ГенаГенТ ПРО Недвижимость и Финансы

Теперь выяснилось, что подушка может мешать экономическому росту. Прекрасно. Человек наконец-то не живет от зарплаты до зарплаты, не берет микрозайм на новый чайник, не покупает айфон в рассрочку на 48 месяцев — и экономика такая: «А можно вы это потратите? Нам тут рост нужен». Экономисты Банка России пишут, что в последние три года выросла доля предупредительных сбережений — это деньги на черный день. Не на отпуск, не на ремонт, не на новый диван, а именно на случай, если завтра жизнь опять выйдет из чата. Такие деньги хуже идут в инвестиции и могут сдерживать экономический рост. По данным ЦБ, норма сбережений в IV квартале 2025 года была около 16%...

А потом рынок такой: «Спасибо, мы уже встроили эту помощь в цену». Сейчас по официальным условиям семейная ипотека действует до 31 декабря 2030 года. Ставка — до 6%, первоначальный взнос — от 20%, лимит для Петербурга и Ленобласти — до 12 млн рублей на льготных условиях. Это текущая реальность, а не пересказ из рилса с тревожной музыкой. Но вокруг программы снова пошли разговоры про изменение ставки. Обсуждаемый сценарий такой: семья с одним ребенком — уже не 6%, а 10–12%; с двумя детьми — 6%; с тремя и более — 4%. Важно: это пока не «завтра точно ввели». Это обсуждаемый вариант, который рынок уже начал жевать, переваривать и аккуратно запивать валерьянкой...

А можно ударить себя по пальцам и потом всем рассказывать, что виноват строительный рынок. Если думаете брать семейную ипотеку — лучше посчитать сейчас. Не потому что «срочно, завтра все пропало», а потому что условия могут измениться, а квартира на 30 лет не должна покупаться на эмоциях из чужого поста...

ДОЛГОВ ВСЁ БОЛЬШЕ Свежая цифра от Росстата: просроченная дебиторка бизнеса перевалила за 8 трлн рублей. Плюс 21% за год. Это уже почти 4% ВВП. Если перевести на нормальный язык — компании друг другу просто не платят. Не потому что “забыли”. А потому что денег нет в моменте. И это уже не частная проблема. Это системная история. Смотрите, как это выглядит в жизни. Компания продала товар. Ждёт оплату. А покупатель такой: — да, всё ок, заплачу — но чуть позже — потому что мне самому не заплатили И начинается цепочка: один не заплатил второму второй — третьему третий — четвёртому И вот у нас уже не один долг, а целая сеть...

И ЭТО УЖЕ НЕ ЛОКАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ Если коротко — в отрасли становится тревожно. Не “всё пропало”, но уже и не “держимся бодрячком”. История с ДСК-1 в ХМАО, где переносили сроки и остановили работу завода ЖБИ, — это не случайность. Это симптом. Сейчас в стройке сошлись сразу несколько неприятных факторов. Продажи падают. По рынку фиксируется снижение примерно на 15–20% в квадратных метрах в начале 2026 года относительно прошлого года. Это не обвал, но это уже системное охлаждение. При этом структура продаж ухудшается: быстрее всего проседает массовый сегмент — тот самый “комфорт”, на котором держится основной объём стройки...

НО НЕ ТАК, КАК ВАМ ХОЧЕТСЯ ПОВЕРИТЬ Пошли новости: к концу 2026 года просрочка по ипотеке может вырасти до 1,5%, а в плохом сценарии — до 2%. И тут половина людей такая: “ну всё, сейчас рынок рухнет, квартиры начнут отбирать, цены полетят вниз” Спойлер: нет. Давайте без фантазий. 1,5% — это мало. Даже 2% — это не катастрофа. Это неприятно. Это тревожно. Но это не обвал. И вот почему. Просрочка растёт не потому что “все резко обнищали”. А потому что: 👉 в 2023–2024 раздавали ипотеку на пределе 👉 с маленьким первым взносом 👉 с высокой долговой нагрузкой То есть люди заходили в сделки на тоненького...

СТРОЙКА ПАДАЕТ. ВЫ УЖ ОПРЕДЕЛИТЕСЬ 🤡 Читаешь новости — и ощущение, что у рынка шизофрения. В одном месте: “объем строительства вырос” В другом: “в ряде городов падение” И ты сидишь такой: да еб*на насос, мы растём или умираем? А правда в том, что рынок сейчас живёт в режиме “и туда и сюда”. Смотрите как это работает на пальцах. Застройщики продолжают запускать новые проекты. Почему? Потому что: — земля куплена ещё в жирные годы — кредиты висят — надо крутить проектное финансирование Сидеть и ничего не строить — дороже. Поэтому новые очереди, новые ЖК, новые старты — всё это есть. Но при этом… В части городов уже начинают жать на тормоз...

Сделал максимально позитивный обзор Брусники. Продающий такой. Похвалил архитектуру, дворы, среду, лобби, идею района. Сказал, что проект реально интересный. 😉 Комментарии: — “слишком негативно” — “обзор заказали конкуренты” — “где критика по существу?” 😂😂😂 Вот тогда я понял: если ты не целуешь рендер в губы 40 минут подряд — для части аудитории ты уже ХЕЙТЕР. Причем самое смешное — люди защищают проект так, будто лично вентилируемый фасад проектировали...

ЖК «Северный ветер» от Брусники на намыве ВО: красиво, дорого, у залива, но с вопросами, от которых у отдела продаж может начаться легкая аритмия. Получилось коротко, смешно, бодро снято и, по ощущениям, один из самых сочных обзоров за последнее время. Смотрим, лайкаем, комментируем, отправляем другу, который до сих пор верит, что «Васька» и «намыв» — это одно и то же. YouTube: https://youtu.be/nHMGhhm53sU?si=5DDYbqSuRdNatExd VK Видео: https://vkvideo...

Чиновник выходит на сцену и рассказывает историю в духе: “хотел продать квартиру, а меня чуть ли не на анализы отправили” И зал такой: 😂😂😂 А я с этого угараю по другой причине. Потому что это идеальный пример того, как рынок сам себе противоречит. С одной стороны: 👉 “давайте защищать сделки” 👉 “бороться с мошенниками” 👉 “эффект долиной, бабушек разводят, надо проверять” С другой стороны: 👉 “что это за список документов” 👉 “зачем такие проверки” 👉 “риелторы вообще обнаглели” Вы уж определитесь. Либо вы хотите безопасные сделки — тогда да, будут проверки, иногда кривые, иногда избыточные, иногда вообще с перегибами...

Стасишин говорит: риелторов надо регулировать. “Назрело”. И звучит это как будто на рынке сидит толпа диких агентов, которые творят что хотят, а государство такое: “ну всё, пора навести порядок”. Но давайте честно. Регулировать — это не проблема. Вопрос — что именно вы хотите регулировать. Потому что сейчас происходит очень забавная шизофрения. С одной стороны: 👉 “нужно защищать людей от мошенников” 👉 “дело Долиной, надо ужесточать контроль” С другой стороны: 👉 сделки уже сейчас задушены проверками 👉 банки, юристы и страховые гоняют людей по кругу 👉 требования местами доходят до абсурда И в этой системе крайними почему-то делают риелторов...