Леонид Ворошилов | Инвестиции в недвижимость

Ваш миллион уже украли. Но вы узнаете об этом сильно позже. Один миллион рублей в 2000-м — это около 9,2 млн сегодня. По данным Росстата совокупная инфляция за 2000–2025 годы — 820,8%. Среднегодовая официальная инфляция — 8,94%. Для ориентира: — начало 2000-х — 20%+ в год; — самые «спокойные» годы — 2017–2018: 2,5–4,3%. Вывод простой и неприятный. Чтобы просто сохранить покупательную способность капитала за эти 26 лет, деньги должны были каждый год работать минимум под 10–11%. Не «в среднем» и не в удачные периоды. А стабильно, год за годом, четверть века подряд. И это мы сейчас говорим только про официальную инфляцию. А есть ещё реальная — та, которую мы видим в чеках, на заправке и в коммуналке. Сколько она была в среднем — вопрос дискуссионный. Но ощущение у большинства одно: она выше. И вот здесь есть ключевой момент, который многие упускают Инвестиции — это не разовая удача. Они не сводятся к принципу «15% за полгода, значит 30 годовых». Инвестиции — это система, при которой деньги работают постоянно и могут реинвестироваться из года в год. Потому что 30% годовых × 10 лет ≠ 300% доходности. Со сложным процентом это уже совсем другие цифры — ближе к 1300%. И здесь не только катастрофическая разница в доходе, но и в дисциплине и возможности каждый год снова отправлять капитал в работу Если ваши первые 15% были в работе, а вторые 15% просто полгода пролежали на счёте под 7% — это не 30 годовых. Это 18,5. И рынку всё равно, как вы это называете в голове. Поэтому деньги должны работать круглый год. Иметь ёмкость, масштабируемость и систему, в которую можно возвращать прибыль снова и снова. Один инструмент это или десять — вторично. Первично — непрерывность процесса. Теперь неприятная часть В следующие 20–30 лет инвестиции обязаны приносить больше 10% годовых, если вы не хотите просто наблюдать, как капитал медленно растворяется. Но и хорошая новость тоже есть. В недвижимости существуют инструменты, которые в долгую позволяют не просто догонять инфляцию, а обгонять её, сохраняя возможность реинвестирования. И да, это должно быть таким же базовым действием, как умываться и чистить зубы. Вопрос, как обычно, не в рынке. Вопрос — в системе, горизонте и выборе инструментов.

2025 стал рекордным годом для ЗПИФов недвижимости. И это не случайность. По данным Коммерсанта, активы закрытых паевых фондов недвижимости выросли в 1,5 раза — до ₽893 млрд. Чистый приток средств превысил ₽227 млрд, что втрое больше, чем годом ранее. Основной рост пришёлся на фонды для неквалифицированных инвесторов: +61% за год — до ₽480 млрд. Фонды для квалифицированных инвесторов тоже прибавили солидно — +48%, до ₽413 млрд. За год было запущено 12 новых фондов (против 8 годом ранее), ещё несколько находились в стадии формирования. В 2026 году таких фондов станет ещё больше — ужесточение критериев для получения статуса квалифицированного инвестора этому только способствует. Почему деньги пошли в фонды? Ключевая ставка во втором полугодии снизилась с 21% до 16%, а средние ставки по депозитам опустились примерно до 15% годовых. На этом фоне интерес к альтернативам в виде недвижимости стал заметно расти. Хороший индикатор — IV квартал 2025 года: почти ₽104 млрд притока в фонды недвижимости. Это максимальный квартальный результат за всё время наблюдений. Пока основной рост обеспечивают фонды, работающие с коммерческой недвижимостью. ЗПИФы в целом имеют ряд важных преимуществ: отсутствие налога на прибыль внутри фонда;  регулирование со стороны ЦБ и Минфина;  прозрачная структура владения и получения доходов;  равные права всех пайщиков;  переоценка активов каждые 6 месяцев;  управляющая компания как гарант интересов инвесторов;  и при этом вход в инструмент возможен без прямого владения объектом. По доходности: ЗПИФы недвижимости в 2025 году показали 16–32% годовых — в зависимости от активов и стратегии. Из них: 7–15% — арендный денежный поток; остальное — результат переоценки стоимости недвижимости Управляющие компании ожидают, что в 2026 году рынок коллективных инвестиций в недвижимость вырастет ещё на ₽400–500 млрд, если тренд на снижение ставки сохранится В качестве конкретного примера реализации формата ЗПИФа могу привести проект, в котором участвую я сам. Это создание пятизвёздочного отеля в центре Санкт-Петербурга — всеми подробностями о нём делился в этом посте. Итог. Что важно для частных инвесторов в недвижимость? Рынок ЗПИФов сейчас находится в фазе активного роста. И это отражает более широкий процесс — перераспределение капитала из «безрисковых» инструментов в реальные активы с понятной экономикой.

«Как вообще можно говорить об инвестициях или бизнесе в России, если налоги приходится пересчитывать каждый год? Как что-то планировать, когда правила постоянно меняются?» Периодически слышу от знакомых подобные рассуждения. Логика понятная. Эмоция — тоже. Но если довести её до абсолюта, получается странная картина. Представьте водителя, который говорит: «А зачем мне вообще сейчас продлевать водительские права, если на дорогах постоянно пробки, камеры, новые знаки и каждый год меняют правила? Подожду, когда всё станет стабильным». Спойлер: не станет. Мы работаем и ведём бизнес, потому что хотим себя обеспечивать сейчас. А инвестируем — потому что понимаем: обеспечивать себя и жить в комфорте мы захотим и потом, когда работать в полную силу уже не сможем.  Налоги, регуляторика, требования государства — это внешняя среда. Мы её не контролируем и не можем просчитать идеально. Скорее всего, налоговая нагрузка будет расти. Когда и насколько — вопрос открытый. Что с этим делать? Принять как исходные данные. Закладывать разные сценарии. Считать, как рост налогов влияет на доходность. Делать стресс-тесты, а не надеяться на «авось». Худшее решение — остановиться из-за неопределённости или принципиальной обиды на систему. Потому что альтернатива проста: ничего не делать и гарантированно не сформировать капитал и пассивный доход. Правила дорожного движения всё равно будут меняться. Вопрос только в том, поедете вы к своей цели или так и останетесь на обочине.

Судя по прогнозам, в ближайшем будущем нас ждут сплошные ужасы: инфляция, рецессия, банкротства малых и крупных бизнесов В такие моменты кажется, что лучший сценарий — замереть и переждать, пока снова будет достаточно безопасно, чтобы инвестировать. Так обычно и делают. Сводят активность к нулю и откладывают решения до лучших времён. Проблема в том, что «переждать» в инвестициях почти всегда означает проиграть. Время не стоит на месте. Капитал либо работает, либо теряет форму — третьего не дано. Рынки переживали куда более жёсткие периоды, чем сегодняшний. И каждый раз деньги перераспределялись не в пользу тех, кто ждал, а в пользу тех, кто действовал последовательно. На ум сразу приходит гениальная цитата Уоррена Баффета: «Будьте жадными, когда другие боятся, и бойтесь, когда другие жадничают». Самый удобный самообман — убедить себя, что сейчас не время. Не время рисковать, не время инвестировать. Но «не время» превращается в постоянную величину, если жить новостными заголовками. Возможности не исчезают в кризисах. Они просто меняют форму и требуют большего внимания, дисциплины и трезвой головы. Именно в такие периоды закладывается основа будущих результатов. Здесь можем обратиться к словам ещё одного небезызвестного человека, у которого всё получилось – Джона Рокфеллера: «Покупать нужно тогда, когда на рынках льётся кровь — даже если это твоя кровь». Поэтому обозначу позицию чётко: Режим полного бездействия — худшая стратегия из возможных. А инвестиции — это не настроение и не вера в лучшее завтра, а процесс, который нельзя ставить на паузу.

ТАК НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ ВЫГЛЯДИТ ТОП-10 АКТИВОВ В МИРЕ ПО КАПИТАЛИЗАЦИИ И в нём сейчас сложилась ситуация, на которую стоит обратить внимание. На первом и втором месте — золото и серебро. С золотом всё понятно: исторически это самый капитализированный актив в мире. А вот серебро на таких позициях — редкость. Обычно оно заметно ниже. И это не случайность. Мы живём в период глобальной нестабильности. И речь не только о России и Украине — речь о мире в целом, включая США. Ключевой момент, который сейчас считывают инвесторы: попытки жёсткого политического давления на ФРС. Любые сигналы вмешательства в независимость регулятора: - воспринимаются как риск; - подрывают доверие к доллару; - усиливают ощущение системной нестабильности. Рынок это чувствует. И реагирует не словами, а деньгами. Исторически в периоды неопределённости капитал всегда уходит в защитные активы. И главный из них — металлы. Почему: - это физический актив - его нельзя напечатать - он ограничен в добыче - на него сложно оказать политическое влияние Золото — защитный актив №1. Серебро — следом. В 2021 году золото стоило ~1600–1700 $ за унцию. Сегодня — около 4600 $. Фактически: рост почти в 3 раза за 4 года, около +80% за последний год. Для понимания масштаба: широкий рынок акций (S&P 500) исторически даёт ~10% годовых.80% за год — это не норма, а сигнал. По серебру ситуация ещё агрессивнее. Что это говорит о мире? - Инвесторы глобально теряют доверие к необеспеченным активам - Центробанки рекордными темпами скупают золото - Одновременно сокращают вложения в казначейские облигации США — бывшую «тихую гавань» Это явная перестройка приоритетов. Таким образом, по динамике металлов сейчас отлично видно главное: мир боится экономической и геополитической нестабильности и ищет убежище в том, что переживало кризисы столетиями. Больше полезной информации и моих мыслей в телеграмм-канале