Курников | Девелопмент

Продолжу делиться своим видением «Московского стандарта» в девелопменте. Все посты тут: #московскийстандартвдевелопменте. Сегодня — про команду (талантливую). Итак, команда – это не ваша бухгалтерия, не секретарь Илона (по мне, у «настоящих девелоперов» на ресепшен должны быть девушки с «такими вот» именами и очееень красивые ;)), не ваш ИТшник. Команда (с большой буквы) – это все самодостаточные компании (люди) кого вы привлекли в проект (как во внутрь, так и в качестве подрядчиков и партнеров)...

Термин «Московский стандарт» родился случайно… В одном из постов я описывал пропасть между тем, что строится в регионах (за редким исключением) и тем что мы привыкли видеть в Москве. Я говорил о том, что есть ниша на рынке, которую почти никто из местных застройщиков не использует. Там гипердоходность! Пора раскрыть понятие «Московского стандарта». Планирую сделать серию постов, буду шаг за шагом описывать каждый из его атрибутов. Начну с архитектуры. Чаще всего она ужасна! Форма, колоритистика, ритм – буквально всё...

Ищете девелоперские проекты для покупки или инвестиций? Получите персональное предложение по кризисным и стрессовым активам:  Ко мне обращаются разные собственники и девелоперы, часто проблемы не такие уж и кризисные: не хватает документов (дополучаем), нет денег, чтобы дотянуть до начала стройки (находим или даём), слабая команда из-за которой буксует проект (меняем) и по другим причинам.  Особняком стоит группа собственников, у которых очень хорошие активы (белые и с документами)...

Состав проектной группы, как и любая система, определяется из целей и подходов (к управлению). В качестве цели рассмотрим реализацию классического девелоперского проекта от “Green Field” (более благозвучное название «Чистого поля») до фиксации прибыли акционеров.  Перед тем как расскажу свои подходы к формированию команды, отмечу, что я не стремлюсь сделать работу коллег комфортной. Нет!) Я создаю условия в которых они могут развиваться, становиться сильнее, в-первую очередь как люди и во-вторую – как специалисты...

В серии постов расскажу какие подходы и практики я использую для управления бюджетом расходов девелоперского проекта.  Вы узнаете как я снижаю риски недооценки, как повышаю точность, как бюджет может быть одновременно и инструментом планирования и мотивации команды...

Здесь я расскажу про управленческую логику в построении бюджетов расходов. Чтобы быть в общей терминологии под бюджетом понимается совокупность всех статей расходов, а не планы финансирования (то есть то, что вы тратите по периодам)...

В этом посте расскажу как бюджет расходов может быть не только инструментом планирования, но и мотивации команды. Ваша задача, как руководителя, сформировать культуру эффективных расходов. Бюджет — инструмент стимуляции команды достигать лучший цен. Каждый сотрудник по своему направлению должен добиться расходов меньше, чем заложено. Шаг за шагом, стремление быть эффективнее бюджета войдет в ДНК вашей компании...

Причины по которой вам может потребоваться строить без финансирования могут быть разные:  Финансирование проекта собственными средствами почти всегда обходится дешевле. Это как особенность России, так и в целом при правильном управлении. Но тема эта – для отдельного поста и отдельной дискуссии.  Одним из возможных решений будет привлечение генподрядчика с оплатой в счёт квадратных метров: он строит «за свои», в качестве оплаты получает часть объекта недвижимости (в основном это работает на жилье или апартаментах)...

Расскажу о своём любимом кейсе – домах обманутых дольщиков в Сходне (это в городе Химки Московской области).  Шёл 2009 год, мне только исполнилось 25 лет, финансовый кризис ещё в самом разгаре, много строек зависло, а часть отошла банкам. В «Главстрое» я занимаюсь всеми кризисными проектами-удержания. Портфель из 20-ти с лишним площадок, без бюджета, но с огромными долгами и обязательствами, которые необходимо расчищать и «за так» получать разрешительную документацию.  В один из дней меня вызвали и сказали, что передают мне ещё один проект...

Для любого руководителя приход сотрудника строго ко времени – всегда проблема. Какие только ухищрения не используют: и вход по карточкам, и строгий сотрудник безопасности (они почему-то все как на подбор: среднего роста, средней внешности, но обязательно с усами – чем себя и выдают). Но любые внешние ограничения пытливый и опаздывающий ум преодолеет без труда: сговорится с коллегами, обойдёт карточную систему и подружится с безопасником. Так что стремление приходить вовремя, а лучше заранее, необходимо выработать изнутри (личности)...

Рассмотрим ситуацию, когда все квартиры проданы, а деньги вдруг (неожиданно) закончились. Банк не даёт. В России такое случается чуть чаще чем, в других странах мира и гораздо чаще, чем хотелось бы. Причинами могут быть как внутренние факторы: неправильная бизнес-модель (вошли дорого, неправильно посчитали), неправильная стратегия продаж (надавали лишних скидок), так и внешние: затянулась экспертиза, город что-то долго не оформлял и так далее. Ещё девелопер мог банально направлять денежный поток на другие проекты из портфеля...

Кризисное управление – это не про сокращение расходов. Кризисное управление – это про прибыль (расходы лишь участвуют в ее формуле). Задача всегда добраться из точки А (когда все плохо) до прибыли (когда все хорошо) самым коротким и наименее затратным способом.  Ко мне обратился владелец земельного участка в 120 км от Москвы с разрешённым использованием «для охоты и рыбалки». Такие земли оказываются в собственности по любым причинам, кроме инвестиционных. Чаще ими расплачиваются за какие-то работы, когда уж дать совсем нечего, или переходят по наследству, когда уж не взять не получится...