Ипотека для чайников

Ипотеку на приобретение коммерческих помещений выдают плохо. По сравнению с обычной ипотекой на квартиры, ипотека на коммерцию несёт повышенные риски невозврата. Поэтому банки предъявляют высокие требования к финансовым показателям бизнеса заёмщиков и требуют большой пакет документов по юридическому лицу для анализа. Повышенные риски банка приводят к ужесточению условий по коммерческой ипотеке: ставки в среднем 14–18% годовых, срок до 10 лет. Деньги получаются дорогие и короткие, хотя и обеспеченные...

В одной из предыдущих статей я писал о том, почему не надо гасить ипотеку досрочно. Сегодня расскажу, как правильно выбрать срок ипотеки. Люди не любят быть должными. Они так устроены. Каждый раз, когда консультирую очередного клиента, он просит рассчитать ипотеку на 5 лет. Покажу на примере, почему ипотека на короткие сроки,— это плохая идея. Возьмём 1 000 000 рублей под 13% годовых на 5, 10, 15 и 20 лет и рассчитаем ежемесячные платежи. За каждый миллион рублей, взятый на 5 лет под 13% в год, надо будет выплачивать по 22 753 рубля в месяц...

В комментариях к моей статье «Почему не надо гасить ипотеку досрочно. Отвечает риелтор» один из читателей задал интересный вопрос о том, как можно заработать на ипотеке. Статьи на эту тему я планировал выпустить значительно позже, хотелось начать с простых тем. Но я решил нарушить порядок и сегодня расскажу своё видение вопроса инвестирования с привлечением заёмных банковских средств. Есть много способов обогнать ипотеку по доходности, но все способы связаны с принятием на себя дополнительного риска и обязанностей...

Заблуждение №1. Почему мне банк не даёт ипотеку? Он же получает в залог квартиру и сможет её продать! Это самый распространённый вопрос клиентов. Акцент делается именно на вторую часть. Они считают, что банк сможет легко продать квартиру заёмщика. Ипотечная квартира находится в собственности заёмщика. Конечно, если заёмщик превращается в злостного неплательщика, то банк подаёт на него в суд, суд выносит решение о взыскании долга и квартира выставляется на торги. От начала судебных процедур до реализации залогового имущества и получения денег банком проходит от года до трёх...

Один хитрый клиент «слишком активно» подошёл к процессу подачи заявки на ипотеку. Он не знал, какой банк выбрать, и поэтому решил подать заявки сразу во все основные банки города. Предварительно он построил кратчайший путь между офисами различных банков и подготовил 15 комплектов документов с места работы (заверенная копия трудовой книжки и справка по форме 2-НДФЛ). Взял один день отгула за свой счёт и в 9 часов утра зашёл в первый банк. В среднем он тратил от 30 минут до часа на подачу заявки в...

Расскажу ещё одну историю из серии «Неочевидные причины отказа по ипотеке». Пришли на консультацию два мужика, на вид лет по сорок каждому. Оба подтянутые, одеты хорошо. Сначала подумал, что они братья . Стали документы показывать. Оказалось не братья и даже не дальние родственники. Служили они вместе в прошлом. Один чуть постарше оказался. У младшего была открыта компания, а старший у него замом работал. Занимались они поставками какого-то оборудования из Европы. У младшего есть семья, дети, квартира, машина...

Я уже писал про своё негативное отношение к дорогим деньгам. К ним отношу потребительские кредиты и кредитные карты. Сегодня хочу рассказать про очень дорогие деньги,— срочные микрозаймы до зарплаты. По роду деятельности приходится общаться с разными людьми. Был у меня один коллега. Мы вместе начинали в агентстве недвижимости, но потом он открыл свою компанию и начал выдавать микрозаймы. Позвал меня к себе работать. Я в принципе открыт к новому, микрофинансовые организации (МФО) тогда только появлялись и мне было интересно, как у них там всё устроено изнутри...

Расскажу показательную историю про то, как банк нашёл «родственные» связи между заёмщиком (покупателем) и продавцом. Банки не приветствуют ипотечные сделки между родственниками из-за возможного сговора. Например, сын берёт ипотеку и покупает квартиру у матери. Мать пишет на сделке расписку на сумму первоначального взноса. Никаких денег фактически сын ей не передавал. В договоре купли-продажи квартиры указывают завышенную сумму. После регистрации мать получает ипотечные средства и передаёт сыну...

В прошлой статье я рассказал, что меня сподвигло вписаться в ипотеку. Сегодня расскажу, почему я не гашу её досрочно. Причин несколько. Основная причина — инфляция. Можно по-разному относиться к обесцениванию денег, но это происходит и надо как-то с этим работать. Я говорю не о той официальной небольшой инфляции в 4%, значение которой можно всегда посмотреть на сайте ЦБ РФ. Я говорю о потребительской инфляции. Для своих расчётов я приравниваю значение этой инфляции к двум доходностям по годовым депозитам в крупном российском банке...

Расскажу случай из своей жизни, после которого я принял решение в пользу ипотеки. Несколько лет мы женой снимали уютную однокомнатную квартиру у метро Проспект Большевиков. До этого мы арендовали комнату в коммуналке за 12 000 рублей, но после свадьбы жена настояла на отдельном жилье. Зарабатывали мы 40 000 рублей на двоих. Удалось даже немного накопить. Квартиру до нас арендовали знакомые и всячески рекомендовали не только квартиру, но и хозяйку. Аренда квартиры составляла 15 000 рублей в месяц плюс коммунальные платежи по счётчикам...

В этой статье коротко расскажу про стоимость различных кредитов в России. Представленные материалы основаны на личном опыте. Вы вправе с ним не соглашаться. По горизонтали отложим величину риска невозврата кредита для кредитора и качественно будем оценивать его как низкий или высокий. По вертикали будем откладывать полную стоимость кредитов (со скрытыми страховками и комиссиями за выдачу). Качественно разобьём их на четыре категории: очень дешёвые, дешёвые, дорогие и очень дорогие. Обозначим уровень ключевой ставки...

Каждому хочется продать свою квартиру подороже, но мы делаем это два-три раза в жизни и не можем накопить достаточно опыта для правильных действий. За 12 лет я продал более сотни квартир в Санкт-Петербурге и хочу поделиться своими наблюдениями. Информация не претендует на истину в последней инстанции. Комментарии приветствуются. Кто готов переплатить На мой взгляд, есть две группы покупателей. Первая — те, кто приехал на просмотр из другого района или города. У них длинный список квартир. Я таких покупателей называю «туристы»...