Malina Property

Один из самых частых вопросов, который мы слышим сегодня от покупателей: «Что вообще сейчас покупать?» И вопрос абсолютно правильный. За последние несколько лет рынок сильно изменился. Многие стратегии, которые работали раньше, сегодня уже не дают того результата, на который рассчитывают покупатели. Если раньше можно было купить помещение на старте строительства практически любого жилого комплекса и через несколько лет хорошо заработать на росте цены, то сегодня рынок стал значительно более избирательным...

Есть интересное наблюдение последних месяцев. Регулярно возвращаются клиенты, которым полгода или год назад отправляли подборки помещений. Открывают старые переписки, пересматривают презентации и вдруг понимают: предложения были очень сильными. Только есть одна проблема. В 99% случаев этих объектов уже нет на рынке. То, что тогда казалось дорогим, сегодня выглядит выгодной покупкой. То, что вызывало сомнения по окупаемости, сегодня кажется отличным входом в актив...

Есть в коммерческой недвижимости одна великая подстава. Расстояние — пять метров. Цена вопроса — десятки миллионов. Стоит помещение на первой линии. Красивое. Поток людей мимо льется как река весной. Цена — 500 тысяч за метр (условно). И вот рядом. Буквально в пяти метрах. Такой же бетон. Те же окна. Та же площадь. Та же высота потолков. Но уже 380 тысяч за метр. И тут у любого покупателя начинается любимая русская игра — «а зачем переплачивать?». Кажется, что помещения одинаковые. На бумаге — да...

Если 2024–2025 годы были временем агрессивного роста, масштабных планов развития и борьбы за рынок любой ценой, то 2026 год стал временем более качественного и осторожного выбора. Еще недавно многие сети открывались максимально быстро: — занимали лучшие локации — не давали зайти конкурентам — открывали по несколько точек в одной зоне — не торговались, а местами и предлагали больше ставки аренды Сегодня рынок стал заметно рациональнее. Падение товарооборота у арендаторов, рост затрат на открытие и общая экономика заставила многих пересмотреть подход к развитию...

Что вещают покупатели. Становится все менее выгодно покупать квартиры под сдачу. По словам покупателей, квартира стоимостью 20-22 млн рублей (+ ремонт 4-6 млн рублей) приносит в среднем 80-90 тысяч рублей аренды в месяц. А дальше начинается математика: — налоги — простой без арендатора — комиссия — коммуналка, кап.ремонт, эксплуатация — сюрпризы от жильцов в виде испорченного ремонта В итоге реальная доходность зачастую скатывается к 3–4% годовых. А если квартира куплена в ипотеку под высокий процент, инвестиция легко превращается из «пассивного дохода» в ежемесячный квест на выживание...