Исповедь агента

Давно не было от меня новостей и разборов. Начну с интересного и важного в сфере недвижимости — материнский капитал! Что нового на сегодняшний день: С 1 февраля 2025 года сумма выплат составляет: • за первого ребенка — 690 266 рублей; • за второго ребенка — 912 162 рубля (если маткапитал за первого не получали); • если за первого уже получали, то «доплата» за второго составит 221 895 рублей. Если у вас остались неиспользованные средства материнского капитала, они проиндексированы на 9,5%. С 1 января 2025 года для покупки или реконструкции жилого дома с использованием материнского капитала требуется экспертное заключение межведомственной комиссии. То есть, с нового года нельзя будет просто так купить дачу на лето для семьи — обязательно понадобится заключение о пригодности дома для проживания. В среднем такое заключение стоит около 25 000 рублей. Комиссия руководствуется установленными требованиями. Сроки оформления сертификата и распоряжения средствами сокращены с 10 до 5 рабочих дней. Это важное изменение, так как продавцы квартир часто отказываются работать с государственными выплатами — они не понимают, когда получат деньги. Говоря проще: • в течение 5 рабочих дней после сделки Социальный фонд России (бывший Пенсионный фонд) рассматривает заявление покупателя о переводе средств продавцу; • затем еще 5 рабочих дней отводится на сам перевод. Итого: 10 рабочих дней от подачи заявления до поступления средств продавцу. Последнее, но важное: пока еще не вступил в силу, но уже одобрен Советом Федерации и ожидает подписания Президентом законопроект № 396291-8. Согласно ему, если вы покупаете квартиру с использованием материнского капитала и ипотеки, больше не нужно получать согласие банка на выделение долей всем членам семьи — это можно будет делать сразу. Также не потребуется оформление сделки у нотариуса. Подробнее о том, как выделять доли по материнскому капиталу, я писал ранее. Всем лучей добра!

«Wildberries объявил о продаже квартир: а вам — в корзину, с доставкой или примерку на дом?» Ну что, друзья, эпоха маркетплейсов не остановить: если раньше мы покупали на Wildberries колготки и смартфоны, то теперь и квартиру можно будет заказать как роллтон в 23:00 — «купить в один клик с доставкой до пункта выдачи». А что? Выберите хрущёвку в трёх вариантах цвета (бежевый, серый, «как на фото»), примерите виртуально через AR-очками, а потом решите: «Может, эту же квартиру, но с видом на помойку за 30% дешевле?». Конечно, логично: если можно вернуть неработающий утюг в течение 14 дней, почему бы не вернуть соседа с балалайкой из соседней квартиры? «Не подошла планировка — обменяем на такой же этаж, но с шумным вентилятором на кухне!» Но давайте о серьёзном. Даже если Wildberries станет агрегатором новостроек (а идея уже обсуждается с застройщиками), возникает вопрос: как оформлять ипотеку?Подписать ДДУ через ЭЦП — ещё куда ни шло, но банки требуют личного присутствия при подписании кредитного договора. Представьте: вы сидите в пижаме, а менеджер Сбербанка в Zoom говорит: «Извините, но нам нужно убедиться, что вы не кошка с клавиатуры и берете ипотеку на трёхкомнатную квартиру». Вдруг вместо новостройки вы получите «цифровой актив» в виде участка на Марсе от недобросовестного застройщика? Тогда Wildberries, видимо, запустит раздел «Отзывы покупателей: 1 звезда — квартира оказалась в заброшенном бункере». Итог: Идея звучит дерзко, но успех зависит от глубины интеграции с банками и застройщиками. Если Wildberries сможет превратить покупку квартиры в процесс, как оформление подписки на Netflix («оплатите первый взнос и получите доступ к 100500 вариантам»), то почему бы и нет? Главное — не забудьте проверить, включена ли в стоимость доставка «до вашего района, но не далее 500 метров от ближайшего пункта выдачи Wildberries».

Пост из серии «Наболело». Итак, продавал квартиру на Солидарности, 21 к 2. Покупали её за собственные средства и средства материнского капитала (далее — МСК). Ну, по сути — чем я могу вас удивить? По закону, средства МСК можно направить на улучшение жилищных условий: погашение ипотеки, покупку дома с участком, первоначальный взнос по ипотеке или приобретение квартиры. После сделки обязательно нужно выделить доли всем членам семьи, включая детей. В 90% случаев МСК идёт на ипотеку, но пока квартира в залоге у банка (до полного погашения кредита), большинство банков отказываются выделять доли детям (кроме Сбербанка — он лояльнее). В чём моя боль? В Федеральном законе №256-ФЗ «О материнском капитале» нет чёткой инструкции, как именно и в каких размерах выделять доли. Цитирую п.4 ст.10 закона: *«Лицо, получившее сертификат, и его супруг обязаны оформить жильё, приобретённое с использованием МСК, в общую собственность семьи с определением долей по соглашению. При этом правило о минимальной доле в 6 кв.м. (ч.1.1 ст.30 ЖК РФ) не действует»*. Разбираем статью по косточкам: - Получатель сертификата (например, мама) обязана оформить квартиру в общую собственность себя, супруга и детей, зафиксировав доли соглашением. - Здесь ключевые понятия: «общая собственность» и «доли по соглашению». Что говорит ГК РФ (ст.244): 1. Общая собственность — имущество, принадлежащее двум и более лицам. 2. Если доли определены — это долевая собственность. Если нет — совместная (как у супругов по СК РФ). Вывод из ГК: доли детям — долевые, а у родителей должны быть совместными. Но! МСК — это безвозмездная выплата (фактически подарок государства). А по ст.36 СК РФ, имущество, полученное по безвозмездным сделкам (дарение, наследство), — личная собственность. Значит, доли родителей, купленные за МСК, тоже должны быть долевыми! Как в мультике: *«Вот это поворот!»* Кому верить — ГК или СК? - Росреестр (по телефону 8-800-100-34-34) заявляет: детям — долевые доли, родителям — совместные. - ПФР (ныне СФР) требует: каждому родителю — долевую собственность. Где правда? Если оформите по версии Росреестра, сделку могут приостановить, потребовав выделить доли родителям пропорционально вложениям. Либо СФР заблокирует перевод денег продавцу до «правильного» распределения. Как делаю я и все проходит безболезненно? На примере: мама, папа, двое детей, покупают квартиру за 8 000 000 р, из них мск использовано 690 000 р, квартира площадью 40 кв.м.: Пример расчёта (квартира за 8 млн руб., МСК — 690 тыс. руб., площадь 40 кв.м.): 1. Стоимость 1 кв.м. = 8 000 000 / 40 = 200 000 руб. 2. Квадраты за МСК = 690 000 / 200 000 = 3,45 кв.м. 3. На каждого из 4 членов семьи: 3,45 / 4 = 0,8625 кв.м. 4. Переводим в доли: 0,8625 * 10 000 = 8 625/400 000 (каждому). 5. Оставшиеся 365 500/400 000 — общая совместная собственность супругов. Итог в договоре: - Ребёнок 1: 8 625/400 000 (долевая). - Ребёнок 2: 8 625/400 000 (долевая). - Мама: 8 625/400 000 (долевая). - Папа: 8 625/400 000 (долевая). - 365 500/400 000 — совместная собственность родителей. Важно! По определению ВС РФ №5-КАД22-35-К2 от 21.09.2022, такие сделки не требуют нотариуса — можно оформить простым письменным договором. Но и тут подводные камни: - Опека или прокуратура могут потребовать выделить детям минимум 6 кв.м., игнорируя пропорции. Мораль сей басни: Господа законодатели, закону о МСК в 2025 году стукнет 19 лет, а чёткого алгоритма выделения долей до сих пор нет! Судебная практика наработана, противоречия между ГК, СК и ЖК очевидны — пора выпустить методичку, чтобы семьи не метались между Росреестром и СФР. Вдруг кто-то из власть имущих прочитает этот крик души? P.S. Если коротко: купили квартиру с МСК — готовьтесь к головной боли с долями. И да, держите под рукой калькулятор и нервы покрепче. Не хотите головной боли - Вы знаете к кому обратиться)