Hauswerk - строительство домов

Пошли всё-таки клиенты с ипотекой и мы таки подписали историю с эскроу, получили кредитную линию 50 млн. Я никогда столько подписей в одном договоре не ставил. И почку в залог сдал и правое яичко. Жесть, а не пакет документов. Понятно почему схема движется так медленно, почему она не взлетает. И возможно не взлетит. А самое главное, когда команда мне рассказала, как они планируют работу по схеме с эскроу, я вообще задумался о смысле реформы. Официальная версия была какая? На рынке много тяп-ляп строя, плюс кидалова клиентов. По первому уверен, что так, а по второму у меня нет данных. Безусловно прецеденты есть, но в таком ли они масштабе, чтобы ломать весь рынок? Банки подтвердили, что залоговая база у них за период льготной ипотеки хлам и шлак. И если клиент перестанет платить, то реализация залога - это головняк нереальный. Что их спасает от коллапса? Только одно: ипотеку в 6% люди предпочитают платить, а не бросать. Короче, в норме интерес банка иметь ликвидные залоги и порядок на рынке разумно наводить. Иначе банк рискует лечь, как один большой в Пиндостане в 2008г. Теперь смотрите как у нас будет работать схема... Дом, например, строит 15. Клиенту дают семейную ипотеку на 6 млн. Он оформляет кредит на 9 млн (3 своих + 6 ипотечных) и мы строим минимальную коробку, которую можно зарегистрировать в собственность. Должны быть стены, кровля, окна и можно вызывать кадастрового инженера. Объективно это еще не дом, но по закону это уже объект недвижимости. И объект (ещё не дом) будет залогом для банка, если стройка не продолжится по причине остановки финансирования на достройку со стороны клиента. Если бы я был банкиром, то хотел бы иметь такие залоги? Конечно нет, но банки согласны. За неделю два представителя банков меня в этом заверили. Очевидно, что банки категорией "Качество залога" не мыслят. Им до лампы. Почему? знает только Греф))) Тогда мотивы разработчиков закона не ясны до конца... Вернее сложно пока понять все цели людей, которые протолкнули закон. Судя по всему это не банки... банки берут единоразовые комиссии по льготным ипотекам. ИТ ипотека разовая комиссия 9% минимальная (Дом.рф) и 19% максимальная у Грефа. 19% нормально так?)) Понятно, почему верховный сказал, что лимиты больше не закончатся? По семейной ипотеке от 4% до 6% разовая комиссия. Конечно, комиссия закладывается в цену и с учетом годовой инфляции в 10% окупится клиенту в первый же год. Но по данным признакам получается, что банки уворачиваются от работы по льготным ипотекам. Грефу видать нет выгоды, пока. В разговоре с чиновником минстроя я озвучил свою старую версию о расчистке рынка ИЖС от большого количества мелких игроков с целью подготовки входа на него гигантов с МКД. Пока квадратный метр в ИЖС не станет 160-180 тыс.руб, им резона выходить в ИЖС нет. А он точно станет. Он не опроверг мою версию, но дал понять, что всё сложнее, чем моё линейное мышление. Лоббистких групп всегда больше, чем одна. Обычно 3-5. У каждой свои интересы и когда там начинается заруба... люди, кони... всё смешивается. Начинается балансировка интересов ну, и там у кого выше лестница или лучше компетенции средневековой интриги. Когда "главный рупор" ИЖС с 300 домами пишет, что его там наверху читают, и он всем говорил... и вот он еще раз скажет и сейчас откатят всё назад... это конечно смешно. Выстраивание GR компании с помощью своего телеграма это так то диагноз, хотя скорее всего он просто мелет. Изменения если и будут, то в соответствии с интересами крупных и/или усиливающихся групп влияния. Пока явный бенефициар реформы не просматривается, но он конечно же есть. Будем ждать второй акт марлезонского балета, а я еще ужина с чиновником. У меня точно нет цели повлиять, но узнать какие задачи решают крупные силы важно. Мне любые условия от правительства норм, лишь бы точно понять вектор и скрытый замысел. В общем, мы с полным отсутствием энтузиазма, без педалирования и желания развивать тему эскроу начинаем работу с ней. Мне конечно важно сохранить все свои органы, о которых было в начале поста)). Всем добра ))

На чем нельзя экономить, разрабатывая и реализуя проект дома? Проехал на машине пол страны за прошлую неделю. И города миллионики и поменьше... как Саранск или Нефтекамск. Даже Казань в этот раз (((... и в тысячелетнем городе главный архитектор выходил покурить, когда принимались решения по фасадам многоэтажек 10 лет назад. Я прямо загрузился, конкретно. Вдруг осознал какое туннельное мышление я имею последние годы. Вот живу в очень современном Екате, общаюсь с клиентами без ипотек... Езжу в Москву на учебу раз в мес. Там везде на тротуарах гранит вместо бехатона и пьют кофе по 500р, за которым ещё и стоят в очереди. И ты думаешь: мощна и красива держава. А потом видишь яркие красные, зеленые и желтые дома в Саранске и понимаешь, что ты в туннельном восприятии и словил зашоренный взгляд. Страна другая… А потом следующая мысль обухом по голове: Объективно рынка (вот прямо сейчас) в стране для нашего продукта нет! Вообще. Есть ниша, которая существует в 5-6 миллиониках огромной страны. А в остальных городах негде разворачиваться с нашим продуктом. Микрокоманды не в счёт. Я конкретно залип на этом обухе думаю на месяц минимум. Инсайт, как будто резко протрезвел((. Ну, хороше же всё было... Но вот что хотел сделать сейчас в противоход увиденному... У многих строителей сейчас зависли дома на продаже. Я хочу подсветить, как не оказываться в такой ситуации в будущем. У меня пока небольшой канал, но все же некое влияние надеюсь есть. Я заехал в Доброград под Ковровом. Очень уважаю Седова, который его основал. Но как и что там строят... всё равно получается Ковров((. Давайте сделаем страну чуть краше... И так наш подход... Самый ценный мех в доме - это эмоция. А строители думают, что цена. И если ваш дом не продаётся, вы просто переоптимизировали себес. В нем нет эмоции, он не попадает в папку "Хочу", не вызывает жгучее желание им владеть. Чтобы было понятно о чём я, поясню... Есть пропасть между папками "нравится" и "хочу". Мне много машин нравится, но хочу я только три. Одна 1967г, вторая 1988г, третья 2003г. Остальными я или владею, или не нужны. Что даёт эмоции? Приём гиперболизации. Когда вы что-то делаете "избыточным". Например... ✅Окно. Достаточно сделать 1 окно в доме огромным и желательно без импостов. В проекте Хаусверк-150 витраж стоит 880 тысяч. Люди говорят дорого. Согласен. Мы предлагали разбить окно на сегменты импостами. Цена упадёт в 3 раза. Сколько людей выбрали такое решение? Ноль. Никто не согласился экономить на эмоциях. Вы можете не закладывать такой исполинский витраж, но что-то сделайте... Эмоция начнётся от 150 тысяч за окно. ✅Объем. Мы покупаем метры, но живём в объёмах. Дайте потребителю объем хотя бы в одном помещении. Женщины очень эмоционально реагируют на высокие потолки, особенно подшитые по скатам. ✅Терраса. Тут кашу маслом не испортишь. Больше лучше, но она должна быть толковая, а не бестолковая. Я видел много террас большой площади, но такой формы, где полезной лишь 30%. ✅Огонь. Огонь это одна из четырёх стихий. Она врачует. Предусмотрите место для камина. Поставьте его сразу. Вот 4 кнопки эмоций покупателя, которые должны быть в каждом ТЗ архитектору. Если хотя бы 3 пункта будет выполнено, а остальное не будет откровенным колхозом, то сбыт гарантирован. Просто? Да. Но сколько так делает? В загородной недвижимости нужно обсуждать в первую очередь эмоцию и качество, а потом уже функцию, эргономику и цену. Всем серотониновых домов)