Топовый земельный юрист Екатерина Иванова

Случай из практики: никто не знает как проходят границы населённого пункта. Сегодня участвовала в суде по ликвидации якобы самовольного примыкания к региональной трассе. Для примыканий, расположенных в границах населённого пункта и за границей населённого пункта действуют разные требования. Разница между ними – десятки миллионов рублей. Смотрим публичную кадастровую карту – наш участок, соседний участок, и даже участок под региональной дороги относятся к категории земли населённых пунктов. Смотрим иск дорожников – настаивают на том, что примыкание расположено за границей населённого пункта. Запрашиваем администрацию, они пояснить не могут. Проверяем публичную кадастровую карту – границы населённого пункта не внесённые в ЕГРН. Так и живём. Принеси то, не знаю что.

Сколько реально стоит посудиться за свои границы? Случай из практики. Вчера начался процесс по взысканию расходов с наших оппонентов. Пока считали расходы, сами были в шоке. Мы вступили в дело уже на середине процесса. Скорректировали требования, усилия и позицию, провели экспертизу – все в нашу пользу. В апелляции пришлось проводить повторную экспертизу. Результат ухудшился, но всё равно клиент остался с землёй. Оппоненты пытались оспорить правоустанавливающие документы на землю – не вышло. В апелляции было несколько заседаний. Итог – две экспертизы, свыше десятка судебных заседаний, в сумме – свыше 1 000 000 руб. Но всё равно результат положительный - собственность сохранена. Границы установлены. Ну и расходы (даже если уменьшат), то все равно вернут. А вы бы сколько готовы были отдать за такой результат?

Что лучше – коллективный или индивидуальный иск? Часто земельные вопросы выходят за рамки интересов одного лица, и затрагивают целую улицу, микрорайон, и даже населённый пункт. В таких ситуациях возникает вопрос: а есть ли смысл подавать коллективный иск, или это ни на что не влияет? Как кандидат юридических наук, могу сказать, что с правовой точки зрения не имеет значения один или несколько истцов будут отстаивать свои права в одном процессе. Но с политической точки зрения, безусловно, это придает значимость и вес делу. Когда вы идёте в суд один, может складываться ошибочное мнение, что вы просто напросто боретесь за вид из окна. Когда в суд идёт группа людей, такой довод уже не работает. Судьи безусловно обращают внимание на коллективные иски и шансов добиться справедливости по ним больше. В то же время иногда коллективные иски недобросовестные застройщики могут использовать как инструмент добиться своих целей. Это не только в суде. Часто на публичные слушания специально нагоняют группу граждан, которые занимают ту или иную позицию по заказу заинтересованных лиц. Принципиально я за коллективный иск, если нужно увеличить шансы на справедливость. Поэтому своим клиентам предлагаю не упускать из виду этот эффективный инструмент. Конечно, когда речь доходит до оплаты юристу, группа часто распадается. Всегда находится что-то, что важнее коллективного иска. И частенько до финиша в части оплаты доходят единицы. Но всё равно, лучше на старте хотя бы быть вместе. Это существенно может помочь делу.

Общественность. Вот что упускают иногда инвесторы в землю. У вас могут быть идеальные документы, и даже деньги на реализацию проекта, но если несколько сотен человек выйдут на улицу с вилами и лопатами и будут настаивать перед властями, что проект реализовывать нельзя – риск парализации стройки есть. И приличный. В зоне риска - не только промплощадки у жилых зон, где градус напряжения измеряется единицами тяжелой техники. Иногда в обычных ИЖСных массивах разгораются нешуточные битвы за … вид из окна. Официальные причины, конечно, другие - пожарная безопасность, экология и тд. А по факту - всего лишь не повезло с соседом. Пока все увлекаются глубинным Due diligence, нелишне сделать разминку и просто дойти до места и познакомиться с соседями до покупки земли. Иногда это полезнее, чем отчет об участке на 50 страниц. И спасает кучу денег. Кто согласен - жду ваши реакции и комментарии.