Леонид Ворошилов | Инвестиции в недвижимость

Ваш миллион уже украли. Но вы узнаете об этом сильно позже. Один миллион рублей в 2000-м — это около 9,2 млн сегодня. По данным Росстата совокупная инфляция за 2000–2025 годы — 820,8%. Среднегодовая официальная инфляция — 8,94%. Для ориентира: — начало 2000-х — 20%+ в год; — самые «спокойные» годы — 2017–2018: 2,5–4,3%. Вывод простой и неприятный. Чтобы просто сохранить покупательную способность капитала за эти 26 лет, деньги должны были каждый год работать минимум под 10–11%. Не «в среднем» и не в удачные периоды. А стабильно, год за годом, четверть века подряд. И это мы сейчас говорим только про официальную инфляцию. А есть ещё реальная — та, которую мы видим в чеках, на заправке и в коммуналке. Сколько она была в среднем — вопрос дискуссионный. Но ощущение у большинства одно: она выше. И вот здесь есть ключевой момент, который многие упускают Инвестиции — это не разовая удача. Они не сводятся к принципу «15% за полгода, значит 30 годовых». Инвестиции — это система, при которой деньги работают постоянно и могут реинвестироваться из года в год. Потому что 30% годовых × 10 лет ≠ 300% доходности. Со сложным процентом это уже совсем другие цифры — ближе к 1300%. И здесь не только катастрофическая разница в доходе, но и в дисциплине и возможности каждый год снова отправлять капитал в работу Если ваши первые 15% были в работе, а вторые 15% просто полгода пролежали на счёте под 7% — это не 30 годовых. Это 18,5. И рынку всё равно, как вы это называете в голове. Поэтому деньги должны работать круглый год. Иметь ёмкость, масштабируемость и систему, в которую можно возвращать прибыль снова и снова. Один инструмент это или десять — вторично. Первично — непрерывность процесса. Теперь неприятная часть В следующие 20–30 лет инвестиции обязаны приносить больше 10% годовых, если вы не хотите просто наблюдать, как капитал медленно растворяется. Но и хорошая новость тоже есть. В недвижимости существуют инструменты, которые в долгую позволяют не просто догонять инфляцию, а обгонять её, сохраняя возможность реинвестирования. И да, это должно быть таким же базовым действием, как умываться и чистить зубы. Вопрос, как обычно, не в рынке. Вопрос — в системе, горизонте и выборе инструментов.

2025 стал рекордным годом для ЗПИФов недвижимости. И это не случайность. По данным Коммерсанта, активы закрытых паевых фондов недвижимости выросли в 1,5 раза — до ₽893 млрд. Чистый приток средств превысил ₽227 млрд, что втрое больше, чем годом ранее. Основной рост пришёлся на фонды для неквалифицированных инвесторов: +61% за год — до ₽480 млрд. Фонды для квалифицированных инвесторов тоже прибавили солидно — +48%, до ₽413 млрд. За год было запущено 12 новых фондов (против 8 годом ранее), ещё несколько находились в стадии формирования. В 2026 году таких фондов станет ещё больше — ужесточение критериев для получения статуса квалифицированного инвестора этому только способствует. Почему деньги пошли в фонды? Ключевая ставка во втором полугодии снизилась с 21% до 16%, а средние ставки по депозитам опустились примерно до 15% годовых. На этом фоне интерес к альтернативам в виде недвижимости стал заметно расти. Хороший индикатор — IV квартал 2025 года: почти ₽104 млрд притока в фонды недвижимости. Это максимальный квартальный результат за всё время наблюдений. Пока основной рост обеспечивают фонды, работающие с коммерческой недвижимостью. ЗПИФы в целом имеют ряд важных преимуществ: отсутствие налога на прибыль внутри фонда;  регулирование со стороны ЦБ и Минфина;  прозрачная структура владения и получения доходов;  равные права всех пайщиков;  переоценка активов каждые 6 месяцев;  управляющая компания как гарант интересов инвесторов;  и при этом вход в инструмент возможен без прямого владения объектом. По доходности: ЗПИФы недвижимости в 2025 году показали 16–32% годовых — в зависимости от активов и стратегии. Из них: 7–15% — арендный денежный поток; остальное — результат переоценки стоимости недвижимости Управляющие компании ожидают, что в 2026 году рынок коллективных инвестиций в недвижимость вырастет ещё на ₽400–500 млрд, если тренд на снижение ставки сохранится В качестве конкретного примера реализации формата ЗПИФа могу привести проект, в котором участвую я сам. Это создание пятизвёздочного отеля в центре Санкт-Петербурга — всеми подробностями о нём делился в этом посте. Итог. Что важно для частных инвесторов в недвижимость? Рынок ЗПИФов сейчас находится в фазе активного роста. И это отражает более широкий процесс — перераспределение капитала из «безрисковых» инструментов в реальные активы с понятной экономикой.

«Как вообще можно говорить об инвестициях или бизнесе в России, если налоги приходится пересчитывать каждый год? Как что-то планировать, когда правила постоянно меняются?» Периодически слышу от знакомых подобные рассуждения. Логика понятная. Эмоция — тоже. Но если довести её до абсолюта, получается странная картина. Представьте водителя, который говорит: «А зачем мне вообще сейчас продлевать водительские права, если на дорогах постоянно пробки, камеры, новые знаки и каждый год меняют правила? Подожду, когда всё станет стабильным». Спойлер: не станет. Мы работаем и ведём бизнес, потому что хотим себя обеспечивать сейчас. А инвестируем — потому что понимаем: обеспечивать себя и жить в комфорте мы захотим и потом, когда работать в полную силу уже не сможем.  Налоги, регуляторика, требования государства — это внешняя среда. Мы её не контролируем и не можем просчитать идеально. Скорее всего, налоговая нагрузка будет расти. Когда и насколько — вопрос открытый. Что с этим делать? Принять как исходные данные. Закладывать разные сценарии. Считать, как рост налогов влияет на доходность. Делать стресс-тесты, а не надеяться на «авось». Худшее решение — остановиться из-за неопределённости или принципиальной обиды на систему. Потому что альтернатива проста: ничего не делать и гарантированно не сформировать капитал и пассивный доход. Правила дорожного движения всё равно будут меняться. Вопрос только в том, поедете вы к своей цели или так и останетесь на обочине.

Судя по прогнозам, в ближайшем будущем нас ждут сплошные ужасы: инфляция, рецессия, банкротства малых и крупных бизнесов В такие моменты кажется, что лучший сценарий — замереть и переждать, пока снова будет достаточно безопасно, чтобы инвестировать. Так обычно и делают. Сводят активность к нулю и откладывают решения до лучших времён. Проблема в том, что «переждать» в инвестициях почти всегда означает проиграть. Время не стоит на месте. Капитал либо работает, либо теряет форму — третьего не дано. Рынки переживали куда более жёсткие периоды, чем сегодняшний. И каждый раз деньги перераспределялись не в пользу тех, кто ждал, а в пользу тех, кто действовал последовательно. На ум сразу приходит гениальная цитата Уоррена Баффета: «Будьте жадными, когда другие боятся, и бойтесь, когда другие жадничают». Самый удобный самообман — убедить себя, что сейчас не время. Не время рисковать, не время инвестировать. Но «не время» превращается в постоянную величину, если жить новостными заголовками. Возможности не исчезают в кризисах. Они просто меняют форму и требуют большего внимания, дисциплины и трезвой головы. Именно в такие периоды закладывается основа будущих результатов. Здесь можем обратиться к словам ещё одного небезызвестного человека, у которого всё получилось – Джона Рокфеллера: «Покупать нужно тогда, когда на рынках льётся кровь — даже если это твоя кровь». Поэтому обозначу позицию чётко: Режим полного бездействия — худшая стратегия из возможных. А инвестиции — это не настроение и не вера в лучшее завтра, а процесс, который нельзя ставить на паузу.

ТАК НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ ВЫГЛЯДИТ ТОП-10 АКТИВОВ В МИРЕ ПО КАПИТАЛИЗАЦИИ И в нём сейчас сложилась ситуация, на которую стоит обратить внимание. На первом и втором месте — золото и серебро. С золотом всё понятно: исторически это самый капитализированный актив в мире. А вот серебро на таких позициях — редкость. Обычно оно заметно ниже. И это не случайность. Мы живём в период глобальной нестабильности. И речь не только о России и Украине — речь о мире в целом, включая США. Ключевой момент, который сейчас считывают инвесторы: попытки жёсткого политического давления на ФРС. Любые сигналы вмешательства в независимость регулятора: - воспринимаются как риск; - подрывают доверие к доллару; - усиливают ощущение системной нестабильности. Рынок это чувствует. И реагирует не словами, а деньгами. Исторически в периоды неопределённости капитал всегда уходит в защитные активы. И главный из них — металлы. Почему: - это физический актив - его нельзя напечатать - он ограничен в добыче - на него сложно оказать политическое влияние Золото — защитный актив №1. Серебро — следом. В 2021 году золото стоило ~1600–1700 $ за унцию. Сегодня — около 4600 $. Фактически: рост почти в 3 раза за 4 года, около +80% за последний год. Для понимания масштаба: широкий рынок акций (S&P 500) исторически даёт ~10% годовых.80% за год — это не норма, а сигнал. По серебру ситуация ещё агрессивнее. Что это говорит о мире? - Инвесторы глобально теряют доверие к необеспеченным активам - Центробанки рекордными темпами скупают золото - Одновременно сокращают вложения в казначейские облигации США — бывшую «тихую гавань» Это явная перестройка приоритетов. Таким образом, по динамике металлов сейчас отлично видно главное: мир боится экономической и геополитической нестабильности и ищет убежище в том, что переживало кризисы столетиями. Больше полезной информации и моих мыслей в телеграмм-канале

КНИГА ПРО ПОСТРОЕНИЕ БИЗНЕС-ПАРТНЁРСТВ Книга «Совладельцы» написана о построении, о правильном экологичном построении бизнес-партнерства, ведении себя внутри партнерства, выхода из партнерства. Я считаю, что вообще любые отношения между людьми - это определенная форма партнерства, и неважно, это мужчина-женщина, дружеские, бизнес-отношения. Это история о том, что в партнерстве периодически нужно сонастраиваться. То есть, если люди когда-то один раз договорились, это не значит, что это навсегда, навечно. Это никогда не может потерять актуальность. Это про то, что никакие партнерства не вечны, и может наступать момент, когда люди захотят выйти из партнерства: что нужно предусмотреть, что нужно обсудить, что нужно обсудить тогда, когда еще все хорошо, для того, чтобы выход был экологичным, гармоничным, без ущерба для совместного проекта. Очень крутая книга, которую можно и нужно в том числе рассматривать просто в разрезе жизни. Больше полезной информации и моих мыслей в телеграмм-канале

ИНВЕСТИЦИИ В ТУРЕЦКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ: МОЙ ОПЫТ И ВЫВОДЫ В 2020 году, сразу после открытия границ, я инвестировал в три квартиры в курортной Алании. Выбирал локацию не туристическую, с минимальной сезонностью — для круглогодичной аренды и ликвидностью при перепродаже. Хочу поделиться выводами этого опыта. Что планировалось: - Покупка 3 квартир в евро (местная валюта не использовалась) - Беспроцентная рассрочка на время строительства - Сдача в аренду и/или перепродажа с доходом Что получилось в реальности: - Сроки сдачи объекта увеличились на 2,5 года из-за ковида и других факторов. Изначально планировалась сдача объекта декабрь 2022, фактически лето 2025 - Изменились условия получения ВНЖ — ключевой фактор привлекательности для многих покупателей Район где располагается комплекс закрыли для получения ВНЖ - Налоговые и законодательные риски выросли. После событий 2022 года перемещение денег в РФ по системе SWIFT стало невозможным. - Процесс продажи оказался сложнее и дольше чем планировалось. Отдельно хочется отметить что на момент покупки понятия дружественная/недружественная страна не существовало. Финансовый итог: Фактическая зафиксированная доходность при продаже составила ~25% годовых в валюте. Это хороший показатель. При этом соотношение курса Евро к рублю за последние 5 лет не изменилось (информация для любителей считать в валюте) Итог: Геополитическая нестабильность, риски изменения налогового и местного законодательства, неопределенные сроки продажи и сумма продажи, возможные риски при получении денег и их перестановке в РФ в моем понимании перевешивают потенциальную прибыль от таких инвестиций. Инвестиции должны быть прозрачными, а риски контролируемыми. Сегодня я предпочитаю активы, где могу влиять на процесс и понимаю свои действия при возникновении рисков. Российская недвижимость, фондовый рынок, ЗПИФы, инвестиции в бизнес с обеспечением — инструменты с предсказуемой доходностью и понятной юридической структурой. Для меня этот опыт стал ценным уроком: иногда отказ от рисковых проектов — лучшая инвестиционная стратегия. А вы рассматривали зарубежную недвижимость? Поделитесь своим опытом в комментариях! Больше моих мыслей и полезной информации ищи в телеграмм-канале

ПОЧЕМУ ДЕНЬГИ — ЭТО ТОЛЬКО НАЧАЛО Утро началось с завтрака с одним из инвесторов. Наше сотрудничество уже длится более 3,5 лет. Мы говорили о жизни, лете, планах — и всего 7-8 минут о финансах. И это идеальная картина наших отношений. Мой подход к партнерству: В моем круге около 50 инвесторов, и я осознанно подхожу к выбору каждого нового человека. Потому что выстраиваю не финансовый конвейер, а сообщество единомышленников. Почему это важно: - Деньги — лишь повод для знакомства, но не основа долгосрочных отношений; - Настоящее партнерство рождается в общих ценностях, а не только в расчетах доходности; - Человеческие качества партнера для меня так же важны, как и финансовые показатели сделки Примеры из жизни: - С моими нынешними компаньонами по основному бизнесу мы начинали как деловые партнеры 5 лет назад, а стали друзьями — вместе путешествуем, посещаем выставки, обучения, ходим в гости и говорим о личном. - С партнером по «автомобильным» инвестициям знакомы более 10 лет — от рабочих вопросов перешли к качественным человеческим отношениям Успех любого проекта на 50% зависит от качества самого актива и на 50% — от людей, стоящих за ним. Можно иметь идеальную на бумаге сделку, но если партнер не разделяет ваших ценностей — это путь в никуда. Я с большим удовольствием провожу время со своими инвесторами — за завтраками, ужинами, простыми встречами. Потому что верю: именно человеческие отношения становятся тем топливом, которое позволяет двигаться вперед годами А как вы выстраиваете отношения с партнерами? Что для вас важнее — цифры или общие ценности? Больше моих мыслей и полезной информации в телеграмм-канале

3 книги, которые я бы точно посоветовал прочитать каждому человеку С детства я не был особым фанатом чтения книг, так же, как и любой ребенок. Но родители, в частности, отец, много мне читал, в том числе сказок, и всегда тщательно следил за тем, чтобы я обязательно читал школьную программу и всегда призывал к чтению. В зрелом возрасте любовь к чтению сохранилась, но все-таки не художественной литературы, а больше исторической и документальной. Я никогда не читал модных сейчас книг: «Бедный папа, Богатый папа», «Самый богатый человек в Вавилоне», книги Роберта Киосаки и прочих известных авторов. Но я, в действительности, сейчас очень много читаю, и 90% из того, что я читаю, это так или иначе связано с экономикой, финансами, рынками и историей. Потому что без знания прошлого невозможно будущее. Будущее, настоящее – это всегда результат нашего прошлого. Для того, чтобы понять, что происходит, и будет происходить, нужно понимать — а что было в прошлом? Очень полезно, с точки зрения опыта, насмотренности, эрудиции и компетенций понимать, как устроены экономические циклы, что за чем идет, как было в прошлом, как есть в настоящем, и, возможно, предположить, как будет в будущем. Кроме этого, чтение очень хорошо развивает интеллект, эрудицию, а еще память и речь. Память и речь – это два важных элемента, для человека. Память, речь, эрудиция, интеллект —это все дают книги. Три книги, которые я бы точно посоветовал прочитать каждому человеку: - в первую очередь — Библия (в зависимости от вашего вероисповедания); - налоговый кодекс; - уголовный кодекс. Это три базовых книги, которые необходимо прочитать всем. Просто потому что мы живем в современном мире и это актуально. Какая книга сейчас лежит на вашем столе, какую читаете? Больше моих мыслей и полезной информации в телеграмм-канале

ФОРМУЛА БОГАТСТВА Салют, инвесторы. На связи @investor.voroshilov. Этот пост написан для тех, кто находится в поиске секретной формулы богатства. ✅Никакого секрета нет. Капитал формируется из разницы между доходами и расходами. Дельта должна инвестироваться по алгоритму: заработал—накопил—приумножил. Богатые люди сначала откладывают дельту, а потом тратят средства, бедные — пытаются отложить дельту после всех трат. При таком подходе все расходуется без остатка. ✅Как видите по формуле, богатство зависит не от уровня дохода, а то финансовой грамотности и дисциплины. Люди, получающие миллионы, могут не иметь накоплений и жить в долг, а граждане с небольшим уровнем дохода могут создать «подушку безопасности» и источник пассивного дохода. Это абсолютно правильный подход. Чтобы дельта была выше, важно не только зарабатывать больше, но и придерживаться принципа рациономии. Какие ключевые принципы богатых людей я отмечаю: ➡️Ценить свое время и рационально его расходовать ➡️Наращивать доход не увеличением количества рабочих часов, а повышая стоимость часа. Мы не можем себя масштабировать — нужно повышать собственную ценность ➡️Развивать все сферы жизни: бизнес, здоровье, семья, личностный рост, окружение, хобби, духовность, деньги ➡️Стремиться к новому. Быть открытым к знакомствам и неожиданным видам деятельности ➡️Анализировать чужой и собственный опыт ✅Человек, живущий по принципу богатства, рано или поздно создает источники пассивного дохода. Я никогда не хотел работать

КТО ОБЫЧНО ИНВЕСТИРУЕТ В НЕДВИЖИМОСТЬ Привет, инвесторы. На связи @investor.voroshilov. В своем блоге я много говорю о привлекательности недвижимости для инвестиций. ✅В сознании людей, недвижимость — надежный и стабильный инструмент, при помощи которого можно сохранить деньги и получать прогнозируемый гарантированный доход. Поэтому, несмотря на высокую стоимость актива, граждане стремятся вкладывать средства в недвижимость. Опишу портрет своего клиента: ➡️Возраст от 30 лет. Часто это мужчины и женщины, сумевшие заработать и накопить достаточную сумму. Конечно, встречаются и молодые инвесторы, получившие наследство или помощь от родителей. В недвижимость вкладывают те, кто умеет зарабатывать деньги и знает им цену. ➡️Семейные люди, желающие обеспечить достойное будущее для своих детей. Жизненный опыт доказал, что нет ничего более надежного, чем вложение в квадратные метры. ➡️Потенциальный инвестор в недвижимость рассматривает долгосрочные вложения. Ему важны юридическая чистота, гарантии и уверенность в получении понятного и прогнозируемого пассивного дохода без риска потери средств. Пассивный доход необходим, как дополнение к имеющемуся стабильному заработку или в качестве «золотого парашюта» при остановке трудовой деятельности. ➡️Человек, предпочитающий действовать последовательно и осознанно. Приобретение недвижимости — фундаментальное событие, требующее подготовки и анализа. Это не спонтанная покупка, в отличие от импульсивных операций на фондовом или криптовалютном

В каких проектах я участвую Привет, инвесторы! Я создал классический портфель инвестора: ✅Фондовый рынок. ➡Российские дивидендные компании «голубые фишки». До осени 2021 показывали хороший рост и высокую дивидендную доходность. Сейчас произошел фееричный обвал. Если сравнивать с осенью 2021, акции упали на 70-80%. ➡Американский фондовый рынок — грустная история. Сейчас все бумаги, купленные на Санкт-Петербургской бирже, заморожены на неопределенный срок. О выплате дивидендов от американских компаний и реальной доходности пока нет и речи. ❗Фондовый рынок подвержен геополитическим влияниям. В настоящий момент получить доходность от фондового рынка можно только в очень далеком горизонте. Но продавать активы сейчас нет смысла. ✅Криптовалюта. Пробовал трейдинг, инвестиционную деятельность и участие в проектах на ранних стадиях. ➡Трейдинг — самая бесперспективная история, при которой на дистанции успешен только 1 из 100 трейдеров. ➡Криптовалютные проекты на ранней стадии — к моменту листинга, токины могут взлететь в цене, а могут не оправдать вложения. Не размещаю в подобных проектах более 1% от капитала. ➡Инвестиции в криптовалюту. Рынок упал на 70%, но есть вероятность, что высокие позиции будут отыграны. Покупаю на уровне экстремального страха, продаю в момент экстремальной жадности. Криптовалюта относится к активам долгосрочного планирования. ✅Инвестиции в бизнес. Участвую в товарном и ресторанном бизнесах. Можно получать хорошую доходность, но учитывать