Сергей Катайцев - НеДвижимый

Истории из практики: когда клиенты приходили ко мне “поздно” (Чтобы вы не наступили на те же грабли) Иногда я провожу сделки от начала и до конца. А иногда — приходится “выруливать”, когда уже что-то пошло не так. Чаще всего — это люди, которые изначально решили: «Сами справимся, там ведь ничего сложного». ⠀ Я не осуждаю. Понимаю. Сам бы, наверное, тоже хотел сэкономить, если не знал бы, что бывает дальше. Вот несколько реальных историй, с которыми я столкнулся в своей практике. Никаких имён — только ситуации и выводы. История 1. “Мы уже подписали, а деньги не пришли” Семья решила продать квартиру и купить другую. Нашли покупателя. Подписали договор. Покупатель обещал перевести деньги через день. Слово дал — подписи есть — сделка прошла. ⠀ Деньги не пришли. Покупатель исчез. А регистрация уже началась в Росреестре. Что пришлось делать: — срочно делать приостановку — возвращать квартиру через заявление об ошибке — объяснять в банке, почему нельзя проводить повторную сделку Итог: 2 недели стресса и ожидания, из-за которых они упустили ту квартиру, которую хотели купить. История 2. “Дарение ребёнку + продажа = замкнутый круг” Сначала квартиру подарили ребёнку. Через год решили продать. Но не учли, что теперь нужна опека, согласие органов, защита интересов ребёнка. А покупатель уже внёс задаток. ⠀ Сделку нельзя провести без официального разрешения. А разрешение — это две недели ожиданий и гарантия, что ребёнок получит «равноценное» жильё. Что пришлось делать: — вернуть задаток — переделать договор — делать всё заново через оценку и юриста Вывод: даже “добрые намерения” могут создать правовой тупик, если не понимать последствий. История 3. “Сделали всё сами — и забыли про налог” Мужчина продал квартиру. Сделку оформил сам. Всё честно, просто, без риелтора. Через 9 месяцев приходит письмо из налоговой: "Вы должны 169 000 ₽ налога, потому что квартира была в собственности 3 года, а не 5." Он думал, что всё “автоматически”. Что пришлось делать: — идти к налоговому консультанту — писать письмо о смягчении — платить штраф и пени Его слова: “Лучше бы я тебе заплатил 15 тысяч, чем теперь вот это…” История 4. “Наследство было, но не оформлено до конца” Женщина получила квартиру по наследству. Документы на руках. Нашла покупателя и решила сразу продавать. Но! Оказалось: права собственности в Росреестре не зарегистрированы. Нельзя продавать то, что ещё официально не твоё. Что пришлось делать: — проходить всю процедуру регистрации — ждать месяц — объяснять покупателю, почему задержка Важно: если вы что-то “наследовали”, это ещё не значит, что вы это можете продать. Общий вывод 99% клиентов, которые приходят «поздно», потом говорят одну и ту же фразу: «Если бы мы знали, мы бы пришли сразу...» Моя работа — не просто “продать”. А предусмотреть, подсветить и обезвредить все риски заранее. Потому что сделка — это как поездка по трассе. Можно ехать наощупь. А можно — с картой, подсказками и навигатором.

10 типичных ошибок в самостоятельной продаже квартиры (и почему цена этих ошибок может быть слишком высокой) Многие думают: «Зачем платить риелтору, если я могу сам выложить объявление на Авито и просто дождаться покупателя?» И да — иногда действительно всё проходит гладко. Но чаще всего — нет. Я собрал для вас 10 реальных ошибок, которые совершают люди при продаже квартиры самостоятельно. Некоторые из них стоили людям месяцев нервов и сотен тысяч рублей. Ошибка №1. Завышенная цена на старте «Дадим выше рынка, а там поторгуемся» — говорят. В итоге квартира «висит» 2–3 месяца, пока собственник не снижает цену… до рыночной. Но уже поздно: у объекта портится история просмотров, и даже по адекватной цене никто не звонит. Вывод: цена на старте = 50% успеха сделки. Завысил — потерял время и внимание. Ошибка №2. Объявление «для галочки» Без нормального описания, с фото из темноты, без плана квартиры. Часто даже без ключевых слов вроде «ипотека», «1 взрослый собственник», «более 5 лет». Вывод: не вы продаёте квартиру — а ваше объявление. Оно должно быть продающим, как витрина. Ошибка №3. Пропущенные юридические проверки Люди думают: если квартира в собственности, значит «всё чисто». Но на деле могут быть: - Обременения (ипотека, запреты, долги) - Наследственные риски - Несовершеннолетние дети, неучтённые доли - Неузаконенная перепланировка Вывод: одна ошибка здесь = сделка может быть оспорена в суде. Ошибка №4. Договор купли-продажи “из интернета” Люди скачивают шаблон с форума и заполняют его на коленке. Без учета: - Способа расчёта - Рисков сторон - Гарантий - Ответственности за срыв сделки Вывод: договор — это бронежилет. Не ваш — не защитит. Ошибка №5. Передача задатка или аванса без документов «Ну я ж честный, зачем расписка?» Покупатель может “передумать”, или вы не сойдётесь по срокам. А без расписок — всё “на словах”. Вывод: каждая передача денег — с подтверждением. Иначе не докажете ничего. Ошибка №6. Игра в «покажу всем — продам быстрее» Звонят перекупы, агенты, просто зеваки. Вы водите десятки людей, а в итоге: устали, пропустили настоящего покупателя, слили энергию. Вывод: фильтрация покупателей — ключ. Не все, кто звонят, хотят купить. Ошибка №7. Продажа без учета налоговых последствий Продали квартиру, а через полгода пришло письмо из налоговой: «Вы должны…» Налог, если квартира в собственности < 5 лет. Или штраф, если забыли подать декларацию Вывод: даже законная сделка может стать проблемной, если не понимать налогов. Ошибка №8. Подписание без реальной передачи денег «Ну распишусь, а деньги на карту чуть позже» Или: «Завтра скину остаток». Без безопасного расчёта (аккредитив, ячейка, расписка) вы отдаёте квартиру — а деньги “потом”. Вывод: акт передачи + оплата = одновременно. Не иначе. Ошибка №9. Игнор правил МФЦ / Росреестра - Документы не приняли - Подпись не совпала - Отказ в регистрации - Ошибка в фамилии — всё откатили Вывод: даже техническая ошибка может сдвинуть регистрацию на 2 недели. Ошибка №10. Надежда на “как-то само получится” «Вон у соседа получилось — и я как-нибудь». И тут всплывает: - отказ банка - “левый” задаток - задержка с выпиской - сделка зависла на этапе, где без юриста — никак Вывод: сделка с недвижимостью — это не “пойду за хлебом”. Это многоэтапный процесс, и цена ошибки здесь слишком высокая. Что делать? Если узнали себя хотя бы в 2–3 пунктах — вы не одни. Каждую неделю ко мне приходят люди, которые уже допустили ошибки — и пытаются спасти ситуацию. Пишите, если запутались, пока не стало совсем трудно

Как понять: справитесь ли вы со сделкой сами, или нужен специалист? (Честный чек-лист + объяснение на пальцах) Сегодня много разговоров о том, что риелторы «не нужны», всё можно сделать самому, «Авито в помощь» и так далее. Это правда. Но не вся правда. Некоторые сделки действительно можно провести самостоятельно. Но есть одно большое «если». Если вы знаете, что делаете. И вот здесь начинается главное: Как понять: вы уверенно двигаетесь, или просто идёте в темноте с фонариком на разряженном телефоне? Проверьте себя: чек-лист из 9 пунктов. Ответьте честно «Да» или «Нет». 1. Вы понимаете, как проверить документы на квартиру? Не просто «есть ли выписка из ЕГРН», а как увидеть подводные камни: долги, аресты, судебные споры, обременения Если вы знаете, где взять все справки, и как расшифровать, что там написано — отлично Если “ну вроде всё нормально” — лучше не рисковать 2. Вы знаете, кто собственник и в каких он отношениях с другими участниками сделки? Бывший муж? Наследники Несовершеннолетние дети? Все ли дееспособны? Нужно ли нотариальное согласие? Например человек купил квартиру у женщины, а через 2 месяца объявился её брат — и оспорил сделку через суд, потому что был наследником. 3. Вы умеете составлять ДКП (договор купли-продажи)? Под конкретную ситуацию — а не “скачал из интернета”. С учётом денег, сроков, гарантий и условий расторжения. Если у вас была практика и вы не путаетесь в формулировках — хорошо Если просто берёте шаблон — готовьтесь к подвохам 4. Вы уверены в маршруте сделки: задаток, аванс, передача, регистрация? Как передаются деньги? Через ячейку? Безнал? Через аккредитив в банке? Пара отдала продавцу задаток наличными без расписок — и через неделю продавец «передумал». 5. Вы знаете, что делать, если сделка сорвётся? Как зафиксировать факт задатка? Кто возвращает пошлины? Как расторгнуть договор без суда? 6. Вы уверены в безопасности сделки через МФЦ или Росреестр? Знаете ли вы, как проверить статус сделки, и какие риски на этапе ожидания регистрации? 7. Вы понимаете налоговые последствия? Продавец владел меньше 3/5 лет — будет налог. Покупатель может получить вычет Маткапитал, субсидии — всё имеет последствия 8. У вас есть 15–20 часов свободного времени и железные нервы? Очереди, справки, банк, показы, звонки, договоры, ожидание регистрации 9. Вы готовы нести ответственность — морально и юридически? Потому что если что-то пойдёт не так, возвращать деньги и решать проблемы будете вы. Не YouTube, не скачанный шаблон, не сосед, который «тоже продавал». Когда можно делать всё самому? Если: - Простая сделка: без несовершеннолетних, наследства, обременений - Полная ясность с документами - Есть время, выдержка и уверенность - Уже был опыт или рядом — специалист, который поможет Когда нужен специалист? - Есть маткапитал, субсидии, доли, дарения - Несовершеннолетние дети, развод, наследники - Продавец или покупатель не совсем “адекватный” - Вы не понимаете хотя бы 1 пункт из чек-листа Вы можете вырвать себе зуб сами. Но если рядом стоматолог — почему бы не обратиться? Выбор — ваш. Ответственность — тоже. Можно делать самому. Можно сделать с сопровождением. Можно доверить весь процесс. Но главный вопрос — не “сколько это стоит”, а “чего это может стоить, если пойдёт не так?”

Почему большинство сделок с недвижимостью — это стресс (и как его можно избежать) Продажа или покупка квартиры — вроде бы радостное событие. Но часто именно в этот момент люди оказываются в самом уязвимом состоянии. Страх. Сомнения. Вопросы. Паника. Почему так происходит? И главное — можно ли пройти через это спокойнее? Потому что слишком многое поставлено на кон У квартиры нет «Ctrl+Z». Ты не можешь нажать «отменить», если передумаешь. Продаёшь — и переживаешь: «а не дешево ли?», «а правильно ли оформили?», «а вдруг меня обманут?» Покупаешь — и боишься: «а вдруг там долги?», «а документы в порядке?», «а что если соседи…» И это не просто «сделка» — это история, судьба, деньги, будущее. Поэтому у людей сносит крышу не от самой квартиры, а от давления, неопределённости и страха сделать ошибку. Второй фактор: “кажется, что все делают сами” Реклама, друзья, соседи — все будто легко справляются. И ты начинаешь думать: “А что, если я тоже всё сделаю сам и сэкономлю?” Именно в этот момент и начинаются проблемы: не так внесли задаток забыли учесть долю ребёнка подписали шаблонный договор с «бомбой» на 3-й странице Третий фактор: время и нервы никто не учитывает Сделка — это не просто “подписал договор”. Это 20–30 этапов: проверки, документы, банки, юристы, МФЦ, очередь, госпошлина, переговоры, страхи, отсрочки, форс-мажоры. На этом фоне у многих просто сдают нервы. И здесь важно понимать: стресс не от процесса. Стресс — от того, что человек в этом процессе один. Что действительно помогает Спокойствие начинается с трёх вещей: 1. Понимание своего маршрута — какие шаги, какие риски, кто за что отвечает. 2. Ощущение, что рядом есть тот, кто понимает — опытный специалист, который не “продаёт услугу”, а берёт задачу и решает её. 3. Готовность отложить “сделать всё самому” — когда это опасно — ведь это не просто покупка чайника в магазине, а, возможно, самая важная сделка в жизни Вывод Стресс — это не “обязательная часть” сделки. Это признак того, что слишком многое на тебе одном. И именно здесь появляется смысл в том, чтобы не просто подписывать договоры — а спокойно и грамотно проходить через сделки с недвижимостью.