Hauswerk - строительство домов

Пошли всё-таки клиенты с ипотекой и мы таки подписали историю с эскроу, получили кредитную линию 50 млн. Я никогда столько подписей в одном договоре не ставил. И почку в залог сдал и правое яичко. Жесть, а не пакет документов. Понятно почему схема движется так медленно, почему она не взлетает. И возможно не взлетит. А самое главное, когда команда мне рассказала, как они планируют работу по схеме с эскроу, я вообще задумался о смысле реформы. Официальная версия была какая? На рынке много тяп-ляп строя, плюс кидалова клиентов. По первому уверен, что так, а по второму у меня нет данных. Безусловно прецеденты есть, но в таком ли они масштабе, чтобы ломать весь рынок? Банки подтвердили, что залоговая база у них за период льготной ипотеки хлам и шлак. И если клиент перестанет платить, то реализация залога - это головняк нереальный. Что их спасает от коллапса? Только одно: ипотеку в 6% люди предпочитают платить, а не бросать. Короче, в норме интерес банка иметь ликвидные залоги и порядок на рынке разумно наводить. Иначе банк рискует лечь, как один большой в Пиндостане в 2008г. Теперь смотрите как у нас будет работать схема... Дом, например, строит 15. Клиенту дают семейную ипотеку на 6 млн. Он оформляет кредит на 9 млн (3 своих + 6 ипотечных) и мы строим минимальную коробку, которую можно зарегистрировать в собственность. Должны быть стены, кровля, окна и можно вызывать кадастрового инженера. Объективно это еще не дом, но по закону это уже объект недвижимости. И объект (ещё не дом) будет залогом для банка, если стройка не продолжится по причине остановки финансирования на достройку со стороны клиента. Если бы я был банкиром, то хотел бы иметь такие залоги? Конечно нет, но банки согласны. За неделю два представителя банков меня в этом заверили. Очевидно, что банки категорией "Качество залога" не мыслят. Им до лампы. Почему? знает только Греф))) Тогда мотивы разработчиков закона не ясны до конца... Вернее сложно пока понять все цели людей, которые протолкнули закон. Судя по всему это не банки... банки берут единоразовые комиссии по льготным ипотекам. ИТ ипотека разовая комиссия 9% минимальная (Дом.рф) и 19% максимальная у Грефа. 19% нормально так?)) Понятно, почему верховный сказал, что лимиты больше не закончатся? По семейной ипотеке от 4% до 6% разовая комиссия. Конечно, комиссия закладывается в цену и с учетом годовой инфляции в 10% окупится клиенту в первый же год. Но по данным признакам получается, что банки уворачиваются от работы по льготным ипотекам. Грефу видать нет выгоды, пока. В разговоре с чиновником минстроя я озвучил свою старую версию о расчистке рынка ИЖС от большого количества мелких игроков с целью подготовки входа на него гигантов с МКД. Пока квадратный метр в ИЖС не станет 160-180 тыс.руб, им резона выходить в ИЖС нет. А он точно станет. Он не опроверг мою версию, но дал понять, что всё сложнее, чем моё линейное мышление. Лоббистких групп всегда больше, чем одна. Обычно 3-5. У каждой свои интересы и когда там начинается заруба... люди, кони... всё смешивается. Начинается балансировка интересов ну, и там у кого выше лестница или лучше компетенции средневековой интриги. Когда "главный рупор" ИЖС с 300 домами пишет, что его там наверху читают, и он всем говорил... и вот он еще раз скажет и сейчас откатят всё назад... это конечно смешно. Выстраивание GR компании с помощью своего телеграма это так то диагноз, хотя скорее всего он просто мелет. Изменения если и будут, то в соответствии с интересами крупных и/или усиливающихся групп влияния. Пока явный бенефициар реформы не просматривается, но он конечно же есть. Будем ждать второй акт марлезонского балета, а я еще ужина с чиновником. У меня точно нет цели повлиять, но узнать какие задачи решают крупные силы важно. Мне любые условия от правительства норм, лишь бы точно понять вектор и скрытый замысел. В общем, мы с полным отсутствием энтузиазма, без педалирования и желания развивать тему эскроу начинаем работу с ней. Мне конечно важно сохранить все свои органы, о которых было в начале поста)). Всем добра ))

На чем нельзя экономить, разрабатывая и реализуя проект дома? Проехал на машине пол страны за прошлую неделю. И города миллионики и поменьше... как Саранск или Нефтекамск. Даже Казань в этот раз (((... и в тысячелетнем городе главный архитектор выходил покурить, когда принимались решения по фасадам многоэтажек 10 лет назад. Я прямо загрузился, конкретно. Вдруг осознал какое туннельное мышление я имею последние годы. Вот живу в очень современном Екате, общаюсь с клиентами без ипотек... Езжу в Москву на учебу раз в мес. Там везде на тротуарах гранит вместо бехатона и пьют кофе по 500р, за которым ещё и стоят в очереди. И ты думаешь: мощна и красива держава. А потом видишь яркие красные, зеленые и желтые дома в Саранске и понимаешь, что ты в туннельном восприятии и словил зашоренный взгляд. Страна другая… А потом следующая мысль обухом по голове: Объективно рынка (вот прямо сейчас) в стране для нашего продукта нет! Вообще. Есть ниша, которая существует в 5-6 миллиониках огромной страны. А в остальных городах негде разворачиваться с нашим продуктом. Микрокоманды не в счёт. Я конкретно залип на этом обухе думаю на месяц минимум. Инсайт, как будто резко протрезвел((. Ну, хороше же всё было... Но вот что хотел сделать сейчас в противоход увиденному... У многих строителей сейчас зависли дома на продаже. Я хочу подсветить, как не оказываться в такой ситуации в будущем. У меня пока небольшой канал, но все же некое влияние надеюсь есть. Я заехал в Доброград под Ковровом. Очень уважаю Седова, который его основал. Но как и что там строят... всё равно получается Ковров((. Давайте сделаем страну чуть краше... И так наш подход... Самый ценный мех в доме - это эмоция. А строители думают, что цена. И если ваш дом не продаётся, вы просто переоптимизировали себес. В нем нет эмоции, он не попадает в папку "Хочу", не вызывает жгучее желание им владеть. Чтобы было понятно о чём я, поясню... Есть пропасть между папками "нравится" и "хочу". Мне много машин нравится, но хочу я только три. Одна 1967г, вторая 1988г, третья 2003г. Остальными я или владею, или не нужны. Что даёт эмоции? Приём гиперболизации. Когда вы что-то делаете "избыточным". Например... ✅Окно. Достаточно сделать 1 окно в доме огромным и желательно без импостов. В проекте Хаусверк-150 витраж стоит 880 тысяч. Люди говорят дорого. Согласен. Мы предлагали разбить окно на сегменты импостами. Цена упадёт в 3 раза. Сколько людей выбрали такое решение? Ноль. Никто не согласился экономить на эмоциях. Вы можете не закладывать такой исполинский витраж, но что-то сделайте... Эмоция начнётся от 150 тысяч за окно. ✅Объем. Мы покупаем метры, но живём в объёмах. Дайте потребителю объем хотя бы в одном помещении. Женщины очень эмоционально реагируют на высокие потолки, особенно подшитые по скатам. ✅Терраса. Тут кашу маслом не испортишь. Больше лучше, но она должна быть толковая, а не бестолковая. Я видел много террас большой площади, но такой формы, где полезной лишь 30%. ✅Огонь. Огонь это одна из четырёх стихий. Она врачует. Предусмотрите место для камина. Поставьте его сразу. Вот 4 кнопки эмоций покупателя, которые должны быть в каждом ТЗ архитектору. Если хотя бы 3 пункта будет выполнено, а остальное не будет откровенным колхозом, то сбыт гарантирован. Просто? Да. Но сколько так делает? В загородной недвижимости нужно обсуждать в первую очередь эмоцию и качество, а потом уже функцию, эргономику и цену. Всем серотониновых домов)

Как подбирать бизнес модель: как хочет рынок, как диктует прибыль или как хочешь ты? Общался с такими же как я давеча. Сравнивали подходы к продукту, к клиенту, к Делу. Один строит типовые проекты и под тапки. Даже мебель поставит. Но если розетка утверждена, то перенести её нельзя. Я спрашиваю: -Ну, а если клиент очень попросит? - Откажем 100%. Мы закончим, заказчик приведёт своего электрика и тот ему переделает. - А если заказчик попросит увлажнитель поставить. - Не будем ставить. Больше потеряем, чем приобретем. Ну, вы поняли... Перенос перегородки, окна - это вообще даже не заикайтесь. Режима "чего изволите?" нет, но зато чётко отработанный продукт, с характеристиками которого вы должны определиться заранее, что не просто. Ребята крупнее нас в 1,5 раза, но и рынок столичный. Задумался я над другими параметрами. Они в 1,5 раза больше по обороту с таким же штатом. А отношение прибыли к обороту лучше нашего в 2 раза. Они эффективнее. И они строят под тапки! Пусть и без глубокой кастомизации. Заказчик получает скорость и все услуги в одном окне, но теряет гибкость в решениях. Бизнес модель отличная, коллегам уважение. Гуд вуд пишет, что строит 300 домов в год. Тут, что называется следите за руками... Они строят 300 коробок. Аналогичную модель я обсуждал с другим строителем... Хлопают коробки, всё на высоком уровне, но без инженерки. Окна закупает сам заказчик у сторонней организации с монтажом. Инженерку тоже сам с кем-то. Что дает такая модель? Максимально компактный штат. У него он в 4 раза меньше нашего, хотя по объему производства лишь в 1,7 раза. А вот норма прибыли снова 2 раза выше. Они тоже эффективнее нас. Тоже молодцы, очень уважаю их команду. Заказчик экономит деньги, но теряет время на поиск отдельных исполнителей. Кому-то деньги дороже времени. Тоже отличная модель. Думал неделю. Понял, что не хочу и не смогу ни как первый, ни как второй. Технически мы сможем конечно, но без радости. В моем случае бы пришлось перепутать игру в деньги с игрой в жизнь. Мы когда поставили человеку систему охлаждения потолками, поставили рекуператор, канализацию с компьютерным управлением очистки стоков, то конечно тут же в штате с точки зрения Чикагской школы экономики появляется 3-4 "неэффективных" сотрудника. Кто-то же должен приехать поменять плату контроллера, когда она сгорит, или отрегулировать тепловой насос. Но команду штырит, что мы это сделали. Когда заказчик вносит изменения в проект по ходу стройки, у вас должно быть 2-4 человека, которые это перепроектируют, обсчитают, проконтролируют исполнение. Я отлично понимаю, где мы теряем время и деньги, но хочу, чтобы мы были такие как есть. Концепцию менять не буду: например, строить коробки, или тотально сокращать кастомизацию. Хаусверк - это не игра в бабосики, это закрытие потребностей души. Поясню... У меня штучная Alfa Romeo. Содержать её экономически нерационально (овердорого), но в моем случае для наслаждения жизнью, энергоподъема однозначно необходимо. Душа требует, чтобы она у меня была. Также как и единственная в своём роде компания. За деньгами гоняться не стоит, лучше за радостью. P.S. Мы оптимизируемся, но иначе, сохранив собственное ДНК.

Заметил, что чем старше становишься, тем сложнее принимать решение. Раньше ответ на задачу приходил быстро, теперь на поиск ответа нужно уединение, тишина и долговременные взвешивания всех за и против. Раньше всё знал, теперь во всем сомневаешься. "Где мои 17 лет? На Большом Каретном..." Я сначала подумал, что у меня процессор замедлился. Провел тесты. Всё на уровне как и раньше. Вы замечали это за собой? С ростом компании или чем выше ты сам поднимаешься... тем больше ты становишься уязвим, тем больше тебе есть что терять, тем больше страхов принять неверное решение. Мне тут рассказали про ровесника 42 года, но из другой лиги. Металлургический завод строит. Станки уже почти готовы в Китае, а он просит приостановить производство оборудования. Ставка 19%, кредит от Сбербанка 20%, а в мире начинается падение спроса на металл. Строить, отложить или остановиться? Возможно это выбор между выиграть или потерять всё. Я спросил: Как он выглядит? Кульки есть под глазами? - Да, конечно. Всё как полагается... Искренне понимаю в каком размере стресса он пребывает в моменте. Количество неопределенности стало больше, параметров обсчёта, вероятностных факторов... Поэтому кардинально возросло время на принятие решения. Москва. Вот вчера на учебе рядом за партой банкир. Говорит, общались с сотрудникам ЦБ. Те мол закладывают в прогнозы ставку 19% на три года. Ну, ведь серьёзная информация. Мы же все ждали, что как в прошлый раз... за год опустят. Возникает вопрос... Уровень достоверности информации? Какие шансы на пересмотр прогноза в самом ЦБ? Это означает, что кредита не будет в стране, или государство запустит стимулирующие программы при падении метрик? Как может измениться рынок ИЖС со ставкой 19% через 2 года? Из правильного прогноза для нас вытекает вопрос прямо таки стратегического уровня: Сколько ещё заниматься подрядом? Будем корректировать стратегию. Придется добавить расфокуса. Думаю о новом проекте, но с единственной комплектацией. Без кастомизации. Всё остальное сохраняем пока. Мы пройдём шторма спокойно. Всем добра))

Писал, что учусь. Буду иногда делиться своими мыслями по итогам сессий. Аудитория 32 человека, 40% собственники, 60% ТОП менеджеры. Три дня вещает бывший HR Яндекса Наталья Зверёк. При ней Яндекс вырос по персоналу в 2-3 раза. Вообще нерядовая дама. Короче выдаёт тест на управленческие навыки. 12 вопросов, пишу, считаю, мой итог 10 баллов. Записываются результаты всех на доску. Вижу, что я не так уж и плох. У троих 13 баллов и это максимум. Далее рассказывает Наталья... - Результат от 18 до 24 баллов - это уровень ТОПа. От 11 до 17 это средний менеджмент. Вспоминаю тест, перелистываю, везде я отвечал вдумчиво, "правильно"... как блин, так?! - Наталья, а 10 баллов - это что значит? - Это уровень Бригадир. 🤦‍♂️😅 Еще же ярлык то повесила из моей отрасли, чтобы у меня более точно прорисовался ассоциативный ряд. Честно скажу, я прифигел. Я всегда считал себя толковым руководителем, у меня не было в карьере постов без выдающихся результатов. Потом Наталья решила продолжить избиение моего Эго и произносит фразу: "Люди приходят работать в компанию, а уходят от руководителя". И я записал в блокнот мысль... Из тех кто покинул Хаусверк большинство увольнялись, а не я увольнял. В целом я сожалею об уходе только одного сотрудника в 2019г (Романа Перминова), по остальным спокойно, а один, надеюсь, икает ежедневно. 95%, кто покинул нас - не справлялись, лажали. Но вот следующий вопрос самому себе, опять отрезвляющий... А сколько из них не справилось из-за неправильного менеджмента? Скольких можно было вытащить на результат? В сегодняшней версии себя я думаю 30% точно. Приехал в Екат, попросил HR протестировать нашу команду. И пошли результаты... 23, 15, 16, 19 баллов. Ну, вы поняли? Кто меня "бригадира" над ними поставил?!😃 Собрал вещи, освободил кабинет своему заму и съехал в отдельный офис. Сижу один теперь. Моя задача не мешать настраивать работу людям, которые судя по всему к этому предрасположены больше чем я. Я вынужден признать, что в определённых ситуациях моя реакция была вредной для дела. Причина в ответственности и обязательствах, висящих гирями на мне, которые неизбежно влияют на восприятие всех событий. Менеджер, который управляет чужим он и теряет чужое, не своё. Предположу, что так легче трезво оценивать и принимать решения. P.S. Сколько сотрудников не дожило до моей возможности/готовности написать этот текст... К сожалению я раньше не видел. Всем добра )