера. Большая часть этого праздника ушла совсем другим людям. Тем, кто сидит ближе к кнопке «одобрить». Девелоперы как платили за: — семейную...

». Серия от 1 февраля — «Прописка, брак и один билет на семью». С сегодняшнего дня правила стали заметно жестче. Не “в теории обсуждают”, а вот прямо так банки и будут проверять. Что поменялось 1) Супруг(а) — обязателен(на) как созаемщик. То есть “оформим только на жену/мужа, а второй как бы рядом постоит” — больше не работает. Исключение обычно одно: если супруг(а) — иностранный гражданин. 2) Прописка родителя и ребенка должна совпадать. Ипотеку по программе дают тому родителю, кто зарегистрирован по одному адресу с ребенком, который дает право на льготу...

Девелоперы по миллионникам дружно нажали на тормоз. Уфа – минус 35% новых проектов, Москва и Ростов – минус 29%, Самара – минус 23%. И это только официальная статистика, не ощущения «что-то как-то мало стартов». Почему так? Высокие ставки, дорогие деньги, экономика проектов не бьётся, банки смотрят косо, спрос плавает. Строить «на авось» под это всё уже мало кто готов, особенно в массовом сегменте. Что это значит для обычного покупателя, а не для Минстроя в релизе: — Сегодня у вас ещё выбор есть: куча проектов, акции, рассрочки, торг в отделе продаж. Застройщик нервничает, потому что нулевых продаж боится сильнее, чем вас...