Дубай - Вторичная недвижимость

МИНИМАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ ЛИКВИДНОЙ ОДНОКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ НА DUBAI MARINA В разделе 👉НАВИГАЦИЯ👈, каждый год появляется новый пост на тему из заголовка. А все потому, что цены на аренду и покупку недвижимости в Дубае неумолимо ползут вверх, при этом, соотношение этих величин постоянно корректируется. Сегодня, запечатлеем картину актуальную для второй половины 2025 года. Я уже писал о том, что не считаю Марину самой доходной локацией. За последние три года, появление на рынке большого количества отремонтированных квартир и агрессивная ценовая политика отельеров в летний период, сделали все возможное, что бы снизить доходы рантье обитающих на Марине. Тем не менее, при правильном 👉ПОДБОРЕ👈объекта и последующим управлением профессионалами, держать ROI на уровне 7%, задача вполне себе решаемая. Плюс, квартира в правильно выбранной башне с хорошим видом, является ликвидным активом, который стабильно растет в цене и может весьма оперативно превратиться в дирхамы. Вместе с динамично меняющейся ситуацией на рынке недвижимости, меняется и мой подход к ПОДБОРУ  доходной квартиры. Старожилы блога помнят, что я всегда был ярым противником покупки объекта с долгосрочным арендатором, о причинах подробно писал 👉здесь👈. Однако, на последних 👉консультациях👈 мне доводилось переобуваться и обсуждать варианты укомплектованные EJARi. На то есть две причины. Первая - цена на квартиру с оккупантами, зачастую дешевле, чем на свободный аналог. Вторая - проблематика выселения теряет актуальность ввиду вымывания с рынка неадекватных контрактов заключенных по сверхнизким ценам в период пандемии. Смотрим, что сейчас доступно. Настраиваем поисковик и убираем номера в отелях, которыми категорически не выгодно владеть. Затем отсекаем все предложения расположенные в домах из моего черного списка и башнях Marina Diamonds. Последние я ранее называл приемлемым минимумом, но сегодня хочу обойтись без них, пропустив самый кислый из возможных вариантов. За передовиками - маргиналами следуют юниты из моего родного DEC TOWER, где я владел квартирой более двух лет и SULAFA TOWER, где недавно мы закрыли флиппинг проект с подписчиком. Однокомнатную квартиру в этих домах с долгосрочным арендатором можно купить < 1 050 000 AED = 285 000 $. Возможно, у нас не получиться уговорить арендатора покинуть помещение раньше, чем через год, ведь именно такой срок на выезд у него будет в соответствии с законом. Тогда, первый год владения доходность будет ниже на 20-25%, нежили та, которую гипотетически можно было бы получить сделав косметический ремонт и новую меблировку. Тем не менее, эти потери гораздо ниже возможного дисконта на сделках, где есть обременение в виде EJARI . Считаем. ✔️Квартира - 1 050 000 aed; ✔️DLD - 4% - 42 000 aed; ✔️Комисси брокеру 2% - 21 000 aed; ✔️Trustee office - 4 200 aed; ✔️Title deed - 580 aed; ✔️Ремонт и меблировка - 50 000 aed Итого брутто - 1 167 780 AED = 320 000 $ При использовании грамотной управляющей компании, чистыми, с такого актива, получается снимать > 90 000 AED = 25 000 $ в год, что будет соответствовать ROI > 7,5% P.S. не люблю ванговать, но не могу удержаться. Сегодня, затраты на просчитанный мною вариант составят 26 🍋 рублей. Сердечко подсказывает, что через год, курс вряд ли останется на прежних значениях и в лучшем случае вырастет в рамках 15%. Цены в Дубае, так же не стоят на месте, предположим рост ограничится скромными 10%. Плюс доход от аренды 7,5%. Получается, по прошествию 12 месяцев, наши 26 🍋 рублей, должны превратится в 35 🍋 рублей. Вероятность описанного трека, на мой взгляд, очень высока. Может ли прилететь черный лебедь? - конечно да! И все же, на этой поляне, просвещенному инвестору, категорически сложнее обосраться, чем на любой другой. Риск есть - недюзаработать, но не потерять.

ДУБАЙСКИЙ СПЕКУЛЯНТ 👉ранее на тему👈 Viewz by Danube 🆚 Upper House by Ellington В этой рубрике я традиционно рассказываю о своих спекулятивных сделках и рассуждаю на тему - а куда бы еще посмотреть? Пока не начался сезон, хочу найти раковину моллюска, которая в рамках года, подарит мне жемчужину. Задача, такого 👉ПОДБОРА👈 - извлечь прибыль > 30% годовых. В качестве арены для задуманной авантюры выбрал район Jumeirah Lake Towers. Логика проста, новые дома в этой локации на вес золота, за последние пять лет в эксплуатацию ввели всего два проекта MBL Residence и Me Do Re Tower. Причем в последнем цена на one bedroom убежала хорошо за 2 🍋 AED = 550 000 $. На этом фоне мое внимание привлекли две новостройки, сдача которых изначально планировалась на начало 2026 года. Сейчас в проектах Viewz и Upper House однокомнатную квартиру можно выкружить < 1,45 🍋 AED = 400 000 $. Вопрос на 150 000 $ - доберутся ли герои сегодняшнего поста до текущих цен в Me Do Re? И, если таки да, то сколько месяцев на это потребуется? Время для покупки этих проектов на мой взгляд весьма удачное. Цена 1,45 🍋 AED будет ниже стартового прайса, по которому летом 2023 года заходили инвесторы не читавшие мой пост, про 👉три закона для Дубайского спекулянта👈. За два года многие из этих предприимчивых людей очень устали платить по рассрочке. Брокеры, обещавшие выгодную перепродажу, почему-то перестали отвечать на звонки. А пришедшее понимание, что сдача проектов в Эмиратах, как правило, задерживается на двенадцать месяцев, убедило в справедливости фразеологизма - «Дубай - это пузырь» и сформировало желание выскочить из ловушки любой ценой. Славу богу, есть на свете санитары леса. Готовые в трудную минуту протянуть оффер на опостылевшую новостройку, приняв эстафету тяжкого бремени, вплоть до выдачи ключей. Итак, точка входа хорошая, но вырастет ли цена до расчетных значений? Касаемо Viewz by Danube, есть пара ложек говна в этой бочке меда. Несмотря на коллаборацию с брендом Aston Martin и всю претенциозность проекта (чего только стоит стеклянный бассейн на крыше, соединяющий два корпуса), репутация Индийского застройщика Danube, будет отталкивать эндюзеров осведомленных о качестве исполнения предыдущих творений маэстро. Еще предположу, что среди покупателей, на сегодняшний день, практически нет тех, кто приобретал квартиру для личного использования, поэтому на ключах будет туева хуча предложений, что сильно затруднит выход спекулянтов по желаемой цене. С другой стороны, доходность страхуют потрясающие условия по рассрочке, включающие Post - handover, где 35% стоимости квартиры выплачиваются в течении трех лет, после выдачи ключей. В проекте Upper House, точно больше покупателей, которые изначально приобретали квартиру для собственного использования, а репутация Ellington, ближе к завершению строительства, будет сильно способствовать желанию эндюзеров заселиться в дом от именитого девелопера. Не сомневаюсь, что цена на one bedroom догонит аналогичный юнит из Me Do Re. Единственным вопросом остается - сколько времени займет мой спекулятивный забег? Официально стройка должна завершиться в течении семи месяцев. По факту, к этому сроку можно приклеить еще один год. Вот такая у меня дилемма. Продолжу рассказ по итогу принятого решения🖐

Еще в начале года, точечный интерес читателей канала t.me/...bai к полуострову Peninsula, перешел в стабильный спрос на сладкую переуступку. С тех пор, несколько подписчиков, благодаря усилиям нашей команды, стали счастливыми обладателями апартаментов в проекте. Тренд обусловлен переходом спекулятивной суеты вокруг комплекса Peninsula, из теоретической плоскости, в практическую. Пока не выданы ключи, продукт девелопера сродни IPO, когда аллокация уже проведена и инвесторы ждут начала обращения ценной бумаги на рынке, что бы понять взлетит акция , или провалится. После того, как застройщик - Select Group сдал в эксплуатацию первую башню, цены на перепроданные по несколько раз квартиры не рухнули, как это бывает, когда ожидания превосходят реальность. Наоборот, выдача ключей в пятом корпусе и открытие прилегающей набережной с частично запущенной инфраструктурой, убедили эндюзеров и спекулянтов, что точка приложения их интереса выбрана верно. Для района Business Bay, где преобладает хаотичная застройка, Peninsula уникальная история - единственное жилое пространство организованное, как современное комьюнити. Эффект вау добавляет водный канал опоясывающий локацию, позволяющий иметь вид на воду в центре города большинству собственников квартир в проекте. Я долго не подходил к этому району, понимая - с поверхности сливки сняты. Пятый корпус, показавший реальную стоимость апартаментов на полуострове, открыл новые возможности в первой и второй башнях, где застройщик грозится отдать ключи уже в конце этого лета. Цены на готовые квартиры в пятом корпусе стартуют от 1,4 🍋 AED = 385 000 $, что не совсем верно отображает потенциал первого и второго корпусов, ибо размеры юнитов в них существенно меньше. Тем не менее, считаю, что купить сейчас студию в Peninsula One или Two вокруг 1 🍋 AED = 275 000 $ - не самая плохая идея, для ищущих стабильный пассивный доход с потенциалом роста в красивой, новой упаковке. А с хера ли в сдающихся корпусах можно купить на 400 000 AED дешевле⁉️, воскликнет кто-нибудь из подписчиков читая эти строки. Справедливый вопрос, с учетом того, что застройщик вот вот выдаст ключи и комьюнити в целом движется от бесконечной стройки, к уникальному пространству для семейной жизни в пешей доступности от Burj Khalifa и Dubai mall . Ответ на него зарыт в далеком 2021, когда вылюбленные ковидом девелоперы всеми способами боролись за внимание покупателей предоставляя , к примеру, рассрочку - 30/70, как в случае с Select Group на полуострове Peninsula. Что видим сегодня? Группу лиц, имевших на старте продаж смесь отваги и слабоумия, позволившую сыграть в казино, не имея ни малейшей возможности отдать в обмен на долгожданные ключи 70% стоимости квартиры. Их ставка однозначно сыграла, на вложенные средства они получают > 100% доходности. Я лично, пытался в конце 2024 купить студию за 900 00 AED, не тут то было, спекулянты плотно сомкнули ряды, пропуская на полуостров минимум за 950 000 AED. И все же, наличие большого количества предложений и необходимость отдать 70%, которых зачастую нет, делают сегодня ветеранов группы риска договороспособными, начиная от 1 🍋 AED. P.S. Сейчас, разница в цене готового и сдающихся корпусов может достигать 40%. Именно такую вилку наша команда воткнула на ПОДБОРЕ в запрос подписчика, пришедшего ко мне на 👉консультацию👈 с целью купить one bedroom в Peninsula Five.

Тяжелый люкс Часть 1 Как и обещал, возвращаюсь к District ONE, тем более только что обсудили соседний AZIZI RIVERA, вставим очередной кусочек в пазл района MBR. В предыдущей части я рассказал о всех прелестях этой локации и анонсировал обзор готовых квартир District One Residences. Итак, делюсь впечатлениями… Посмотрев квартиры в построенных домах, отметил, что побывал на стройке и хотя у многих дверей уже лежат коврики, свидетельствуя о наличии жизни внутри апартаментов, по-настоящему этот район заживет через пару лет. Тем не менее, в конце прошлого года я купил квартиру в Аб-Даби (подробности здесь) за 450 000$, которая будет построена в 2025 году, здесь же за 430 000$ мне предложили готовый вариант. Если бы у меня сейчас стояла задача пристроить выше указанный бюджет, всерьёз рассмотрел бы этот проект, так как счел его уникальным. Гуляя там по недостроенной набережной, кристально чистой лагуны, мысленно представлял BlueWaters и City Walk, которые несколько лет назад тоже достраивались и встречали потенциальных покупателей пыльными витринами еще не открытых магазинов, пустынными тротуарами идущими вдоль неразобранных строительных заборов, а теперь являются ультрамодными, востребованными и сильно подорожавшими  районами Дубая. Я изменил свое мнение об отсутствии потенциала капитализации в этом проекте. Это особенное место, от которого прет роскошью и уникальностью, думаю со временем его ценник догонит старших братьев.