Юрист по недвижимости Дмитрий Молчанов

Откройте выписку из ЕГРН на квартиру, которую вам прислал риелтор. ФИО собственника видите? Скорее всего, нет)) Вместо фамилии написано «Физическое лицо». Это не сбой и не злой умысел продавца. Это закон, и работает он уже три года. С 1 марта 2023 года Росреестр перестал указывать ФИО собственника в выписках, которые заказывают посторонние. Цель благая: защита от мошенников, которые раньше из выписки вытаскивали ФИО, дальше пробивали по базам и работали с этим. Побочный эффект - покупатель квартиры...

Клиент видит сам день сделки: приехал в офис, подписал, ушел. Полтора-два часа. Кажется, что все «вышло само» На самом деле к этим двум часам я готовлюсь несколько дней. Если хоть один пункт ниже не сделать заранее, в день сделки придется либо нервничать в очереди к менеджеру, либо переносить подписание Вот что у меня в чек-листе перед сделкой через Домклик, например: 1. Финальная сверка выписки из ЕГРН Заказываю свежую выписку за день до сделки. За сутки могут появиться: новый арест по делу о банкротстве, обременение, заявление от бывшего супруга о выделе доли...

Покупатели на просмотре спрашивают про ремонт, соседей и торг. И почти никогда не спрашивают то, после чего проблемные квартиры отсеиваются сразу: «А почему вы продаете?» Звучит банально, но в большинстве рисковых сделок реальная причина не «решили переехать», а долги, развод, конфликт между собственниками или спор с наследниками. И эта причина почти всегда тянет за собой набор рисков, которые потом всплывают Что говорит мне как юристу разный ответ «Развод» - проверяю, есть ли согласие супруга,...

Вы смотрите квартиры и выбираете, какую покупать. Представитель продавца на показе говорит: «Все чисто, давайте аванс». Как быстро проверить, не упущено ли что то важное? Я составил короткий, но важный гайд — 5 ключевых вопросов риелтору. Они не заменяют полноценную юридическую проверку, но позволяют на старте отсечь очевидные проблемы и понять, насколько серьезно продавец и его агент готовы к сделке В гайде: - о чем спросить про собственников и их права - как проверить наличие долгов и обременений...

Короткий ответ: нет. Если продавец твердо решил отказаться от сделки, никакой договор не заставит его подписать бумаги и передать ключи. Но это не значит, что юридическая подготовка бесполезна. Просто ее задача не «приковать» продавца, а сделать так, чтобы: Продавцу было невыгодно срывать сделку Если срыв все же случился, у покупателя была четкая дорожка для возврата денег и компенсации Что реально дает правильно составленный договор Фиксацию обеспечительного платежа (аванса / задатка) Если продавец...

Многие уверены: если договор удостоверил нотариус, можно спать спокойно, и рисков нет. Это не совсем так. Нотариус действительно выполняет важную функцию, но его полномочия не безграничны. И полагаться только на его проверку при покупке квартиры - опасное заблуждение. Что проверяет нотариус - Личности сторон (по паспортам) - Дееспособность (визуально, иногда запрашивает справки из ПНД, но не всегда) - Наличие нотариального согласия супруга (если требуется) - Отсутствие очевидных противоречий в документах...

Когда покупатель обращается ко мне за проверкой квартиры, я не ограничиваюсь домом и кадастровым номером. Продавец такой же важный объект проверки, как и недвижимость. Рассказываю некоторым по шагам, что именно я делаю (примеры) 1. Сверяю личность с выпиской ЕГРН Прошу у продавца паспорт. Сверяю ФИО, дату рождения, серию и номер документа с данными из Росреестра. Если не совпадает - дальше не идем 2. Проверяю банкротство Через сервис «Федресурс» смотрю, не признан ли продавец банкротом. Если да, то квартирой распоряжается финансовый управляющий, а не сам продавец...

Короткий реальный случай из практики Ситуация Продавец нашел покупателя, договорились о цене. Продавец показал выписку из ЕГРН, заказанную месяц назад - на тот момент квартира была чистой. Подписали предварительный договор, покупатель передал аванс Что произошло За месяц у продавца образовался крупный долг по налогам. Налоговая обратилась к приставам, те наложили арест на квартиру. В свежей выписке появлялась запись об ограничении. Но продавец не заказывал новую выписку и не знал об аресте (или знал,...

Покупатели иногда спрашивают: Зачем вам доступ к ЕГРН, ФССП, судам и еще каким‑то базам? Вот сервис “Проверь квартиру онлайн” - одно поле заполнил и готово Отвечаю на примере Что дает ЕГРН Собственника, обременения, историю переходов права. Это база. Чего ЕГРН не дает Она не покажет, что собственник прямо сейчас проходит процедуру банкротства (это отдельный реестр - Федресурс). Не покажет, что на нем висят долги на миллион, по которым приставы уже вынесли постановление об аресте, в ЕГРН запись появится через неделю, а исполнительное производство в ФССП видно уже сегодня...

Перед тем как готовить документы, всегда созваниваюсь с продавцом (или представителем). Мне нужно не только проверить бумаги, но и понять контекст. Вот три вопроса, которые я задаю каждому продавцу. Они звучат просто, но ответы часто меняют схему сделки 1. «Вы в браке? Квартира куплена в браке?» Даже если продавец единственный собственник, а супруг не вписан в выписку, для сделки может потребоваться нотариальное согласие супруга. Без него покупатель рискует, что через год супруг придет и скажет: «Я не разрешал продавать, договор недействителен»...

Расскажу, что происходит на моей стороне за 24 часа до того, как клиент приезжает в банк или МФЦ. За день до сделки: - Перепроверяю актуальность выписок. За сутки могло измениться: появиться новый арест, долг, заявление от бывшего супруга. Запрашиваю свежие данные, чтобы не было сюрпризов - Связываюсь с банком (если ипотека), уточняю, все ли документы готовы, одобрены ли суммы, нет ли последних требований к продавцу или покупателю - Финализирую тексты договоров. Вношу последние правки по согласованию сторон, проверяю цифры (кадастровый номер, площадь, цену, порядок расчетов)...

Когда покупатель и продавец договариваются, часто звучит: «Давайте внесем задаток, чтобы сделка не развалилась». Или: «Просто аванс, ничего страшного». А разница принципиальная, и она напрямую влияет на то, вернутся ли деньги, если сделка сорвется Аванс - это предоплата. Если продавец передумал продавать, он обязан вернуть аванс полностью. Если передумал покупатель, то продавец тоже возвращает аванс (если иное не прописано в соглашении). Аванс не штрафует никого, он просто фиксирует намерения Задаток - инструмент обеспечения...