Топовый земельный юрист Екатерина Иванова

Сколько реально стоит посудиться за свои границы? Случай из практики. Вчера начался процесс по взысканию расходов с наших оппонентов. Пока считали расходы, сами были в шоке. Мы вступили в дело уже на середине процесса. Скорректировали требования, усилия и позицию, провели экспертизу – все в нашу пользу. В апелляции пришлось проводить повторную экспертизу. Результат ухудшился, но всё равно клиент остался с землёй. Оппоненты пытались оспорить правоустанавливающие документы на землю – не вышло. В апелляции было несколько заседаний. Итог – две экспертизы, свыше десятка судебных заседаний, в сумме – свыше 1 000 000 руб. Но всё равно результат положительный - собственность сохранена. Границы установлены. Ну и расходы (даже если уменьшат), то все равно вернут. А вы бы сколько готовы были отдать за такой результат?

Что лучше – коллективный или индивидуальный иск? Часто земельные вопросы выходят за рамки интересов одного лица, и затрагивают целую улицу, микрорайон, и даже населённый пункт. В таких ситуациях возникает вопрос: а есть ли смысл подавать коллективный иск, или это ни на что не влияет? Как кандидат юридических наук, могу сказать, что с правовой точки зрения не имеет значения один или несколько истцов будут отстаивать свои права в одном процессе. Но с политической точки зрения, безусловно, это придает значимость и вес делу. Когда вы идёте в суд один, может складываться ошибочное мнение, что вы просто напросто боретесь за вид из окна. Когда в суд идёт группа людей, такой довод уже не работает. Судьи безусловно обращают внимание на коллективные иски и шансов добиться справедливости по ним больше. В то же время иногда коллективные иски недобросовестные застройщики могут использовать как инструмент добиться своих целей. Это не только в суде. Часто на публичные слушания специально нагоняют группу граждан, которые занимают ту или иную позицию по заказу заинтересованных лиц. Принципиально я за коллективный иск, если нужно увеличить шансы на справедливость. Поэтому своим клиентам предлагаю не упускать из виду этот эффективный инструмент. Конечно, когда речь доходит до оплаты юристу, группа часто распадается. Всегда находится что-то, что важнее коллективного иска. И частенько до финиша в части оплаты доходят единицы. Но всё равно, лучше на старте хотя бы быть вместе. Это существенно может помочь делу.

Общественность. Вот что упускают иногда инвесторы в землю. У вас могут быть идеальные документы, и даже деньги на реализацию проекта, но если несколько сотен человек выйдут на улицу с вилами и лопатами и будут настаивать перед властями, что проект реализовывать нельзя – риск парализации стройки есть. И приличный. В зоне риска - не только промплощадки у жилых зон, где градус напряжения измеряется единицами тяжелой техники. Иногда в обычных ИЖСных массивах разгораются нешуточные битвы за … вид из окна. Официальные причины, конечно, другие - пожарная безопасность, экология и тд. А по факту - всего лишь не повезло с соседом. Пока все увлекаются глубинным Due diligence, нелишне сделать разминку и просто дойти до места и познакомиться с соседями до покупки земли. Иногда это полезнее, чем отчет об участке на 50 страниц. И спасает кучу денег. Кто согласен - жду ваши реакции и комментарии.

Вы можете удалить объявление с Avito. Но цифровой след сделки от этого не исчезнет. И вот это, пожалуй, самое важное изменение, которое многие собственники земли пока недооценивают. С 1 октября 2026 года взаимодействие цифровых платформ с налоговыми органами становится системнее. Но опасаться нужно не самого Avito. И не одного объявления. Вопрос в другом: что увидит ФНС, если посмотрит не на одну продажу, а на всю вашу историю? Один участок, которым вы владели 10 лет и решили продать? Или: 20 гектаров → раздел на 80 участков → дороги → реклама → десятки объявлений → продажи → следующий массив → всё сначала? Формально и в первом, и во втором случае человек может сказать: «Я просто продаю своё имущество». Но экономически это могут быть совершенно разные истории. А теперь представим ещё одну ситуацию. В объявлении участок стоил 10 млн ₽. В договоре — 2 млн ₽. Это не означает, что ФНС автоматически начислит налог с 10 миллионов. Цена объявления сама по себе не является налоговой базой. Но она может стать частью цифрового следа и поводом задать очень простой вопрос: почему объект публично продавался за 10 млн, а по документам ушёл за 2? Скидка? Изменение рынка? Пакетная продажа? Срочная сделка? Всё это может быть абсолютно законно. Но чем больше таких расхождений и чем системнее продажи, тем важнее заранее понимать, как вся ваша модель выглядит со стороны налогового органа. Поэтому главный вывод этой карусели не: ❌ «Срочно удаляйте объявления». И не: ❌ «Больше ничего не продавайте через Avito». А совершенно другой: если земля для вас — уже не просто имущество, а способ системно зарабатывать, структурировать проект нужно ДО первой массовой продажи. Потому что иногда самый дорогой риск земельного проекта спрятан не в ЕГРН. А в схеме, по которой вы зарабатываете на земле. Сохраните эту карусель, если продаёте землю. И перешлите тому, кто сейчас говорит: «Да я просто разделил участок и продаю свои же участки. Какой здесь бизнес?»