Риэлтор, Юрист по недвижимости Надежда Остратова

Продавец мог лишиться и квартиры, и денег? Приведу 2 реальных примера из моей практики. Ситуация 1️⃣ Пишет подписчица: «Меня надули, часть денеr за nродажу дома не получила, хотя сделка прошла у нотариуса!» Ошибка: идти на сделку без юриста. Пожалуйста, запомните, НОТАРИУС НЕ ЗАЩИЩАЕТ ни nродавца, ни nокупателя❗️ Нотариус готовит с ваших слов договор, не противоречащий законодательству. Но он •не проверят фактическое исполнение обязательств по оплате •не контролирует, выписан человек или нет и т.д. Это Ваша ответственность! Решение: как минимум, проконсультироваться с юристом по недвижимости до сделки, проверить текст дкп. Как максимум, взять юриста с собой к нотариусу. Ситуация 2️⃣ Человек nродал квартиру. Когда он вывез часть вещей, nокупатель посчитала, что квартира стала выглядеть хуже, следовательно, ее обманули. Ведь она рассчитывала на мебель и технику. В итоге, покупатель просит у nродавца 250 т. на ремонт и технику. В противном случае отказывается подписать акт приемки. А по условиям дкп деньru nродавец получит только после подписания акта! Ошибка: см. ситуацию 1⃣ из предыдущего поста Стороны не урегулировали в дкп взаиморасчеты. Не договорились, в каком состоянии передается квартира. Решение: обращаться к юристу за комплексным сопровождением сделки. Ну или хотя бы за составлением дкп, где будут учтены интересы всех сторон, грамотно прописана передача денеr и т.д. Учитесь на чужих ошибках, друзья! Обращайтесь за помощью к профессионалам. Это поможет сохранить ваши деньrи, время и нервы. Согласны? Поделитесь в комментариях, как вам история👇🏻

Обязательная доля в наследстве: что это такое и кому положена? Согласно п. 1 ст. 1149 ГК РФ, доля положена: -несовершеннолетним детям; -нетрудоспособным детям, родителям, супругам; -лицам, находившимся на иждивении наследодателя. ✅ Обязательная доля составляет половину от того, что полагалось бы по закону. Пример: мама завещала квартиру одной из дочерей, но вторая дочь у нее несовершеннолетняя. Если бы завещания не было, квартира делилась бы пополам, по 1/2 каждой дочери. Соответственно, обязательная доля несовершеннолетней дочери составляет половину от 1/2, то есть 1/4. А вторая дочь, на которую составлено завещание, получает 3/4. ✅ Обязательная доля выделяется во всем имуществе, а не только в том, которое указано в завещании. Если бы у мамы этих дочерей была еще 1 квартира, несовершеннолетняя дочь получила бы обязательную долю и там. ✅ От обязательной доли можно отказаться (ведь наследство - это не только имущество, но и, например, долги), но не в пользу какого-то конкретного человека или другого наследника. Все ли понятно, друзья? Вопросы пишите в комментариях

Вас могут обязать выделить доли детям Если вы сами этого не сделали, воспользовавшись мат. капиталом для покупки недвижимости. История из моей практики тому подтверждение👇🏻 Делаю проверку продавца и объекта. В качестве правоустанавливающих документов - решение суда. Согласно которому, супруги купили квартиру, в т.ч. за мат.капитал, а доли детям не выделили. Как именно об этом узнала прокуратура, вопрос для меня открытый. Но как-то узнала. И обратилась в суд с требованием эти самые доли выделить. В итоге суд обязал родителей выделить доли детям. И хотя старший из детей на тот момент был уже совершеннолетним, ему тоже выделили долю. Т.к. на момент расходования средств мат.капитала он был ещё ребенком. Возможно, став взрослым, он то и обратился в суд за своей долей🤷🏻‍♀ История реальная, друзья, скрины решения суда для наглядности прикрепляю. ❗Мораль сей басни: выделяем доли в положенный срок. Не ждём, когда нас обяжут это сделать. Не знаете, как подступиться к этой задаче? Напишите мне, найдем решение вместе🤝

Что будет, если не выделить доли по мат.капиталу? Разбираем частый вопрос, сохраняйте себе и пересылайте друзьям❤️ 1. Если вы решили продать квартиру, в которой не выделены доли, возможен срыв сделки Ваш покупатель может не захотеть ждать, пока вы пройдете огонь, воду и органы опеки)) это не очень быстрый процесс, да🙂‍↕️ 2. Ваш супруг/выросшие дети/опека/суд могут потребовать выделить доли в квартире Если вы все же умудрились продать квартиру, а доли в ней не выделили, уже прошедшую сделку могут оспорить все выше перечисленные 3. Ничего Вы можете жить в этой квартире еще -дцать лет, и ничего такого с вами не приключится. Но доли по закону выделить надо, помним, да? Кстати, 2 пункт я лично встречала в своей практике, выделить доли обязал суд. Рассказать подробнее об этом случае? Ставьте 🔥

Когда выделять доли при использовании маткапитала? Сохраняйте и отправляйте тем, кто эти доли ещё не выделял)) 1. Если квартира покупается полностью или частично за мат.капитал - выделить доли можно сразу же, при заключении дкп. 2. Если покупка в ипотеку - доли нужно выделить в течение полугода с момента погашения ипотеки. ❗Но можно и раньше, когда ипотека еще не погашена (например, если вам нужно продать квартиру). Раньше банки так делать не разрешали, но с лета все изменилось. И не забудьте верно рассчитать размер долей, чтобы в будущем не возникло проблем с продажей квартиры или с органами опеки. Есть вопросы, друзья? Пишите в комментариях ⬇️

4 шага, как правильно выселить арендаторов через суд Если арендатор отказывается съезжать добровольно, путь один — в суд. Порядок действий такой: 1️⃣ Уведомление. Сначала вы направляете официальное требование о расторжении договора и освобождении помещения (заказным письмом с описью). 2️⃣ Иск в суд. Если мирно вопрос не решился, подается иск о расторжении договора найма и выселении. 3️⃣ Судебное решение. Получаем исполнительный лист. 4️⃣ Приставы. Только сотрудники ФССП имеют полномочия принудительно выселить людей и освободить квартиру. Можно ли прописать в договоре право собственника сменить замки? Юридически — такая формулировка в договоре возможна, но она не дает вам 100% защиты. Суды по-разному смотрят на такие пункты, и риск обвинения в самоуправстве всё равно сохраняется, если жилец решит пойти в полицию. 🛡 Мой совет как юриста: Грамотный договор — это 90% вашего спокойствия. В нем должны быть четко прописаны условия внесудебного расторжения, порядок действий при просрочке платежа и иные спорные моменты. А вы когда-нибудь сталкивались с "проблемным" арендатором или арендодателем? Пишите в комментариях⬇️

Долгосрочный и краткосрочный договор аренды Влияет на то, можно ли выселить арендаторов без суда Если договор долгосрочный (заключен на срок более года) - выселить жильцов без суда не получится! ❗ Обратите внимание, что если в договоре аренды не указан срок - суд может посчитать его долгосрочным (есть такая практика). Поэтому что? Правильно, грамотно составляем договор или обращаемся за помощью к специалисту) Если договор краткосрочный (менее года), выселить жильцов без суда можно, если: -в договоре прописан порядок внесудебного расторжения -причина должна быть уважительной (например, арендаторы не вносят оплату или ставят под угрозу сохранность квартиры). Конечно, шанс договориться мирным путём остаётся всегда. Но если не получилось, что делать? Ставьте ❤️, расскажу как действовать

Владелец квартиры не может выселить арендаторов без суда? Многие собственники уверены: если жильцы не платят или срок договора истек, можно просто прийти, сменить замки и выставить чемоданы в подъезд. Спешу вас расстроить: с точки зрения закона всё гораздо сложнее. Даже если вы — полноправный владелец, самовольное выселение может обернуться против вас. Давайте разберем, почему «силовой» метод — это плохая идея. ❌ Риски самовольного выселения: 1. Уголовная или административная ответственность. Ваши действия могут квалифицировать как «Самоуправство» (ст. 330 УК РФ) или «Нарушение неприкосновенности жилища» (ст. 139 УК РФ). 2. Обвинение в краже. Жильцы могут заявить, что после вашего визита у них пропала крупная сумма денег или ценные вещи. Доказать обратное будет крайне сложно. 3. Встречный иск. Арендаторы могут потребовать возмещения ущерба и компенсации морального вреда. Рассказать, как всё должно быть по закону? Ставьте 👍

Спасибо, что вы тут и читаете меня, это ценно! Правда❤️ Кто меня знает, подтвердит: я обожаю давать действительно полезную информацию, чтобы помогать людям🤗 То, что я рассказываю бесплатно, коллеги часто продают в виде мастер-классов🫶🏻 Сейчас у меня много новой замечательной аудитории, а я как раз давненько не делилась полезным. Пришло время собрать полезный для вас список тем по сделкам с недвижимостью. Пишите в комментариях вопросы/темы и мы обязательно их обсудим. Возможно, даже проведу эфир🔥

Ирина внесла аванc за квартиру мечты и... потеряла его. Рассказываю реальный случай из моей практики👇🏻 ⠀ Ирина посмотрела квартиру и влюбилась в неё с первого взгляда. Приехала домой, покопалась в интернете, нашла статью о проверке собственника, запросила у nродавца договор, выписку, все, как указано в статье. С первого взгляда ничего не смутило.⠀ ⠀ Следующим же утром залоr внесён. Ура! ⠀ Сделка через неделю, подумала Ирина и обратилась ко мне за подготовкой договора. 🔖Разрабатывая договор, я дополнительно сверяю инфо из документов с официальной. ⠀ Конечно, это не проверка nродавца, но штука хорошая. Как минимум, выявляет тех. ошибки. Что я вижу: запись регистрации Росреестра сильно отличается. Меня одолели сомнения. Я настояла на проверке nродавца. Ирина отнеслась скептически, думала, что ей навязывают доп. услугу, но согласилась.⠀ ⠀ Проверка показала:⠀ • Собственник квартиры носит другие ФИО.⠀ • Номер записи в Росреестре не совпадает с номером в ЕГРН, которую дали Ирине.⠀ • ФИО мадам-мошенницы уже фигурирует в судах по оспариванию сделок. Звоночек!⠀ ⠀ 🔍Найдя настоящего собственника квартиры, мы выяснили, что квартира не nродаётся, а сдаётся! Сдаётся нашей мошеннице. ⠀ Мошенница представилась собственницей и подделала документы. В выписке на свою собственную квартиру она предварительно в фотошопе исправила адрес на квартиру, которую Ирине показала. По этой причине адрес совпал, а номера записи нет! Конечно, такая сделка регистрацию не пройдёт, но у Ирины просили в день сделки около 1 🍋 наличными. Якобы на аванc за новостройку. В целом, нормальная практика, если объект и собственники прошли проверку. ⠀ Что хочу сказать. Ирине повезло. Правда! Она только потеряла аванc. Редко схемы мошенников выявляются при подготовке договора. Но наша мошенница не заморачивалась и сделала залипуху.⠀ ⠀ А ведь всего этого можно было избежать, сохранив нервы, время и деньгu. Пожтому проверка nродавца и объекта перед nокупкой один из ключевых моментов. Согласны? Пишите в комментариях, как вам история 👇🏻 @mrs_ostratova здесь много полезного про безопасные сделки с недвижимостью 🏠

Что проверить до выхода на сделку⁉️ Сохраняйте и делитесь с друзьями)) -наличие/отсутствие лиц, имеющих право пользования объектом (их не выпишут даже по суду!) -наличие/отсутствие лиц, безвестно отсутствующих -банкротное/предбанкротное состояние -оспаривание права собственности на объект -наличие юридических лиц у продавца и его/ее супруга(и) и юридических лиц на адресе объекта -подлинность паспорта -наличие/отсутствие судебных споров -кредитную историю продавца И это далеко не все пункты, все зависит от вашей сделки📑 Есть вопросы? Пишите)) @mrs_ostratova здесь много полезного про безопасные сделки с недвижимостью🏘

Что учесть при nокупке недвижимости? Чтобы nродавец не сказал, что был в заблуждении и не понимал, что nродает свою квартиру, следуйте эти правилам: -сделка не должна проходить быстро: условно, понравилась квартира - не выходите на сделку «завтра». Подпишите предварительный договор с nродавцом, проверьте документы, подготовьте основной дкп (хотя это итак должно быть по умолчанию) -пусть nродавец лично сходит и возьмет разные справки: отсутствие долrов по коммуналке, выписка из домовой книги и т. д. -попросите взять справку из пнд С ОСВИДЕТЕЛЬСТВОВАНИЕМ -❗️внесите в договор купли-продажи пункт, где nродавец заверяет, что при подписании договора полностью отдает отчет своим действиям, не находится под влиянием, гарантирует, что с nродавцом не связывались третьи лица с предложениями перевести средства на безопасный счет, помочь госслужбам, что nродавец не планирует передавать денежные средства посторонним лицам, а также совершать иные аналогичные действия. Есть вопросы? Пишите в комментариях) @mrs_ostratova здесь много полезного про безопасные сделки с недвижимостью 🏡