Андрей Ш

Средняя стоимость квадратного метра квартир у профессиональных участников рынка (без учета студий и квартир 4-х и более комнат), выставленных в продажу на вторичном рынке с 09.12.24 по 15.12.24. Щелково – 131 640 руб./кв. м., разброс цен от 82 до 177 тыс. руб. за кв. м. Фрязино – 116 216 руб./кв. м., разброс цен от 101 до 144 тыс. руб. за кв. м. Средняя стоимость квадратного метра квартир у собственников жилья за этот же период: Щелково – 138 139 руб./кв. м., Фрязино – 125 031 руб./кв. м. * Очень малое количество новых предложений по квартирам было выставлено на прошедшей неделе, особенно во Фрязино. Корректность получившихся средних данных при такой выборке вызывает у нас вопросы. Из интересного на прошедшей неделе: * Семейная ипотека - Минфин утвердил новую версию решения о выделении субсидий, где увеличил общий лимит программы на обещанные ранее 2.4 трлн руб и ввел новый порядок распределения лимитов между банками. * ВТБ возобновил кредитование иностранцев, но для рыночной ипотеки повысил ПВ и остановил кредитование без подтверждения дохода. * Стало обязательным нотариальное оформление договоров дарения. * Минстрой предложил ввести мораторий на банкротство застройщиков. Пока эта тема обсуждается. Но с чего бы это? Если по мнению ряда депутатов «застройщики зажрались» )). Еще раз напоминаем - будьте аккуратны при выборе застройщика если планируете покупку новостройки.

Мы все любим подарки, но при дарении недвижимости, каждое дарение радует ещё и Налоговую — ведь с большей части подарков по закону полагается заплатить налог. В том числе и с квартиры. Но с недвижимостью есть ряд нюансов. В каком случае надо платить налог при дарении квартиры Согласно п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, полученное в дар недвижимое имущество облагается налогом на доходы физлиц. Платить налог должен тот, кто получил подарок. Однако в случае, если подарок получен от близкого родственника или члена семьи, то платить ничего не нужно. Сам Налоговый кодекс не раскрывает перечень близких родственников и членов семьи, и ссылается в этом плане на положения Семейного кодекса (ст. 2 и 14). Одаряемый будет освобожден от налога, если получит недвижимость в подарок от: — супруга; — родителей, а также бабушек и дедушек; — детей и внуков; — полнородных или неполнородных братьев и сестер. А вот двоюродный брат, тетя или племянник к примеру, уже не являются близким родственниками, и налог придется заплатить. Как рассчитывается сумма налога? Размер налога рассчитывается исходя из кадастровой стоимости квартиры на 1 января года, в котором она была подарена. Если объект недвижимости новый, и появился только в том же году, в каком был подарен — берется кадастровая стоимость на дату регистрации объекта. Кадастровую стоимость можно узнать в выписке из ЕГРН. Иногда кадастровая стоимость может быть завышена, что приведет к необходимости заплатить больше налога. В этом случае можно попробовать оспорить стоимость — но делать это надо заранее, до начала года, когда будет подарена недвижимость. В 2025 году вводится прогрессивная шкала НДФЛ. При кадастровой стоимости объекта до 2,4 млн рублей будет применяться ставка 13%, на сумму, превышающую 2,4 млн — ставка уже 15%.

Вчера общаясь с одним из клиентов мне удалось таки найти красивый ответ на вопрос почему же в итоге средняя цена у собственников почти всегда выше чем у риэлторов, которые продают аналогичные квартиры других собственников - Потому что большинство собственников НЕ ХОЧЕТ продать свою недвижимость, а МЕЧТАЕТ это сделать )). И сразу вспомнилось как один очень хороший знакомый "хотел" продать свой дом. С нашей стороны, дружба есть дружба, была произведена оценка дома, показаны конкурирующие объекты и озвучен диапазон цен, в рамках которого дом реально продать. На этом тема затихла.... ну жизнь есть жизнь, в ней бывает всякое, и цели тоже меняются. Но.... спустя некоторое время в процессе просто общения с общей знакомой с её стороны прозвучало : - так он же хочет с вырученой от продажи дома суммы ипотеки обеим дочкам в Москве закрыть.... Не мог, удержаться, и тут же съязвил: - ну что же он мне сразу не сказал, ведь это сразу меняет рыночную цену дома )) Увы. Продажа недвижимости по ее рыночной цене это очень серьёзная работа. Продать ниже рынка часто может и сам собственник, квалификация для этого не нужна. А вот продать выше рынка как правило не может никто. Исключения бывают крайне редко. О них рассказывают, пересказывают и привирают, потому что как гласит народная мудрость - не приврать, истории не пересказать. Но.... некоторые все равно об этих исключениях мечтают, что вот они случатся именно с ними. Увы... Как правило только у других, и как правило узнаем об этом из их рассказов

А ещё Госдума во 2 и 3 окончательном чтениях приняла законопроект про обязательную нотариальную форму договора дарения Изменения вносятся в статью 574 ГК РФ - законопроект № 498499-8. ▪Было: «3. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации». ▪Будет: «3. Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению». Здесь уже, в отличие от вчерашнего, тот случай когда наоборот - готовьте деньги, уважаемые сограждане. Можно было при минимальных знаниях сделать договор дарения самостоятельно и бесплатно или заплатить за него 3 тысячи риэлтору. А сейчас придётся отдать нотариусу от 15 до 40 тысяч рублей. Господа депутаты считают что делают это для нашего блага, но....как и во всех случаях когда нас заставляют платить больше, за то чтобы не дай Бог, с кем то одним из нас ничего не случилось, нам трудно согласиться с тем, что это есть благо. Впрочем, судите сами - вот аргументация депутатов : Инициаторы изменений отметили, что безвозмездная передача недвижимости в пользу чужих лиц зачастую заключаются под давлением или воздействием на социально незащищенные слои населения. Т.е. документ призван, по их мнению, защитить граждан от мошеннических действий. Сейчас договор дарения можно оформить в простой письменной форме через МФЦ, где просто принимают документы, не вникая в суть сделки. А нотариус, говорят инициаторы, может обеспечить контроль, разъяснить смысл и значение заключаемой сделки, проверить, соответствует ли ее содержание истинным намерениям сторон. Законопроект вступит в силу по истечении тридцати дней после дня его официального опубликования.

Месяц назад мы отмечали рассмотрение этого, полезного, законопроекта в первом чтении, и вот уже итог - Госдума пересмотрела сроки владения частными земельными участками. Стало хорошо и удобно - если вы хотите отделить от своего участка часть и продать, то раньше у вас возникало как бы два "новых" участка, и вы при продаже платили государству 13%. Сейчас это недоразумение устранено. В минимальные сроки владения земельными участками, полученными при разделе или объединении прежних, будут включать и периоды владения исходным участком, если собственник не меняется Согласно принятому нововведению, при расчете сроков владения новыми участками будут учитываться и сроки владения прежними. Однако чтобы не возникало злоупотреблений новыми правилами, вводятся ограничения: при определении срока владения в расчет примут дату получения в собственность последнего из объединяемых участков; если исходный участок, наоборот, делился, новая норма сработает лишь тогда, когда в результате раздела образовалось не более двух участков. Есть и другие ограничения: новые правила распространятся лишь на земли, предназначенные для строительства частного жилья (ИЖС), гаражей, ведения личного подсобного хозяйства, а также садоводства и огородничества, поясняется в законопроекте. Участков иного назначения они не касаются; правила касаются лишь тех участков, которые используются в личных целях россиян. Если такие земли используются для предпринимательства, нововведение не сработает.

Средняя стоимость квадратного метра квартир у профессиональных участников рынка (без учета студий и квартир 4-х и более комнат), выставленных в продажу на вторичном рынке с 25.11.24 по 01.12.24. Щелково – 132 984 руб./кв. м., разброс цен от 87 до 199 тыс. руб. за кв. м. Фрязино – 136 057 руб./кв. м., разброс цен от 88 до 176 тыс. руб. за кв. м. Средняя стоимость квадратного метра квартир у собственников жилья за этот же период: Щелково – 144 551 руб./кв. м., Фрязино – 126 532 руб./кв. м. Всего один раз за полтора года наблюдений стоимость квадратного метра у собственников была ниже, чем у профессионалов в Щелково, и четвертый уже раз за те же полтора года наблюдаем такое во Фрязино. Ларчик открывается просто – в Щелково на сегодня продается 920 квартир, а во Фрязино всего 240. При разбросе стоимости квадратного метра от 85 т.р/м2 примерно до 200 т.р./м2, и при малой выборке периодически возникает вероятность, что собственники выставят на неделе в продажу в основном пятиэтажки и риэлторы квартиры в…. более дорогих домах. Это математика и ничего другого. В ноябре на 0,06% снизилась стоимость квадратного метра в Щелково (напомним по итогу октября в Щелково было снижение 1,4%) и на 2,12 процента подорожали квартиры во Фрязино (месяц назад было снижение цен на 0,06%). Из интересного на прошедшей неделе: * Сбер остановил выдачи Семейной ипотеки по новым заявкам, но сами заявки продолжает принимать. * ВТБ повысил ПВ по рыночным программам без подтверждения доходов до 50,1%. * Минфин успокоил всех, отметив, что деньги на льготные ипотечные программы в бюджете учтены. Так, на 2025 год в федбюджете на семейную ипотеку выделено 2,4 трлн, сказал Минфин. * Снижения цен на жилье как такового нет, но «все» его ждут. Хотя вот Дом РФ заявил, что цены на новостройки падать не будут.

Около 80% застройщиков оказались в зоне риска из-за повышения ключевой ставки ЦБ, сообщает «Коммерсант». Многие компании взяли кредиты с плавающей ставкой, которая теперь увеличилась на 2–3% вместе с ростом ключевой ставки. Закредитованность отрасли очень высока и грозит волной банкротств, а также появлением нового поколения долгостроев и «обманутых дольщиков». В случае банкротства застройщиков пострадать могут в том числе дольщики: возврат средств с эскроу-счетов компенсирует им номинальные потери, но не фактические издержки. Прогнозы относительно ухода с рынка недвижимости в текущий кризис части компаний перекочевали из отчетов аналитиков в доклады чиновников. Вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий стройиндустрию, в середине ноября заявил, что «какие-то застройщики плохо рассчитали свою экономику, и они, наверное, не справятся с задачей». Но пообещал: власти сделают всё возможное, чтобы не допустить банкротства девелоперов. Недавно стало известно, что Михаил Мишустин направил запрос министерствам о подготовке карты рисков по банкротствам компаний в ключевых отраслях экономики. Запрос был, в том числе, направлен в Минстрой России. P. S. Будьте аккуратны при выборе новостроек. Как это иногда бывает, крайними за ошибки с льготной ипотекой у нас на сегодня назначены именно застройщики. Власть на них очевидно давит, желая добиться снижения цен на новостройки, но в итоге может получить на выходе череду банкротств. Поэтому перед тем как отдать свои кровно заработанные застройщику...... проверить, проверить и проверить всё.

На Московской бирже, с середины марта этого года торгуется очень интересный индекс - Индекс Московской недвижимости. Что это: "Индекс московской недвижимости Домклик – композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый Биржей на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых Домклик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра общей площади жилой недвижимости в г. Москве, выраженную в российских рублях." Так вот. Поскольку рассчитывается он на основании данных только об ипотечных сделках ДомКлик, есть смысл оценивать его части раздельно . Первая часть это до завершения льготных ипотек, т е до 01.07.24, вторая после 01.07.24. И вот в этой второй своей части, которая с 01.07.24, индекс показывает медленный ползущий но рост цен на недвижимость в Москве во втором полугодии. Москва у нас лидер во всем, поэтому рискнем предположить что в ближайшие месяцы сможем наблюдать рост цен и в нашей Щелковско-Фрязинской агломерации. Потому как мнение депутатов это мнение депутатов, но инфляцию отменить депутаты не в состоянии. P. S. Кстати те кто реально верит в то что недвижимость подешевеет, могут зарегистрироваться на бирже, продать данный индекс и очень неплохо заработать.... Если конечно их прогноз сбудется))) P. P. S. если не сбудется - деньги потеряются.

Самой интересной новостью, имеющей отношение к ценам на все что мы покупаем, и к недвижимости тоже, на наш взгляд сегодня является взлетающий в последние дни стремительной ракетой "Орешником")) курс доллара. Каждая зелёная свеча на картинке это рост курса за день. Три крайние свечи говорят что Председатель нашего ЦБ Эльвира Набиуллина..... либо отсутствует эти три дня на рабочем месте либо.... сложно подобрать толерантные слова чем занимается на работе.

О налоге на имущество. Скоро 1 декабря и до этой даты россияне должны заплатить налог на имущество физлиц за 2023 год. Поэтому кратенько о нем. Налог платится за всю недвижимость, находящуюся в собственности: квартиры, дачи, гаражи и даже недостроенные объекты. ▪Что такое налог на имущество физлиц Налог на имущество физлиц — это прямой налог, который раз в год платят владельцы недвижимости. Он начисляется с момента регистрации в Росреестре права собственности на объект недвижимости, например квартиры или гаража. Данный налог является одним из трех имущественных налогов, который ежегодно оплачивают россияне. Другие два — транспортный и земельные налоги. Их мы тоже оплачиваем до 1 декабря. Налог на имущество физлиц относится к местным налогам (ст. 12 НК РФ). Это значит, что средства от его уплаты поступают в местный бюджет. Местные власти также могут вводить по этому налогу льготы и самостоятельно устанавливать размер ставок. ▪За какое имущество платят налог Полный перечень объектов налогообложения указан в ст. 401 НК РФ. Налогом на имущество облагаются следующие объекты недвижимости: - дома; - квартиры; - комнаты; - гаражи; - места на парковке; - объекты незавершенного строительства; - единые недвижимые комплексы (например, завод); - иные здания, строения, сооружения, помещения (например, офисы). Не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома. Как то так вкратце ....

Средняя стоимость квадратного метра квартир у профессиональных участников рынка (без учета студий и квартир 4-х и более комнат), выставленных в продажу на вторичном рынке с 18.11.24 по 24.11.24. Щелково – 134 400 руб./кв. м., разброс цен от 84 до 217 тыс. руб. за кв. м. Фрязино – 128 389 руб./кв. м., разброс цен от 84 до 227 тыс. руб. за кв. м. Средняя стоимость квадратного метра квартир у собственников жилья за этот же период: Щелково – 137 591 руб./кв. м., Фрязино – 141 084 руб./кв. м. Из интересного на прошедшей неделе: * Сокращается предложение на рынке квартир Щелково и Фрязино. Снижения цен по прежнему не наблюдаем, продолжается стагнация. * ЛДПР внесла законопроект про снижение с нынешних пяти до трех лет минимального предельного срока владения недвижимостью для продажи без НДФЛ. * В борьбе ЦБ с инфляцией на прошедшей неделе результатов по-прежнему не просматривалось. Как и в известной песне о борьбе алкоголика с зеленым змеем…..Инфляция в стране растет. * Хуснуллин пообещал, что к 2036 году на человека в РФ в среднем придется не менее 38 кв метров. Поскольку в мае президент озвучивал в качестве одной из целей - обеспечение граждан жильем общей площадью не менее 33 кв. метров на человека к 2030 году и не менее 38 кв. метров к 2036 году, то теоретически Марат Хуснуллин мог бы и не повторяться. Но он это делает. Логично предположить, что будет стараться. Посмотрим как, непросто ему при нынешних ставках ЦБ.

ДомКлик запустил ресурс, позволяющий в первом приближении оценить стоимость в квартиры https://price.domclick.ru/?from=blog&utm_referrer=https%3A%2F%2Fblog.domclick.ru%2F Официально здесь заявлены оценки квартир по Москве и еще нескольким крупным городам, но мы забили в качестве теста несколько фрязинских адресов, и сочли оценки плюс-минус адекватными. ( важно : Когда будете пробовать - адрес нужно не вбивать в строку поиска, а выбирать из предложенных) Да встречаются баги, на предмет когда квартиру с евроремонтом программа оценивает дешевле квартиры с косметическим, а если в том же доме заявить квартиру без ремонта, то может вообще выпасть в осадок информируя что ваша квартира уникальна и оценить её она не может. Но, как мы уже отметили, а качестве первого приближения инструмент вполне годный, особенно для частных лиц, не специалистов в сфере недвижимости. Попробуйте ради интереса ввести данные своей квартиры. И сравните результат с тем как бы вы оценили стоимость своей квартиры сами)))