Веселый Инвестор

Если коротко - 2025 год рынок жилья проиграл. Проиграл не потому, что «люди стали беднее» или «застройщики зажрались», а потому что одновременно сложились несколько факторов, которые усиливали друг друга. Высокая ключевая ставка, дорогая ипотека, перекосы в льготных программах, юридический хаос на вторичке и растущие коммунальные платежи. В итоге получилось то, что получилось: спрос встал, цены не упали, а рынок завис в крайне неприятном состоянии. Формально власти много лет говорят о доступности жилья и демографии...

Тема возможного обвала цен на жилье в 2026 году звучит все громче. Еще недавно рынок обсуждал, когда ставки по ипотеке снова станут доступными, а сегодня все чаще говорят о скидках, заморозке продаж и резком охлаждении спроса. Поводом для таких разговоров стала ситуация вокруг семейной ипотеки, поведение покупателей в конце 2025 года и явные признаки перегрева первичного рынка. Чтобы понять, действительно ли рынок стоит на пороге обвала, важно разобрать не заголовки, а реальные процессы, которые уже запущены и будут определять динамику 2026 года...

2025 год стал для российского рынка недвижимости переломным и во многом показательным. Он не принес резкого обвала, которого многие ждали на фоне высоких ставок и ужесточения ипотечных программ, но и не стал годом роста по инерции, как это было ранее. Рынок вошел в фазу перестройки. Изменились источники спроса, логика ценообразования, поведение покупателей и застройщиков. А главное - стало понятно, что модель, на которой рынок держался последние несколько лет, исчерпала себя. Чтобы понять, с чем рынок входит в 2026 год, важно разобрать ключевые процессы 2025 года по порядку...

На первичном рынке может возникнуть дефицит жилья экономкласса: миф или суровая реальность 2025 года? Пока СМИ трубят о «пузырях» и возможном обвале цен, на горизонте замаячила куда более реальная и опасная проблема - физический дефицит самого доступного жилья в новостройках. Куда исчезает «эконом», почему застройщикам больше не выгодно строить дешево и что делать нам с вами, чтобы не остаться у разбитого корыта (или с неподъемной ипотекой)? Еще 10 лет назад рынок четко делился на эконом, комфорт и бизнес...

Разрыв цен между новостройками и вторичным жильем остается рекордным На российском рынке недвижимости сохраняется заметный дисбаланс между стоимостью новостроек и квартир на вторичном рынке. В среднем по стране разница достигает почти двукратного уровня. При этом ожидаемое смягчение денежно-кредитной политики Банка России и постепенное снижение ипотечных ставок могут стать фактором роста цен именно на вторичное жилье. Разрыв цен во многом объясняется структурой самого рынка. Первичный сегмент сегодня...

2026 год не принесёт налоговой революции. Но он закрепляет тренд, который начался раньше: государство всё внимательнее смотрит на доходы граждан и всё реже оставляет серые зоны без контроля. Для большинства людей изменения будут выглядеть как «чуть-чуть подорожало», «чуть сложнее стало», «чуть больше удержали». Но если сложить все «чуть», картина становится совсем не чуть. Разбираем по порядку. Главное, что важно понять сразу: плоского НДФЛ больше не существует де-факто, хотя формально ставка 13% никуда не делась...

Зима для рынка недвижимости всегда момент истины. Иллюзии заканчиваются, рекламные баннеры меркнут, а цифры в отделах продаж начинают говорить громче, чем маркетинг. Зима 2025–2026 будет особенно показательной. Потому что она приходит не после роста, а после перелома. Рынок новостроек за 2025 год изменился сильнее, чем за предыдущие три. Меняется ипотека, меняется поведение покупателей, меняются стратегии девелоперов. И главный вопрос звучит просто: цены устоят или застройщики всё-таки моргнут первыми? Давай разберёмся по шагам...

Семейная ипотека в России - один из самых заметных инструментов государственной поддержки доступного жилья за последние годы. Программа дала шанс сотням тысяч семей улучшить свои жилищные условия по ставке гораздо ниже рыночной, чаще всего около 6% годовых. Она стала не только социальной поддержкой, но и ключевым фактором, который долгое время подстегивал активность на рынке жилья и влиял на цены. Но последние месяцы поставили эту программу перед серьезными вопросами - и государство явно готовится к изменениям...

Рынок жилья окончательно разошелся по швам. В Центральной России разница в ценах между новостройками и вторичным фондом достигла 84%. Такие цифры зафиксированы по итогам третьего квартала, следует из данных Банка России. В среднем по стране разрыв скромнее, но все равно впечатляющий - около 61%. Ключевая причина перекоса очевидна. Цены на первичное жилье продолжают расти, практически не оглядываясь на реальный доход покупателей и доступность ипотеки. В Центральном федеральном округе средняя стоимость квадратного метра в новостройках вплотную подошла к отметке 300 тысяч рублей...

В конце 2025 года на рынке финансов России всё активнее обсуждается прогноз, который ещё недавно казался отдалённым - ключевая ставка Центробанка в 2026 году может быть снижена до уровня около 12% годовых, а в 2027 году - ниже 10%. Такие ожидания активно озвучивают крупные финансовые институты, аналитики и стратегии ведущих банков, среди которых Сбер - крупнейший кредитор и инвестор в стране. Давайте разберём, на чём основан такой прогноз, какие механизмы подтягивают ставку вниз, что это значит для экономики и обычного человека, и какие риски и неопределённости ещё остаются на горизонте...

Рынок недвижимости подошёл к концу 2025 года на повышенных скоростях. И если смотреть на цифры, становится понятно: рынок словно решил сыграть против логики. Покупатели уже не такие активные, ставки высокие, но цены продолжают ползти вверх. И самое интересное начинается тогда, когда сравниваешь первичку и вторичку: картина выходит неоднородная, местами даже парадоксальная. Начнём с динамики. В октябре новостройки в среднем по стране подросли на 5,2% в годовом выражении, вторичка - на 7,6%. Причём...

Весь 2025 год банки снижали ставки по депозитам, следуя за действиями ЦБ РФ по ключевой ставке. На этом фоне часть вкладчиков уже начали снимать деньги с депозитов и вкладывать их в другие сегменты, в том числе в недвижимость. И вдруг, начиная с осени, банки начали вести себя немного странно: ставки по вкладам снова пошли вверх. С чем это может быть связано? Банки знают что-то, чего не дано знать нам, простым смертным? Казалось бы, после очередного снижения ключевой ставки осенью банки должны были синхронно продолжить движение вниз по депозитам...